為落實石家莊市人民政府《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》(石政發(fā)[2017]10號)，現(xiàn)將住房限購政策公布，如下為具體內(nèi)容。
石家莊市人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見
長安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門：
為認(rèn)真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，按照”堅持住房的居住屬性”和”房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”的總體要求，確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出如下意見：
一、調(diào)整居民購房政策
非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房);對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
二、調(diào)整住房公積金貸款政策
提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調(diào)整至30%;使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%;對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發(fā)放住房公積金異地貸款。
三、調(diào)整住房商業(yè)性貸款政策
對于首次購買普通住房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結(jié)清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于40%;對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。
本意見自2017年3月18日起實施，適用范圍為長安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)。
石家莊市人民政府
2017年3月17日
2017年石家莊樓市政策的真相
但也有例外：石家莊的政策安排已經(jīng)初見端倪。在2月3日舉行的“全市重點工作落實推進(jìn)會”上，履新不久的中共石家莊市委副書記、石家莊市政府代市長鄧沛然，提出將著力抓好的六個方面重點工作，其中，便辟出專門段落談到了房地產(chǎn)市場。有意思的是，翻遍市級媒體，這段表述似乎被有意無意地“略過”，只留下了“多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”這一句話;省級媒體基本保留了大致內(nèi)容，但在刊印出報時又被大段刪減。一直以來，對本地市場的表述，石家莊的“有關(guān)部門”表現(xiàn)得都很謹(jǐn)慎，這一次也沒有例外;不過，保留下來的大致內(nèi)容還是讓我們看到了本地決策層對房地產(chǎn)市場的定位和判斷。
1、新建商品住房庫存處于合理區(qū)間，商業(yè)辦公類用房化解庫存任務(wù)也不大。
前半句很好理解，2017年的石家莊商品房實際成交套數(shù)高達(dá)8.1萬套，中心城區(qū)也有6萬套，與往年相比，至少增長了50%(上述數(shù)據(jù)出自《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場分析報告》。想獲取這份報告?點擊閱讀，查看文章底部的索閱須知);在河北省的商品房待售規(guī)模的“賬面”上，也呈現(xiàn)出大幅銳減的狀態(tài)。這其中，商品住房自然是“大頭”�？珊蟀刖渚筒惶美斫饬耍荷虡I(yè)辦公類用房的庫存壓力不大嗎?這似乎和此前的判斷相反，否則，12月出臺商業(yè)去庫存一攬子政策的意義又在哪里?
2、房地產(chǎn)市場存在回遷難、辦證難等問題。
