益陽物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂版(全文)

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益陽市物業(yè)管理實(shí)施辦法

第一章 總則

第一條 為正確實(shí)施《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),建設(shè)文明宜居社區(qū),促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定,依據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省城市綜合管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本實(shí)施辦法。

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本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆、日;顒(dòng)和指導(dǎo)監(jiān)督,執(zhí)行《湖南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則》。

第二條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人管理的形式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 市、縣(市、區(qū))人民政府將物業(yè)管理工作納入社會(huì)基層治理工作體系。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?h(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、市場監(jiān)督、發(fā)展和改革、自然資源和環(huán)境保護(hù)、消防、衛(wèi)生與健康、園林綠化、財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工,加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系方式。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會(huì)深入聯(lián)系各物業(yè)管理主體,發(fā)揮監(jiān)督管理職能,協(xié)助并督促小區(qū)治理。

縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)聯(lián)系人民法院,建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理機(jī)制,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

第四條 物業(yè)管理工作中加強(qiáng)黨的建設(shè),以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

依據(jù)繼承關(guān)系、買賣關(guān)系或其他關(guān)系行使所有權(quán)但尚未登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人,無第三人提出爭議的,視為業(yè)主。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有,建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人不得侵占:

(一)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;

(二)在共有的道路或者其他公共場所依法依規(guī)設(shè)置的車位;

(三)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外;

(四)建筑物的共用部位;

(五)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房;

(六)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

建設(shè)單位依法享有權(quán)益的配套地下停車位,以及地下人防工程平時(shí)用作停車位的,不屬于業(yè)主共有。業(yè)主可通過租賃的方式,或一次性買斷長期使用權(quán)的方式,或以其他合法的方式,占有、使用。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理事項(xiàng)的建議;

(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(四)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);

(五)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作;

(六)對于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫,享有優(yōu)先權(quán);

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同,對物業(yè)服務(wù)情況提出詢問;

(八)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。

(十)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本實(shí)施辦法和管理規(guī)約規(guī)定損害業(yè)主利益的行為進(jìn)行勸阻或依法舉報(bào);

(十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

(一)依法、合理行使業(yè)主權(quán)利,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

(二)相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。

(三)對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,依法予以配合。

(四)不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

(五)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

(六)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求;

(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(八)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;

(九)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(十)按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi);

(十一)按照規(guī)定分類投放生活垃圾;

(十二)法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

第十條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng):

(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定、修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn);

(六)決定自行管理物業(yè)或委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè),有權(quán)更換建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)人;

(七)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案,選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

(八)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(九)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(十一)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);

(十二)決定在公共收益中對業(yè)主委員會(huì)委員給予適當(dāng)誤工補(bǔ)貼或報(bào)酬。

(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

對專項(xiàng)維修資金的使用,可采取異議表決方式投票表決。

采取異議方式投票表決的,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示,并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的,計(jì)入反對票總數(shù);最終表決結(jié)果以催告期屆滿時(shí)的票數(shù)為準(zhǔn)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主,并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

業(yè)主大會(huì)需要投票表決的,表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名;業(yè)主委托代理人表決的,代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。

業(yè)主大會(huì)投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上,業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料,并依法實(shí)施監(jiān)督。

第三章 前期物業(yè)管理

第十二條 建設(shè)單位依法配置物業(yè)管理用房,物業(yè)管理用房面積不得低于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分二,且不得低于八十平方米。其中,業(yè)主委員會(huì)辦公用房不得低于二十平方米。具體標(biāo)準(zhǔn)由規(guī)劃行政主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門共同制定。

物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)審查后征求轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的意見,在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中確定,不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房在滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行日常辦公外,可綜合使用的面積可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定出租,租金為業(yè)主的公共收益。

分期開發(fā)的小區(qū)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承接查驗(yàn)工作,物業(yè)管理行政主管部門可以聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)或者技術(shù)人員參與承接查驗(yàn)。

第十三條 在業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)或選聘物業(yè)服務(wù)人之前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人,簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同,實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。

第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)包含行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)公布的規(guī)范文本的內(nèi)容,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定:業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人,因物業(yè)管理事項(xiàng),向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員送達(dá)文書,可采取手機(jī)短信、電子郵件、即時(shí)電子通訊等方式送達(dá),與郵遞送達(dá)、當(dāng)面簽收送達(dá)具有同等效力;業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員的投票,也可以上述方式送達(dá)。

第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,予以說明,并作為物業(yè)買賣合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第十六條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人不得擅自處分。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù),履行下列義務(wù):

(一)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

(二)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

(三)落實(shí)消防、安防人員和措施,確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作;

(四)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn),維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;

(五)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修;

(六)做好物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊,建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái),為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù);

(七)實(shí)行二十四小時(shí)值班制,建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案,及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有法律約束力。

物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的,應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人,或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下,委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)。

電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測,委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前,組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定物業(yè)服務(wù)人聘用事宜。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前,物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì),但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的,應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外,業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目,但與業(yè)主委員會(huì)另有約定的除外。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí),應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下,與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財(cái)物:

(一)物業(yè)承接查驗(yàn)資料;

(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi);造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí),尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的,業(yè)主委員會(huì)可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理;尚未成立業(yè)主委員會(huì)的,十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會(huì)組織不超過一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù),費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)!

