農(nóng)村集體土地使用證也簡稱農(nóng)村宅基地使用證，隨著生活節(jié)奏的加快，銀行抵押貸款種類的增加，辦理宅基地使用證的村民越來越多，但由于不了解流程走了很多彎路。下面來看看關(guān)于農(nóng)村宅基地使用證的內(nèi)容吧!
第一步，當(dāng)建房者準(zhǔn)備建房并選好地點(diǎn)時(shí)，提出書面建房申請，申請必須注明建房者的個(gè)人信息、建房原因、地點(diǎn)、四至等相關(guān)情況。所選的建房地點(diǎn)要符合土地法的相關(guān)要求。申請必須經(jīng)過建房者所屬村組社長和村委會的同意蓋章。
第二步、經(jīng)村組、村委會同意后，建房者將建房申請、個(gè)人身份證、戶口本復(fù)印件遞交到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土管理部門，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土管理部門到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，勘察，詢問四鄰意見。
第三步、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土部門實(shí)地核實(shí)、勘察后，符合相關(guān)要求的，進(jìn)一步填寫村民建房審批表，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，在村組內(nèi)張貼公示，公示期一般是7天。
第四步、公示7天后如果無村民提出異議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土部門將所收集的建房者的材料一并報(bào)送縣級國土部門，在此期間，經(jīng)縣級國土部門審批，符合建房條件的，建房者要到縣級地稅部門交納耕地占用稅，稅額因區(qū)域不同存在差異。將票據(jù)遞交到縣級國土部門。有縣級國土部門給建房者辦證。
第五步、根據(jù)相關(guān)的土地法，建房者必須在領(lǐng)取到宅基地使用證之日起的兩年內(nèi)，建蓋好所批準(zhǔn)地點(diǎn)的房屋，否則，國土部門有權(quán)將當(dāng)事人的宅基地使用證收回。
農(nóng)村宅基地(使用權(quán))的繼承問題個(gè)人淺析
宅基地(使用權(quán))在我國社會當(dāng)中是一個(gè)既清晰卻又模糊的詞匯,說它清晰是它作為農(nóng)村村民居住的前提條件,是最基本的生活資料,是農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)、富裕生活的必需生存空間;說它模糊是因?yàn)樵谖覈F(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策中并沒有給其一個(gè)明確、清晰的定義。隨著社會的發(fā)展,當(dāng)以宅基地(使用權(quán))為標(biāo)的物而產(chǎn)生了一些法律上的分歧時(shí),卻沒有相關(guān)法律給其一個(gè)權(quán)威的解答,這就導(dǎo)致宅基地(使用權(quán))權(quán)利認(rèn)知的混亂,從而造成宅基地(使用權(quán))權(quán)利的保護(hù)缺失,有損權(quán)利人的合法權(quán)益。例如城鎮(zhèn)居民基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了人身關(guān)系是否能繼承其父母、子女等在農(nóng)村的宅基地(使用權(quán))?
本人認(rèn)為是可以繼承的。首先從物權(quán)法律的角度分析,宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權(quán),宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有、使用、收益以及有限的處分權(quán)能。從中可以認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是從集體土地所有權(quán)當(dāng)中分離出來的他物權(quán),具有用益物權(quán)的一般特征,屬用益物權(quán)類。因此,當(dāng)用益物權(quán)依法成立后,所有權(quán)人不能隨意取消,只有在具備法定事由時(shí),所有人才能終止用益物權(quán)。
且根據(jù)用益物權(quán)的歷史發(fā)展方向和趨勢來看,當(dāng)前的用益物權(quán)的核心價(jià)值已從突出物的“所有”功能發(fā)展到突出物的“利用”功能上來,如果宅基地使用權(quán)人死亡,其宅基地及房屋的繼承卻又遭到限制,豈不是對物的利用價(jià)值的拋棄和浪費(fèi),這是不符合社會和法律的發(fā)展方向。再者,房屋系取得宅基地使用權(quán)的使用權(quán)人以其個(gè)人和家庭的勞動及財(cái)富建造的,是具有所有權(quán)權(quán)能的私有財(cái)產(chǎn),然而由于房屋和土地的不可分割性,在發(fā)生繼承的情況下不可能將房屋和土地分割開,根據(jù)“地隨房走”的原則和保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn),宅基地(使用權(quán))的繼承應(yīng)當(dāng)是被允許的。 其次,從宅基地(使用權(quán))的社會性角度分析,宅基地(使用權(quán))由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員使用,又沒有使用期限的土地使用權(quán),具有一定的社會身份性。表面上看,城鎮(zhèn)居民不具備取得宅基地(使用權(quán))的條件,但從繼承的角度看,城鎮(zhèn)居民(繼承人)和宅基地使用權(quán)人(被繼承人)之間基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了身份關(guān)系,這種身份關(guān)系又能使城鎮(zhèn)居民和該農(nóng)村社會群ti之間也具有密切的身份關(guān)系,因?yàn)榉课菔且粋�(gè)家庭及其成員甚至之與家族的情感依托的物質(zhì)基礎(chǔ),所以當(dāng)宅基地使用權(quán)人死亡之后,城鎮(zhèn)居民作為當(dāng)然的法定繼承人以繼承的方式取得其父母、子女的宅基地(使用權(quán))也是合情合理的行為。 再從我國法律、法規(guī)和相關(guān)政策文件當(dāng)中看,雖然國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知(國土資發(fā)[2004]234號)兩部文件明文規(guī)定:‘禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證’,但它們并沒有禁止城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán));縱觀我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī),更沒有一部法律從立法的角度限制城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán))。