這一點，決策層說到了點子上。一方面，自2013年開始的房地產(chǎn)市場專項整治，來來回回，已經(jīng)讓至少200個項目實現(xiàn)合法化。另一方面，專項整治也已經(jīng)進(jìn)入到“深水區(qū)”。簡單說，好轉(zhuǎn)型、好“上岸”的項目沒什么問題，留到今天依然動靜不大的，大都是不好轉(zhuǎn)型，上岸有難度的項目。要么，超容積率，嚴(yán)重超過規(guī)劃紅線，已經(jīng)到了不能不拆，不能不改的地步;要么，開發(fā)商資金斷裂，股權(quán)混亂，債務(wù)糊涂，積重難返;要么，土地問題過于棘手，變性、調(diào)規(guī)要闖多道關(guān)口。這些問題要解決，已非一個或幾個部門能夠輕易動彈，甚至要在即將或已經(jīng)開始修編的石家莊總體規(guī)劃中進(jìn)行處置，并送國務(wù)院審批，牽一發(fā)動全身，難度可想而知。
再看舉措：
3、要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，完善相關(guān)手續(xù)，解決好房地產(chǎn)歷史遺留問題，回應(yīng)群眾關(guān)切。
問題繁復(fù)，便不能只靠一個或幾個部門的力量，需要動用的是綜合手段。對于2017年的石家莊房地產(chǎn)市場而言，解決這些“歷史遺留問題”，勢必是主旋律。這也就意味著，各項政策安排都將向其傾斜，尤其是土地出讓。2017年的石家莊土地市場保持了補證大行其道的特點，2017年恐怕也不會例外;只不過，土地市場的凈地出讓和有效供應(yīng)又要受到影響。
對于這些歷史遺留問題的梳理和解決，石家莊其實從來沒有斷過。僅在2017年，石家莊便曾兩次公布存在歷史遺留問題的項目名單，前一份是需要調(diào)整容積率的項目，有162個;后一份是在12月31日前發(fā)生，但未列入專項整治的項目，有56個。排除兩者重疊，總共下來也有將近200個，這些項目都要在2017年逐一過堂，完成調(diào)規(guī)和手續(xù)補辦。在2017年底這一輪土地手續(xù)的補辦高峰中，連拖了五、六年的項目都能逃出生天，有決心，什么“奇跡”都能辦到。
4、要結(jié)合解決歷史遺留問題，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)。
這一條是寫給有關(guān)部門的。石家莊沒那么大，房地產(chǎn)項目也不算太多，滿打滿算，在市面上有貨的項目不超過300個，然而，違規(guī)項目層出不窮，除了此前混亂的市場秩序積重難返之外，有關(guān)部門在監(jiān)管上確有懶惰之嫌。有些線索甚至通過對外熱線已經(jīng)送到面前，最終還是呵呵。決策層的這段表述，實則是給有關(guān)部門提醒：監(jiān)管要加強，要把違規(guī)項目扼殺在萌芽狀態(tài)。
5、把控好規(guī)劃和土地供應(yīng)，規(guī)范土地招拍掛制度，釋放房地產(chǎn)市場活力。
年初，又到了編制這一年土地供應(yīng)計劃的時候。2017年石家莊市內(nèi)四區(qū)、高新區(qū)和井陘礦區(qū)計劃通過出讓方式供地超過7200畝，就算是憑借年底一輪補證高峰，也只勉強完成了8成左右。不過沒關(guān)系，自小回從業(yè)以來，這份供地計劃就沒有一年是完成的。從前文所述來看，2017年的供地計劃八成又將以補證為主，土地市場能為未來三到五年的商品房有效供應(yīng)做出的貢獻(xiàn)實在是非常有限。不過，在決策層的判斷中，能夠讓歷史遺留問題順利解決，也是對市場供應(yīng)的有效補充。根據(jù)小回的判斷，這些項目盡管年頭已久，但既有的未售房源不少，合法化后仍有入市銷售的可能性，只不過，這些口碑和信譽已被透支的項目能否被市場接受，三五年前規(guī)劃的產(chǎn)品能否滿足今日的市場需求，可以想象。
6、嚴(yán)防企業(yè)炒作和房價過快上漲。
看到這句表述，小回不由得想起了2017年出臺的商品房預(yù)售價格先行備案政策。據(jù)說，這項政策已經(jīng)發(fā)揮了威力，某些項目因為申報預(yù)售價格偏高，被擋在了物價部門的門外。2017年，這項政策的威力還將顯現(xiàn)，再加上“賬面”房價不能過度惹眼的硬性要求，勢必將使其切實落到實處。證件、手續(xù)齊全開盤銷售又能怎么樣?照樣需要低調(diào)。關(guān)于這一點，后文還會有詳細(xì)表述。
7、市政府將建立與房地產(chǎn)企業(yè)溝通機(jī)制，定期通報房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)情況。
最懂市場的，不是有關(guān)部門的數(shù)據(jù)報表，而是一線。這一點終于得到了決策層的認(rèn)同。事實上，改變已經(jīng)在2017年出現(xiàn)：有關(guān)部門曾在2017年下半年通過不同渠道，對石家莊房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸底，約談的既有房地產(chǎn)企業(yè)，也有行業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。上情下達(dá)，總要有個互動的平臺。
