荊州市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù),保障社會(huì)公共利益,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造安全、舒適、文明和諧的生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè),是指房屋和與其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托,依照合同約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等提供相應(yīng)管理服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第四條 本市推行社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。新建住宅區(qū)和兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅,應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。原有的住宅區(qū),應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第五條 荊州市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織本辦法的實(shí)施。各縣市房產(chǎn)行政主管部門依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、住建、規(guī)劃、電力、電信、郵政、計(jì)生等有關(guān)部門,依照法定職責(zé)和本辦法的規(guī)定,負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作。
各縣(市)區(qū)人民政府、市開發(fā)區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督、管理。
第六條 荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)(以下簡稱市物業(yè)管理協(xié)會(huì))是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織,應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)內(nèi)經(jīng)營行為,維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅及非住宅建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式選聘一個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅在5萬平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律實(shí)行公開招投標(biāo),投標(biāo)人不得少于3個(gè);住宅在5萬平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荊州城區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門、縣(市)經(jīng)縣(市)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式,向5個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
政府提倡和鼓勵(lì)其它物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八條 物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定,限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo),不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
第九條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建物業(yè)時(shí),必須統(tǒng)籌安排,合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施,并按開發(fā)建設(shè)總建筑面積比例確定物業(yè)管理服務(wù)用房。
(一)建筑規(guī)模在5萬平方米以下的,應(yīng)該按照不低于總建筑面積的4‰確定物業(yè)管理服務(wù)用房;建筑規(guī)模在5萬平方米以上的應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積的3‰確定物業(yè)管理服務(wù)用房。
(二)多層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米以上,高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10萬平方米以上的,應(yīng)當(dāng)配備獨(dú)立的物業(yè)管理服務(wù)用房。高層住宅小區(qū)建筑規(guī)模在10萬平方米以下且物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置在高層住宅內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立的使用通道。
(三)住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的,為了方便管理,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置在小區(qū)中心區(qū)域或小區(qū)業(yè)主出入口附近。
(四)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)用房不得設(shè)置在架空層、地下室和車庫。
第十條 規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定規(guī)劃物業(yè)管理服務(wù)用房,在規(guī)劃圖紙上標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置以及在規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)中注明面積,并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房的設(shè)計(jì)進(jìn)行控制監(jiān)督。
第十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房:
(一)房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料,頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛘咄克⑼苛?地面鋪設(shè)瓷磚,衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具;
(二)上下水、供電、供暖等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能;
(三)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。
第十二條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房獨(dú)立測(cè)量、計(jì)算面積,其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi),并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注“物業(yè)用房”字樣。建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求建設(shè)或預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)用房和各項(xiàng)共用設(shè)施,物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電實(shí)行一戶一表。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門組織監(jiān)督下對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合查驗(yàn)合格后30日內(nèi),辦理有關(guān)手續(xù),將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房和自行車棚等,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償提供,同時(shí)將區(qū)內(nèi)配套設(shè)備、綠化等辦理移交事宜。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門辦理前期物業(yè)管理手續(xù),并提交物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置的室號(hào)、面積等相關(guān)資料。房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理服務(wù)用房室號(hào)、面積、物業(yè)服務(wù)企業(yè),并由開發(fā)企業(yè)在房屋銷售時(shí)向業(yè)主公示。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同,要附在房屋銷售合同之后。
第十三條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用、維修、養(yǎng)護(hù),任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用,不得買賣和抵押。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用配套的門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、道路、場(chǎng)地、非機(jī)動(dòng)車庫、綠化、配電房、照明路燈、文體設(shè)施等,移交業(yè)主大會(huì),歸全體業(yè)主所有;建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾的物業(yè),歸全體業(yè)主所有。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng),由房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載,但不頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后,開始施工前1個(gè)月內(nèi)通過招標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十五條 新建物業(yè)預(yù)售后,購買該物業(yè)的業(yè)主應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:
(一)雙方的權(quán)利義務(wù);
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(三)公共綠化的維護(hù);
(四)公共區(qū)域的保潔;
(五)公共區(qū)域的秩序維護(hù);
(六)車輛的停放管理;
(七)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的管理措施;
(八)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理;
(九)物業(yè)檔案資料保管;
(十)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
前期物業(yè)管理協(xié)議與前期物業(yè)管理服務(wù)合同的終止時(shí)間應(yīng)當(dāng)一致。
第十六條 前期物業(yè)管理期間,業(yè)主從與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中約定房屋交付日期開始全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后60日內(nèi),向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列文件和資料,并實(shí)施承接查驗(yàn):