正如一句法律名言:對于政府來說,法無明文規(guī)定不能為;對于公民來說,法無明文規(guī)定可以為。所以,只要不違背社會的公序良俗和公平正義,普通公民的合法權(quán)益和正當(dāng)訴求是應(yīng)該給予保護(hù)的。 黨的十七屆三中全會在《*關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》當(dāng)中就明確提出“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”,“完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。作為我國最高層次的具有導(dǎo)向性的政策文件,《決定》就是寄希望在農(nóng)村土地管理制度上通過改革來完善土地制度,包括農(nóng)村宅基地制度的改革。本人認(rèn)為,作為土地主管部門,我們可以在這一問題是為我國農(nóng)村土地管理制度作出一些大膽、有益的改革和嘗試。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的具體分析
農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)民以戶為單位，在集體所有的土地上、在規(guī)定的地段享有建筑住房、添置生活設(shè)施，在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利，它是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。宅基地的使用人(農(nóng)戶)與所有人(集體組織)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、與農(nóng)戶之間的相鄰關(guān)系受民事法規(guī)調(diào)整，在土地管理方面，如土地登記、規(guī)劃、收回、地政管理等，受行政法規(guī)的調(diào)整。農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。其取得方式有原始取得及繼承取得，消滅方式有絕對消滅和相對消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并擔(dān)負(fù)義務(wù)，是關(guān)系著我國農(nóng)村人口的生活與生產(chǎn)的重大問題。那么到底有哪些使用權(quán)呢?使用權(quán)可否隨意轉(zhuǎn)讓買賣呢?如何轉(zhuǎn)讓和申請登記呢?
農(nóng)村宅基地使用權(quán)有哪些
占有權(quán)。
宅基地使用權(quán)人經(jīng)依法申請批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)，享有對宅基地的獨(dú)占權(quán)，任何組織和個(gè)人不得非法侵占、擅自使用或剝奪其宅基地的使用。對于宅基地上舊有的建筑設(shè)施及其他林木，所有人或管理人應(yīng)在合理期限內(nèi)做出處理，不得影響宅基地使用權(quán)人的使用。
使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)沒有明顯的時(shí)間限制。不論宅基地使用的年限長短及建設(shè)情況，宅基地使用權(quán)除非依法定原因被剝奪。對于宅基地上的建房，與宅基地使用權(quán)同時(shí)受法律的長期保障，宅基地使用權(quán)人可以自由行使權(quán)利。
在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內(nèi)建筑其他生產(chǎn)或生活建筑和設(shè)施。
宅基地使用權(quán)人有在宅基地內(nèi)種植林木、花草、蔬菜的權(quán)利。
所種植的林木、花草、蔬菜歸使用權(quán)人所有。
依法附隨房屋出讓宅基地使用權(quán)的權(quán)利。
國家保護(hù)使用房屋合法買賣、繼承、贈與等權(quán)利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以宅基地使用權(quán)必須連同房屋一并轉(zhuǎn)移。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅為農(nóng)村居民。房屋所有權(quán)的變動，必須報(bào)請縣級人民政府房屋管理部門進(jìn)行變更登記。
可否隨意轉(zhuǎn)讓買賣
《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，農(nóng)村居民買賣、轉(zhuǎn)讓或者集成房屋后，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓買賣的只有房屋，而不是宅基地，購買者需要使用房屋的支撐土地即宅基地的，需經(jīng)宅基地所有權(quán)集體同意，報(bào)經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，并對宅基地使用權(quán)按當(dāng)?shù)貒医ㄔO(shè)征用標(biāo)準(zhǔn)給與補(bǔ)償后才能辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，只變更土地使用權(quán)而不變更所有權(quán)。故辦理變更登記時(shí)，土地所有權(quán)仍屬原集體所有，不能變更為國有或其他集體所有，變更登記的只是使用權(quán)。
有的地方在辦理類似的變更登記時(shí)，認(rèn)為只要集體同意，并對集體給與一定補(bǔ)償后就將土地所有權(quán)由原集體所有變更為國家所有的做法是沒有法律依據(jù)的。因?yàn)橐獙⒓w所有土地轉(zhuǎn)為國家所有，是有嚴(yán)格的法律程序的，必須按照國家建設(shè)征用集體土地的報(bào)批程序報(bào)省級以上人民政府批準(zhǔn)，且征地權(quán)只在縣級或縣級以上人民政府。
對于宅基地所有者的集體，應(yīng)嚴(yán)格管好本集體所有的宅基地，不能讓村民以轉(zhuǎn)讓房屋的名義隨意轉(zhuǎn)讓宅基地，土地登記機(jī)關(guān)也不能對未經(jīng)集體同意、未對集體土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，擅自購買民房，并向購買宅基地的行為進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記，使違法行為合法化。