這是2017年以來涉及石家莊房地產(chǎn)市場政策部署，表述最為全面的一次。簡單說，就是12個字：控制房價，攻堅克難，加快整頓，加強溝通。除此之外，在去年的12月22日舉行的河北省經(jīng)濟(jì)工作會議上，對房地產(chǎn)市場的表述有一句：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。到了12月23日石家莊市委常委擴(kuò)大會議上，在傳達(dá)中央和河北省經(jīng)濟(jì)工作會議精神時，表述又有變化：把農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、振興實體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項工作抓緊抓實抓好。一方面，市場要“平穩(wěn)”，要“健康”;另一方面，要抓緊、抓實、抓好。
要平穩(wěn)的，不止是市場走勢，當(dāng)然還有各方都在關(guān)注的房價。前面的表述中可以看到本地決策層對房價的要求：嚴(yán)防房價過快上漲。事實上，河北省對石家莊的房價調(diào)控已經(jīng)有了明確的要求。1月17日召開的河北省城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議有這樣一段表述：
2017年是黨的十九大召開之年，為大會召開營造良好政治社會環(huán)境，是我們肩負(fù)的政治責(zé)任。要認(rèn)真落實中央對樓市的“新定位”，抑制房地產(chǎn)泡沫，確保房價環(huán)比不增長，同時密切關(guān)注潛在熱點城市，正確引導(dǎo)市場預(yù)期。
請注意：
1、關(guān)于調(diào)控房價的表述前，會議將這項政策部署的重要性，上升到了“政治責(zé)任”的高度，其重要性可見一斑。這一點印證了此前小回的判斷：至少到今年十九大召開前后，石家莊都將在“嚴(yán)控房價過快上漲”上下大力氣，出大工夫。
2、中央對于房地產(chǎn)的“新定位”，指的就是那句話：房子是用來住的，不是用來炒的。小回預(yù)計，對于投資購房需求的管控，將在2017年有所加強�？紤]到投資購房需求的資金多以盈余資金為主，并以兩至三成的首付實現(xiàn)杠桿投資，小回認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對房貸的審批和放款都將有所收緊。此前的技術(shù)性加息，信號意義不大。從2017年12月的信貸投放來看，住戶中長期貸款的投放規(guī)模并沒有顯著收緊，因此在全國兩會前后的信貸投放，風(fēng)向標(biāo)意義會更大一些。還是那句話：一切不以金融手段為武器的調(diào)控政策，都是“耍流氓”。如果不收緊購房需求的“錢袋子”，管控就無從談起。
3、確保房價環(huán)比不增長，目標(biāo)再明確不過，在國家統(tǒng)計局的“賬面”上，石家莊的商品住房銷售價格環(huán)比漲幅要維持在0%以下的水平，不能太出挑。
4、此處談到的“潛在熱點城市”，雖然是不直接點名，但目標(biāo)已經(jīng)明確，在2017年有著惹眼表現(xiàn)的石家莊和廊坊，勢必都在密切關(guān)注的范圍之內(nèi)。特別是石家莊，盡管受京津冀協(xié)同發(fā)展的直接影響要遠(yuǎn)遜于近水樓臺的廊坊，但人口凈流入和經(jīng)濟(jì)保持較快增速，都使其房地產(chǎn)市場保持了難得的高增速。再加上其作為省會城市的特殊地位，在2017年受到管控的力度不亞于廊坊。關(guān)于這一點，近期小回會專門撰寫一份研究報告，詳細(xì)來說說。
“賬面”房價的管控，在實際操作中的空間就值得遐想了，除了前述的商品房預(yù)售價格先行審批外，恰好趕上的違規(guī)項目合法化，使石家莊的手中握有一批多年前成交，如今備案時價格不高的項目和購房合同，與當(dāng)下市場真實銷售，價格不低的項目前后腳拿到預(yù)售手續(xù)，高低搭配、上下平均，房價管控自然會立竿見影。只不過，對于排隊等待獲取預(yù)售手續(xù)的項目而言，2017年的入市節(jié)奏勢必將大受影響：本來可以開春入市，排隊也要等等;就算拿到預(yù)售手續(xù)，一旦當(dāng)月的備案平均房價偏高引發(fā)預(yù)警，還可能面臨著排隊等備案的局面。這或許將是石家莊房地產(chǎn)市場有史以來最為復(fù)雜的局面了。