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,附屬配套設(shè)備、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(三)物業(yè)管理用房、共用設(shè)施、經(jīng)營用房、維修資金的有關(guān)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三章業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主、
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和管理規(guī)約
第十八條 房屋權(quán)屬證書記載的所有權(quán)人(夫妻雙方)為業(yè)主�；谏唐贩抠I賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。尚未交付的房屋,其建設(shè)單位視為業(yè)主。業(yè)主享有以下權(quán)利:
(一)參加業(yè)主大會(huì),發(fā)表意見并享有表決權(quán);
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員,并享有被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第十九條 業(yè)主履行以下義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)制度;
(二)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定;
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),依照國家和本市的規(guī)定繳存共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修資金;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員單位和工作職責(zé)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自依法設(shè)立之日起,籌備組職責(zé)自行終止。
籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十一條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同行使集體權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(五)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者使用人提出的有關(guān)物業(yè)管理的意見和建議;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(七)決定專項(xiàng)維修資金的籌集、使用;
(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(九)對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為進(jìn)行制止,決定對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定本條款第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng)的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條款規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有物業(yè)的專有建筑面積計(jì)算投票數(shù)。
第二十三條 新建物業(yè)入住率達(dá)50%以上、公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上或者首位業(yè)主入住達(dá)2年以上的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)在與物業(yè)轄區(qū)的街道辦事處或物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)召開。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)相關(guān)單位、社區(qū)居民委員會(huì)、使用人代表列席。
物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的約定,享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利并履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)將使用人的權(quán)利和義務(wù)書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由主任1名、副主任及委員3至11名的單數(shù)組成,業(yè)主委員會(huì)主任和副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生,每屆任期3年,可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng),其組成人員不得在其業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。同時(shí),委員應(yīng)具備下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)履行業(yè)主義務(wù),未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(三)遵紀(jì)守法,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;
(四)配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì);
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定和決議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(六)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬訂的物業(yè)管理年度計(jì)劃、管理措施、大中修理、更新改造方案和財(cái)務(wù)預(yù)決算,提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立之日起15日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)將下列文件向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府辦理備案:
(一)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立情況報(bào)告;
(二)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況;
(五)業(yè)主大會(huì)民主選舉結(jié)果;
(六)維修金的使用、管理、續(xù)籌方案。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)或公共部位經(jīng)營費(fèi)用中列支,但每年不得超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)的1%,具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理區(qū)域共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;
(二)業(yè)主管理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)立面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則;
(四)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(五)業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的形式;
(六)違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
業(yè)主在入住時(shí),應(yīng)當(dāng)簽署臨時(shí)管理規(guī)約。管理規(guī)約在業(yè)主大會(huì)通過后生效。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半簽字同意:
(一)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌備和使用;
(二)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(三)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式;
(四)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同;
(五)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;
(六)終止委員職務(wù);
(七)終止委員職務(wù)并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免委員職務(wù);
(八)涉及業(yè)主重大利益的其他決定。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,有出席會(huì)議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)無關(guān)的決定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定,由簽字同意該決定的委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為:
(一)獲取或收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
(二)向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè);
(三)獲取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)有以下情形之一時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后中止其委員職務(wù),并提請(qǐng)下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定:
(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正;
(二)一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
(三)違反本條例第三十四條規(guī)定;
(四)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)終止委員職務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯,并將記錄載入檔案。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)有下列情況之一時(shí),其委員職務(wù)自行終止:
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主;
(二)因疾病或其他原因喪失工作能力;
(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈;
(四)本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職;
(五)被人民法院判刑。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十五條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。從事物業(yè)管理服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理行政主管部門培訓(xùn)考核并頒發(fā)崗位證書,持證上崗。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)人員的自律性監(jiān)管,建立誠信檔案和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),并按核定的資質(zhì)登記從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù),并具有監(jiān)督管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利:
(一)依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同,制定物業(yè)管理服務(wù)制度和措施;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違章行為;
(四)對(duì)造成物業(yè)損失的,代表業(yè)主要求責(zé)任人予以賠償;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同,提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)和共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修金收支情況;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主、使用人的人身安全不承擔(dān)保證責(zé)任。業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定財(cái)產(chǎn)保管事項(xiàng)。
第五章物業(yè)管理服務(wù)
第四十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,可以采取招標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:
(一)業(yè)主委員會(huì)和服務(wù)企業(yè)的名稱;
(二)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的范圍;
(三)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容;
(四)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);
(五)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用;
(六)物業(yè)管理服務(wù)合同的期限;
(七)違約責(zé)任;
(八)物業(yè)管理服務(wù)合同解除的條件;
(九)當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)及約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)合同期限一般為3年。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi),將物業(yè)項(xiàng)目情況報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的房產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主或者使用人的委托,提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù),服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門的委托,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的專業(yè)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)并代為收取相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代行維護(hù)或代收費(fèi)用,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及物業(yè)管理服務(wù)合同與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,按照屬地管理原則,由政府價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門確定服務(wù)項(xiàng)目,綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,硬件配套設(shè)施因素,并進(jìn)行服務(wù)成本監(jiān)審,兼顧業(yè)主承受能力,合理制定政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù),由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十四條 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納;購房后空置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi),由業(yè)主從購房合同約定的交房日期開始繳納。
第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)聘事宜。續(xù)聘的,重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;不再續(xù)聘的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下,向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列移交事項(xiàng):
(一)對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算后移交;
(二)移交全部物業(yè)資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物;
(四)其他應(yīng)當(dāng)移交的事項(xiàng)。
第四十七條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)完好、環(huán)境整潔、公共秩序良好,保障物業(yè)使用方便、安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照下列要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù):
(一)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,實(shí)施物業(yè)管理服務(wù);
(二)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前,將共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域進(jìn)行全面巡視、檢查,定期對(duì)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù);
(四)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備損壞時(shí),立即采取保護(hù)措施,進(jìn)行維修;
(五)接到物業(yè)報(bào)壞報(bào)修時(shí),限時(shí)進(jìn)行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄,妥善保管物業(yè)資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);
(七)發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者管理規(guī)約的行為,立即進(jìn)行勸阻、制止,并向業(yè)主委員會(huì)和房產(chǎn)行政主管部門報(bào)告;
(八)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,做好業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送季度、年度統(tǒng)計(jì)表,以及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十九條 本市實(shí)行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。具體監(jiān)管辦法由市房產(chǎn)行政主管部門制定,報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第五十條 物業(yè)在國家規(guī)定的保修期屆滿后,自用部分由業(yè)主自行維修、養(yǎng)護(hù);共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)�。出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響其他正常使用的情況,相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí),相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)配合。
造成物業(yè)損失或者財(cái)物損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕或賠償責(zé)任。
第五十一條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則,正確處理供水、排水、通風(fēng)、采光、道路、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十二條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:
(一)不得擅自拆除房屋的承重結(jié)構(gòu),或損壞外貌及用途;
(二)不得占用、損壞共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備設(shè)施;
(三)不得安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備;
(四)不得違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(五)不得在公共用地、走廊、樓梯、屋頂堆放雜物;
(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七)不得侵占綠地、毀壞綠化設(shè)備;
(八)不得亂設(shè)攤點(diǎn)、亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫和隨意傾倒垃圾雜物;
(九)不得利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(十)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)家禽和放養(yǎng)寵物;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章或市政府規(guī)定的其他禁止的行為。
第五十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋前,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人,并簽定裝飾裝修管理協(xié)議。按照規(guī)定需要經(jīng)過有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理。
因業(yè)主裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕恢復(fù),其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)預(yù)算,要求業(yè)主預(yù)付樓道修復(fù)費(fèi),修繕后按實(shí)際支出多退少補(bǔ)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)不符合安全要求的,應(yīng)當(dāng)勸阻制止,并及時(shí)向房產(chǎn)行政主管部門報(bào)告。房產(chǎn)行政主管部門在接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法予以處理。
第五十四條 業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)合理使用物業(yè),不得隨意改變房屋和共用設(shè)施、設(shè)備的使用性質(zhì)和用途。確需改變物業(yè)使用性質(zhì)或者影響其他業(yè)主權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書面同意,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)討論通過,并予以備案。需要經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的,按照有關(guān)行政管理規(guī)定辦理。
