《岳陽市物業(yè)管理辦法》是為了規(guī)范物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益而實(shí)施的一條規(guī)定。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令〔2007〕第504號(hào))等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、管理及其相關(guān)活動(dòng)，均適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)服務(wù)行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。岳陽市物業(yè)管理辦公室(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)辦)承擔(dān)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的具體監(jiān)管工作。
各縣、市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，承擔(dān)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))要將物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)管理的工作范疇，負(fù)責(zé)物業(yè)管理小區(qū)的治安穩(wěn)定、社會(huì)保障、城市管理和創(chuàng)建、計(jì)劃生育等社會(huì)性事務(wù)管理;對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、組織和監(jiān)督;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系和物業(yè)服務(wù)糾紛。
各級(jí)住建、規(guī)劃、公安、城管、人社、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、物價(jià)、消防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供電、供氣等相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，協(xié)助主管部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息工作。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第六條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則劃定。
第七條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議、業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并的，由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會(huì)同當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門等相關(guān)單位進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。
第八條 建立物業(yè)管理區(qū)域備案制度。
新建物業(yè)出售前，由建設(shè)單位向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案，物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)在商品房買賣合同中載明。
已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。
單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，由單位向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二節(jié) 配套建筑及設(shè)施設(shè)備
第九條 新建小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房以及其他公共用房，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償提供，其面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用，不得買賣和抵押。
(二)物業(yè)管理用房建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位按不少于先期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積5‰的比例配置。
(三)物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上、計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號(hào)、經(jīng)普通裝修、具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能可直接使用的房屋;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置了通迅、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)預(yù)留可正常使用的端口;沒有配置電梯的，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于第4層。
第十條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地配置單獨(dú)立戶的水電氣等計(jì)量器具。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水、電梯、公共照明、園林景觀等生活性用水、用電、用氣，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃作為停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主，不得出售、贈(zèng)予給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位可將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位和個(gè)人，其每次租賃合同期限最長不得超過6個(gè)月。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當(dāng)報(bào)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)查詢。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地作為停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。，應(yīng)當(dāng)就小區(qū)物業(yè)管理用房等配套建筑及公共設(shè)施設(shè)備的配置征求同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的意見。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交接
第十三條 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)(銷)售前通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
有下列情形之一，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于3人。
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
第十六條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)附有前期物業(yè)服務(wù)合同，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的配套建筑、物業(yè)管理用房位置及公共設(shè)施設(shè)備。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。本辦法生效前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十七條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十八條 新建小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和宣傳推薦承諾建設(shè)配套設(shè)施，應(yīng)向物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收，小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。
