邵陽市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及與之相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第四條 全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅、非住宅要逐步實行社會化物業(yè)管理。
五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、公安、城管、勞動保障、物價、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、電信、廣播電視等有關(guān)部門和物業(yè)所在地的社區(qū)，應(yīng)按照各自的職責，積極配合，共同促進我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
㈠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
㈡提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
㈢提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
㈣參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
㈤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
㈥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
㈦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
㈧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
㈨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
㈠遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
㈢執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
㈣按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
㈤按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理活動的服務(wù)范圍。
市本級規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域，由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、國土等職能部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素予以確定。
縣（市）城鎮(zhèn)的物業(yè)管理區(qū)域,由縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，會同相關(guān)部門予以確定。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
在同一物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少（20戶以下）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
物業(yè)交付使用的建筑面積達60%以上的，或入住率達50%以上的，或者交付使用的建筑面積不足60%但使用已超過2年的，在實施物業(yè)管理時，都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定成立業(yè)主大會。
對在建的住宅、非住宅，業(yè)主要求成立業(yè)主大會的，應(yīng)當由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組，并在物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，開展業(yè)主大會成立的籌備和業(yè)主大會的成立工作。
第十條 業(yè)主大會履行下列職責：
㈠制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
㈡選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
㈢選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
㈣決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
㈤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
㈥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十一條 業(yè)主大會自成立之日起20日內(nèi)，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的有效投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主在首次業(yè)主大會的議事規(guī)則中予以明確。
第十二條 業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有30%以上物業(yè)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后15天內(nèi)應(yīng)當就提議召開臨時業(yè)主大會。業(yè)主大會的定期會議一般為一年一次，也可按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
召開業(yè)主大會應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定的事項應(yīng)當以出席業(yè)主大會的業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具書面委托證明。
第十三條 業(yè)主大會在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定產(chǎn)生的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：
㈠召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
㈢及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
㈣監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
㈤業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十五條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成，業(yè)主委員會成員為7—9名，設(shè)主任1名，副主任2名，委員5—7名。業(yè)主委員會成員任期五年，期間因特殊原因，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定增補。主任、副主任從業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員應(yīng)符合以下條件：
㈠是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
㈡遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；
㈢遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
㈣熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有業(yè)主公信力；
㈤具備必要的工作時間。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費和業(yè)主委員會的主任、副主任及委員的工作津貼，由全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同承擔，承擔的比例由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約以及業(yè)主委員會主任、副主任和委員名單等材料報物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會因故需解散的，應(yīng)在解散當日停止工作，并將該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)資料、印章等移交物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，封存保管。
第十七條 通過業(yè)主大會產(chǎn)生的業(yè)主公約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，全體業(yè)主應(yīng)共同遵守。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序等事項作出規(guī)定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第三章前期物業(yè)管理
第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，對其實施前期物業(yè)管理。投標人少于3個，或物業(yè)管理面積規(guī)模較小（住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下）的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前期物業(yè)管理招標投標的具體實施按《邵陽市物業(yè)管理招標投標辦法》執(zhí)行。
建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合前期物業(yè)管理項目的實際，參照建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同書。
第二十一條 建設(shè)單位在預售物業(yè)之前，應(yīng)當結(jié)合所建物業(yè)的實際，參照建設(shè)部《業(yè)主臨時公約》（示范文本）的內(nèi)容，制定出業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十八條 違反本辦法第四十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當予以制止，責令限期改正；造成損失的，依法予以賠償；拒不改正的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當報告物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政主管部門依法處理。
第六十九條 業(yè)主大會作出的決定違反國家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定或本辦法或者侵害社會公共利益的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本辦法開展活動或者不履行職責的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止活動，并進行整改。
第七章附則
第七十條 本辦法由市房產(chǎn)局負責解釋。