第五十五條 任何單位和個(gè)人利用、占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,均應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,并征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的同意,并與業(yè)主代表大會(huì)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)收取的相關(guān)收益必須用于增加維修金、改善共用設(shè)施和設(shè)備等。
第五十六條 任何單位和個(gè)人不得隨意占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,并征得業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的書面同意。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車庫,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人使用。停車位有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。其租賃期限最長不得超過6個(gè)月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車管理服務(wù),包括地面停車場(chǎng)、路邊劃線停車位、地下停車庫、立體停車庫的機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)等,統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)提供或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)停車管理單位(以下簡稱停車管理單位)負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放應(yīng)遵守以下規(guī)定:
(一)遵守業(yè)主大會(huì)決定、管理規(guī)約和住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛停車管理制度,服從停車管理人員的指揮;
(二)按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。
停車管理單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部道路上施劃停車位,應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定,不得占用消防通道、妨礙行人和其他車輛通行。
第五十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的,應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建設(shè)面積交存住宅專項(xiàng)維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為本地建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%。新建住宅小區(qū)維修資金在業(yè)主委員會(huì)未成立之前,維修資金由市房產(chǎn)行政主管部門代收。業(yè)主委員會(huì)成立后維修資金未繳清部分由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)收繳、歸集、核標(biāo)并進(jìn)入專戶�？h(市)政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)本地情況,合理確定每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額,并適時(shí)調(diào)整和定期公布。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在銀行設(shè)立物業(yè)維修資金專戶,實(shí)行按幢立帳、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、�？顚Ｓ�。
物業(yè)共有部分遭人為損壞的,其修繕費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用超過首期歸集專項(xiàng)維修資金金額百分之七十的,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主未繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,房產(chǎn)行政主管部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。在2008年2月1日《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》實(shí)施之前,商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修金的,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法,由市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。
業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況,該物業(yè)分戶帳中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。
業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定,與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金(押金)、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金(工本費(fèi))等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。裝修完工后,經(jīng)驗(yàn)收符合申報(bào)裝修規(guī)劃,未動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),退還保證金。如動(dòng)用結(jié)構(gòu),其保證金用于恢復(fù)結(jié)構(gòu),多退少補(bǔ)。業(yè)主拒不恢復(fù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保證金用于公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。
第五十八條 由業(yè)主和使用人共同使用的綠地、停車場(chǎng)庫、供電設(shè)施、給排水管道、化糞池、垃圾箱等公共設(shè)施、設(shè)備,應(yīng)由有關(guān)專業(yè)管理部門修繕的由有關(guān)專業(yè)管理部門承擔(dān)修繕及費(fèi)用,其余在物業(yè)維修資金中列支。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,并服務(wù)到戶。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的維護(hù),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);物業(yè)管理區(qū)域以外的道路的維修養(yǎng)護(hù),由市政道路養(yǎng)護(hù)維修部門負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)收集,由市環(huán)衛(wèi)管理部門轉(zhuǎn)運(yùn)到指定的垃圾收集點(diǎn)負(fù)責(zé)處理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地、樹木等綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電設(shè)施和維修養(yǎng)護(hù),設(shè)施產(chǎn)權(quán)未移交出去的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé),已移交出去的由相關(guān)部門負(fù)責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水由供水企業(yè)負(fù)責(zé),服務(wù)到每戶,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收水費(fèi),但須簽定委托合同,由供水企業(yè)付給勞務(wù)報(bào)酬,不得轉(zhuǎn)嫁業(yè)主。
物業(yè)管理區(qū)域是指納入物業(yè)規(guī)劃線內(nèi)的區(qū)域,其劃分方法由市房產(chǎn)行政主管部門制定。
第七章法律責(zé)任
第五十九條 違反本辦法規(guī)定,由房產(chǎn)行政主管部門或有關(guān)行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第六十條 建設(shè)單位不向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)辦理移交事宜,由房產(chǎn)行政主管部門予以查處。業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法予以追繳。
物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù),不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以通過和解或者調(diào)解解決;不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的,可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第六十一條 當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)行政主管部門及有關(guān)行政主管部門作出的行政處罰決定不服的,可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提出行政訴訟;逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六十二條 房產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章附則
第六十三條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義:
(一)共用部位。是指房屋建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、樓屋頂?shù)?、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(二)共用設(shè)施。是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的無名稱道路、園林綠地、停車場(chǎng)地、供電設(shè)施、消防設(shè)施、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識(shí)、文體設(shè)施、郵政信箱、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和建筑智能系統(tǒng)等;
(三)共用設(shè)備。是指房屋建筑內(nèi)由業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、供氣、供暖設(shè)備等。
第六十四條 本辦法中管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)議事的示范文本,由市房產(chǎn)行政主管部門制定;物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本,由市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同市工商行政主管部門制定。
第六十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理活動(dòng),可參照本辦法執(zhí)行。
第六十六條 本辦法實(shí)施中的具體問題,由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。本辦法自2011年7月1日起施行,荊州市人民政府令第43號(hào)《荊州市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