第十九條 新建小區(qū)具備以下條件后，可申請(qǐng)物業(yè)管理專項(xiàng)驗(yàn)收：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱達(dá)到向終端用戶計(jì)量和收費(fèi)的條件。 第十二條 在城市道路上占用、挖掘道路或者跨越、穿越道路架設(shè)、增設(shè)管線設(shè)施，應(yīng)當(dāng)事先征得道路管理部門的同意；影響道路交通安全或者正常通行的，應(yīng)當(dāng)征得公安機(jī)關(guān)交通管理部門的同意。
公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)提出審核意見。
施工單位應(yīng)當(dāng)安排人員疏導(dǎo)交通，設(shè)置安全防護(hù)措施、施工標(biāo)志、變更車道指示標(biāo)志、注意危險(xiǎn)警告標(biāo)志等，夜間開啟示警燈。
第十三條 在道路兩側(cè)和隔離帶上種植樹木、其他植物或者設(shè)置廣告牌、管線以及各種售貨亭、書報(bào)亭、其他建構(gòu)筑物等，不得遮擋路燈、交通信號(hào)燈、交通標(biāo)志，不得妨礙安全視距。
第三章 車輛和駕駛?cè)?/p>
第十四條 在道路上行駛的機(jī)動(dòng)車應(yīng)當(dāng)符合機(jī)動(dòng)車安全技術(shù)要求。不符合要求的，機(jī)動(dòng)車安全技術(shù)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)不予核發(fā)檢驗(yàn)合格證明，公安機(jī)關(guān)交通管理部門不予核發(fā)檢驗(yàn)合格標(biāo)志。
第十五條 經(jīng)登記后上道路行駛的機(jī)動(dòng)車應(yīng)當(dāng)依法定期進(jìn)行安全技術(shù)檢驗(yàn)。
公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)機(jī)動(dòng)車安全技術(shù)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具的檢驗(yàn)合格證明，核發(fā)機(jī)動(dòng)車檢驗(yàn)合格標(biāo)志。
核發(fā)機(jī)動(dòng)車檢驗(yàn)合格標(biāo)志時(shí)，公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)與全國被盜搶機(jī)動(dòng)車信息系統(tǒng)比對(duì)，機(jī)動(dòng)車所有人應(yīng)當(dāng)將涉及該車的道路交通違法行為和交通事故處理完畢。
第十六條 機(jī)動(dòng)車所有人住所、單位、聯(lián)系電話等通訊信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向公安機(jī)關(guān)交通管理部門提交相關(guān)備案資料。公安機(jī)關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)在受理當(dāng)日，在機(jī)動(dòng)車登記證書上簽注備案事項(xiàng)，涉及變更機(jī)動(dòng)車行駛證上所登記內(nèi)容的，還應(yīng)當(dāng)重新核發(fā)行駛證。
第十七條 不得擅自改變機(jī)動(dòng)車已登記的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造或者特征，不得在機(jī)動(dòng)車上安裝或者使用妨礙交通安全的光電設(shè)備、高音喇叭、大功率音響以及其他裝置。
第十八條 嚴(yán)格限制燃油助力車、老年代步車等交通工具在城市區(qū)道路上行駛。具體路線和范圍由市人民政府劃定并公告。
在市人民政府劃定并公告的路線和范圍內(nèi)行駛的燃油助力車、老年代步車等交通工具，應(yīng)當(dāng)遵守道路通行規(guī)定。
不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的電動(dòng)自行車、殘疾人機(jī)動(dòng)輪椅車禁止在城市區(qū)道路上行駛。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處第三款所列車輛的生產(chǎn)、銷售。
第十九條 從事工程渣土、垃圾、煤炭等散裝物品運(yùn)輸以及其他貨運(yùn)機(jī)動(dòng)車，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定安裝防護(hù)裝置和粘貼車身反光標(biāo)識(shí)，在車廂尾部、車輛頂部噴涂本車號(hào)牌放大二倍以上的牌號(hào)，并且保持清晰完整。
第二十條 客運(yùn)機(jī)動(dòng)車、出租車、校車、重型載貨汽車、危險(xiǎn)化學(xué)品運(yùn)輸車，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定安裝、使用有衛(wèi)星定位功能的行駛記錄儀。
第二十一條 農(nóng)業(yè)機(jī)械管理部門應(yīng)當(dāng)和公安機(jī)關(guān)交通管理部門建立拖拉機(jī)以及駕駛?cè)说牡怯�、檢驗(yàn)、考試、發(fā)證、交通違法和交通事故處理等信息互通機(jī)制。，持下列文件向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同。
(二)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。
(四)建設(shè)單位移交資料清單。
(五)查驗(yàn)記錄。
(六)交接記錄。
(七)其他承接查驗(yàn)有關(guān)文件。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè) 主
第二十三條 依法取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)、維護(hù)公共利益的義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二十四條 根據(jù)業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定，業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理具體事項(xiàng)。
第二節(jié) 業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)
第二十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的50%或者首次交付使用的物業(yè)已滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積40%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并報(bào)送籌備首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)會(huì)議所需資料。
占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)的書面申請(qǐng)。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)之日起60日內(nèi)組織業(yè)主成立首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)會(huì)議。
第二十七條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告其成員名單和工作職責(zé)。
第二十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)按相關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)依法成立之日起，籌備組自行解散。
召開首次業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)會(huì)議所需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十九條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)成立情況的報(bào)告。
(二)業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)決議。
(三)管理規(guī)約、業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)議事規(guī)則。
(四)業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)情況和業(yè)主委員會(huì)委員名單。
材料齊全的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，同時(shí)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居委會(huì)(村委會(huì))。
第三十條 第二十九條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主(業(yè)主代表)大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同。
(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(五)審定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。
