荊門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康有續(xù)發(fā)展，根據(jù)《價(jià)格法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于荊門轄區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)工商登記注冊(cè)、并取得相關(guān)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則；倡導(dǎo)業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐。
第五條 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定。
第六條 市物價(jià)部門會(huì)同房管部門制定全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，審定并定期公布荊門城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。各縣（市、區(qū)）物價(jià)和房管部門可以依據(jù)本細(xì)則制定轄區(qū)內(nèi)具體管理規(guī)定和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。
第七條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行分類管理，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)。依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入服務(wù)的階段和物業(yè)特點(diǎn)不同,物業(yè)服務(wù)分為前期物業(yè)、等級(jí)物業(yè)（或正式物業(yè)）和等外級(jí)物業(yè)服務(wù)。按照物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)小區(qū)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平不同，將等級(jí)物業(yè)服務(wù)（或正式物業(yè)服務(wù)）分為三個(gè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)，最高服務(wù)收費(fèi)等級(jí)為一級(jí)，依次為二級(jí)、三級(jí)，不符合評(píng)定等級(jí)條件的小區(qū)為等外級(jí)。等外級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于物價(jià)和房管部門公布的三級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)的下限標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級(jí)由房管部門會(huì)同物價(jià)部門評(píng)定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與其按程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不高于物價(jià)和房管部門公布的普通住宅物業(yè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)合同約定；未約定具體標(biāo)準(zhǔn)的，則按物價(jià)和房管部門公布的三級(jí)物業(yè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)時(shí)限，沒(méi)有約定時(shí)限的，原則上不得超過(guò)2年。前期物業(yè)服務(wù)時(shí)限到期的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)按程序到房管和物價(jià)部門辦理物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定手續(xù)，并按相應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主委員會(huì)合同約定所在小區(qū)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；前期物業(yè)服務(wù)到期未按規(guī)定辦理等級(jí)評(píng)定的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按不高于三級(jí)物業(yè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下限執(zhí)行。
第九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)清”制度。普通住宅物業(yè)服務(wù) “一費(fèi)清”是指受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)和秩序維護(hù)等全過(guò)程服務(wù)所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。除此以外，不得收取其他費(fèi)用。
物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特殊約定服務(wù)（如家政服務(wù)、室內(nèi)水電維修、家電維修等），可按雙方合同約定標(biāo)準(zhǔn)收取特約服務(wù)費(fèi)。
第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積收取，房屋所有權(quán)證辦理后按登記面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。
第十一條 業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同約定的交房時(shí)間作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)起始交費(fèi)時(shí)間；沒(méi)有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書（符合竣工驗(yàn)收交付條件）約定的房屋交付時(shí)間作為起始交費(fèi)時(shí)間。
第十二條 業(yè)主辦理入住手續(xù)一年內(nèi)未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先書面向物業(yè)企業(yè)備案說(shuō)明，一年內(nèi)空置期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的7O％交納，超過(guò)一年的由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
廉租住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按所在小區(qū)同類型住房等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。
第十三條 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，約定有關(guān)責(zé)任義務(wù)、禁止行為和注意事項(xiàng)等，并可按照物價(jià)和房管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人出入證押金等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。
裝修工程竣工并經(jīng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)退還裝修工人出入證押金，１８０天內(nèi)退還裝修保證金（押金）。
第十四條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的封閉式共用車庫(kù)和露天停車場(chǎng)（停車位）應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，可收取車輛停放費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與停車場(chǎng)權(quán)屬單位、業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并按物價(jià)部門有關(guān)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，合同約定具收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
利用小區(qū)業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放車輛（包括外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)臨時(shí)停放）收費(fèi)，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定。進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行任務(wù)、搶修檢修、救護(hù)等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車不得收取停車費(fèi)。
第十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
未進(jìn)行戶表改造的小區(qū)，對(duì)總表與分戶表之間發(fā)生的用水（電）損耗，可按水（電）量實(shí)際損耗額度（不含公共公用及物業(yè)辦公用水、電），在用戶之間公開(kāi)、合理分?jǐn)�。具體分?jǐn)偡绞娇捎晌飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在醒目位置公示水（電）損耗在業(yè)主間分?jǐn)偟木唧w情況。業(yè)主所用水（電）價(jià)格必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)禁將水電損耗通過(guò)提高水電價(jià)格的方式進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意后、按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或支出由業(yè)主額外負(fù)擔(dān)。小區(qū)內(nèi)沒(méi)有歸集住宅專項(xiàng)維修資金的，其費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主自籌，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》要求,做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)工作，要在小區(qū)內(nèi)醒目的位置設(shè)立公示欄，公示價(jià)格舉報(bào)電話12358。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“四公開(kāi)”，即：物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容公開(kāi)、物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)、特約服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)年度收支情況公開(kāi)。接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人、物價(jià)和房管部門的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，應(yīng)按規(guī)定到物價(jià)部門辦理《湖北省服務(wù)價(jià)格（收費(fèi)）監(jiān)審證》手續(xù)，并接受物價(jià)部門年度審驗(yàn)。
第十九條 各級(jí)物價(jià)和房管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由物價(jià)和房管部門依據(jù)各自職能予以查處。
第二十條 本辦法自發(fā)布之日起試行。荊門城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金等項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局荊價(jià)規(guī)[2011]19號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。
原市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定與本實(shí)施細(xì)則相抵觸的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。如上級(jí)有新規(guī)定從其規(guī)定。