宅基地所有權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用。因此宅基地不存在繼承的問題，但上面的房屋可以繼承。
轉(zhuǎn)讓條件
宅基地使用權(quán)的受讓主體是有一定范圍限制的，即宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如果轉(zhuǎn)讓給村外人員，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件、符合宅基地使用權(quán)的條件，即一戶一宅的規(guī)定。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓，并履行相關(guān)的登記和審批手續(xù)，而且應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記，不可私下買賣，非法交易。
轉(zhuǎn)讓方式
在法律上即享有宅基地使用權(quán)的當(dāng)事人之間以交換意思表示為特征，將相互享有使用權(quán)的宅基地進(jìn)行交換，雙方之間互找差價(jià)或者不找差價(jià)的合同行為。
轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人支付價(jià)款的法律行為。
租賃宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金的法律行為。
入股方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)作價(jià)入股并獲得股息的行為。
贈與
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)以作業(yè)方式轉(zhuǎn)讓給他人，他人無償取得宅基地使用權(quán)的法律行為。
宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)的有關(guān)法律規(guī)定
一、《物權(quán)法》第153條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
二、《物權(quán)法》第154條：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
申請條件
因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的。
外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的。
因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
不予批準(zhǔn)情形：農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地
原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的。
出賣或者出租村內(nèi)住房的。
由于各省的規(guī)定有些出入，具體還要到當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T進(jìn)行咨詢后才能確定，總的程序和步驟就是上面所述，如有其他問題，請補(bǔ)充提問。
登記
農(nóng)村村民的宅基地申請經(jīng)縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記，由縣(市)人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。
由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由縣(市)人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。
集體土地使用權(quán)被收回的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到縣(市)人民政府通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)注銷登記，由縣(市)人民政府進(jìn)行注銷登記，收回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地使用證》。
注意事項(xiàng)
宅基地所有權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用。因此宅基地不存在繼承的問題，但上面的房屋可以繼承。
拓展閱讀：農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證難在哪兒?
農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證是農(nóng)村土地制度改革的基礎(chǔ)，也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，事關(guān)農(nóng)民群眾的切身利益。近年來，國家就農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作作出了重大部署，但在具體實(shí)踐中仍面臨諸多問題亟待解決。為宅基地辦“身份證”難在哪兒?
房地分離增加確權(quán)難度
房屋是農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，享有所有權(quán);而宅基地所有權(quán)屬于集體，農(nóng)民個(gè)人僅享有使用權(quán)，且不準(zhǔn)隨意出賣和出租。同時(shí)，房屋所有權(quán)原登記部門為房產(chǎn)部門，宅基地審批、確權(quán)和登記則由國土資源部門承擔(dān)。
“一戶一宅”政策難以把握
因?yàn)檗r(nóng)戶界定比較模糊，“戶”的彈性太大，使宅基地確權(quán)遭遇挑戰(zhàn)。本屬于一戶的夫妻之間、父母與子女之間單獨(dú)立戶，并按戶口簿分割房產(chǎn)，一個(gè)家庭中每人一本戶口簿的現(xiàn)象屢見不鮮。
農(nóng)房私自流轉(zhuǎn)后宅基地難以確權(quán)
盡管政策規(guī)定宅基地使用權(quán)不允許隨意轉(zhuǎn)讓。但目前農(nóng)村特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房屋私下交易非常普遍，甚至有些轉(zhuǎn)讓給城市人口。這給農(nóng)村宅基地確權(quán)帶來了極大的阻力。
附屬設(shè)施用地難以納入宅基地
現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民建好房后，往往會另外建設(shè)廚房、雜屋等附屬建筑。哪些附屬設(shè)施用地應(yīng)該納入宅基地范圍?如何給這些設(shè)施用地確權(quán)登記發(fā)證?在確權(quán)登記過程中難以把握。