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自實(shí)施下列影響房屋安全的行為:

(一)拆改房屋承重梁、柱、板和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu);

(二)拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口;

(三)超過房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),增加房屋使用荷載;

(四)在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴(kuò)大洞口;

(五)開挖房屋地面和地下室;

(六)拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu);

(七)其他影響房屋安全的行為。

確需實(shí)施上述行為的,應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案、施工圖,并根據(jù)設(shè)計(jì)方案、施工圖組織施工;依法需要辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理。

房屋裝飾裝修改造前,裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)核實(shí)所承接的裝飾裝修工程是否屬于本條第一款影響房屋安全的情形,是否符合建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定。屬于本條第一款的情形,房屋安全使用責(zé)任人未履行相應(yīng)建設(shè)程序的,裝飾裝修企業(yè)不得施工。

第二十六條 委托物業(yè)服務(wù)人管理的,物業(yè)服務(wù)人對房屋使用安全承擔(dān)下列責(zé)任:

(一)對房屋共有部分進(jìn)行安全檢查,提出相關(guān)維修、更新和改造方案,協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行治理;

(二)對房屋裝飾裝修行為進(jìn)行監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)房屋安全使用責(zé)任人或者裝飾裝修企業(yè)有第二十四條第一款影響房屋安全行為的,應(yīng)當(dāng)勸阻;經(jīng)勸阻拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋所在縣(市、區(qū))房屋安全主管部門、公安派出所報(bào)告,接到報(bào)告的房屋安全主管部門、公安派出所應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)損毀房屋結(jié)構(gòu)違法改造、裝修房屋,危及房屋安全;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上;

(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險(xiǎn)物品;

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì),超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音,在電梯內(nèi)吸煙;

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,損壞消防設(shè)施及器材;

(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規(guī)定停放車輛;

(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;

(十三)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;

(十四)室外設(shè)置靈堂、丟撒冥錢冥紙;

(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、投訴、舉報(bào),物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng),并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和禁止的行為。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查,發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止;制止無效的,及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門!

第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修:

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞;

(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況;

(三)電梯故障;

(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng),玻璃幕墻炸裂;

(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

緊急情況出現(xiàn)后,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急使用申請,物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場勘察;確需立即維修的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織維修單位實(shí)施搶修。出現(xiàn)應(yīng)急維修情形且未有提出申請的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織代修。應(yīng)急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進(jìn)行認(rèn)定的,要盡快出具認(rèn)定意見;能夠現(xiàn)場認(rèn)定的,要現(xiàn)場出具認(rèn)定意見。

應(yīng)急維修所需資金,采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第六章 監(jiān)督管理

第三十條 市、縣(市、區(qū))人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問題。

政府鼓勵(lì)、指導(dǎo)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平,推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。

政府建立物業(yè)管理信息化平臺(tái),加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)。

政府鼓勵(lì)、支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)充電樁建設(shè)。

政府鼓勵(lì)、支持多層住宅小區(qū)加裝電梯改造。

第三十一條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):

(一)研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),負(fù)責(zé)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè);

(二)協(xié)調(diào)市級相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作;

(三)對縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督、考核、指導(dǎo),并組織相關(guān)培訓(xùn)。

(四)負(fù)責(zé)制定全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人物業(yè)管理信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行信用評價(jià),對物業(yè)管理信用不良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人實(shí)施投標(biāo)限制;

(五)指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作,督促行業(yè)協(xié)會(huì)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn);

(六)指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)制定全市小區(qū)物業(yè)管理星級評定辦法,監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)向社會(huì)公布小區(qū)物業(yè)管理星級;

(七)負(fù)責(zé)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理,建立物業(yè)保修金管理制度;

(八)落實(shí)全市物業(yè)聯(lián)系會(huì)議交辦的其他工作。

第三十二條 縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加大投入,充實(shí)物業(yè)管理行政主管部門、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))、居民委員會(huì)物業(yè)管理監(jiān)督指導(dǎo)人員,發(fā)揮建立和諧社區(qū)的政府職能。

第三十三條 市、縣(市、區(qū))兩級政府相關(guān)部門的行政監(jiān)督管理及執(zhí)法工作應(yīng)當(dāng)覆蓋住宅小區(qū),依法履行各自職責(zé),切實(shí)加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的執(zhí)法。相關(guān)執(zhí)法權(quán)已委托城市管理部門執(zhí)行的,會(huì)同城市管理部門做好相關(guān)銜接工作。

生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門對物業(yè)管理區(qū)域及周邊區(qū)域的大氣、水、土壤以及危險(xiǎn)廢物、噪音、輻射等各類污染源進(jìn)行監(jiān)督、檢查、執(zhí)法。

衛(wèi)生與健康部門對物業(yè)管理區(qū)域的自來水特別是二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督檢查,做好傳染病防治工作。

市場監(jiān)督部門依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營活動(dòng)的行為;對依法“住改商”作為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的企業(yè),依法核準(zhǔn)注冊;開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測等安全監(jiān)察工作。

物價(jià)主管部門制定前期物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)實(shí)施,完善物業(yè)收費(fèi)管理辦法,研究建立與物價(jià)指數(shù)上漲及勞動(dòng)力成本提高相關(guān)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格,協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。

消防部門指導(dǎo)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé);對舉報(bào)投訴的消防安全違法行為進(jìn)行執(zhí)法;在消防設(shè)施設(shè)備啟動(dòng)維修資金應(yīng)急維修程序時(shí),配合相關(guān)部門做好應(yīng)急維修認(rèn)定工作;及時(shí)處置火警;對違法停放車輛堵塞消防疏散通道、消防車通道的,依法查處。

園林綠化部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)綠化管理的指導(dǎo)工作,制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的具體量化標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域綠化建設(shè)和改造的相關(guān)審批;及時(shí)進(jìn)入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴。

城市管理執(zhí)法部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放噪聲污染等違法行為,對室內(nèi)外裝修活動(dòng)、外墻面廣告牌依法進(jìn)行監(jiān)督。

公安派出所加強(qiáng)安全防范和治安秩序維護(hù)工作;加強(qiáng)出租房屋管理,規(guī)范小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理,加強(qiáng)對物業(yè)保安的監(jiān)管;對非法出租、違法存儲(chǔ)危險(xiǎn)物質(zhì)、損毀房屋結(jié)構(gòu)等違法行為進(jìn)行查處。

上述部門接到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人的投訴舉報(bào),應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理,并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。

上述部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置統(tǒng)一公布。

第三十四條 審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)對住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算進(jìn)行監(jiān)督。

第三十五條 縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,依法履行下列職責(zé):

(一)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作。

(二)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案;

(三)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)換屆組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行培訓(xùn);

(四)負(fù)責(zé)組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳教育,普及物業(yè)管理法律知識(shí);

(五)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理;

(六)對物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;

(七)對物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督;

(八)處理物業(yè)管理中的投訴;

(九)對專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理;

(十)對物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理;

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第三十六條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)下列工作:

(一)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆和日;顒(dòng);

(二)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案;

(三)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),派員參加業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議;

(四)指導(dǎo)和監(jiān)督居(村)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé);

(五)對業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)換屆組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和培訓(xùn);

(六)調(diào)解物業(yè)管理糾紛,處理相關(guān)投訴和舉報(bào);

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)的職責(zé)。

第三十七條居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)下列工作:

(一)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

(二)對業(yè)主大會(huì)籌備、召開會(huì)議及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo);

(三)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的業(yè)主成員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人;

(四)派員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;

(五)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者因空缺委員人數(shù)超過百分之五十停止工作的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成之前,可責(zé)成原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé),必要時(shí)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),代為管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。

第三十八條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)水平。

第七章 法律責(zé)任

第三十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未依法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并予以通報(bào)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)人無正當(dāng)理由拒不依法移交有關(guān)資料的,由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或城市管理部門依據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條之規(guī)定,責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的,對物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào),處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)財(cái)物的,業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十一條 建設(shè)單位未依法通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人,或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的,由縣(市、區(qū))城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第四十九條之規(guī)定,責(zé)令限期改正,可以處項(xiàng)目合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款。

第四十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人未依法申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的,由縣(市、區(qū))城市管理部門依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十五條之規(guī)定,責(zé)令改正,處五百元以上一千元以下的罰款。

第四十三條 違法改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,由城市管理部門責(zé)令限期改正,造成他人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由城市管理部門責(zé)令限期拆除。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主利益的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;侵占、挪用業(yè)主資金,或其他行為嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十六條 業(yè)主連續(xù)六個(gè)月或累計(jì)十二個(gè)月未繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催繳后,三個(gè)月內(nèi)依然未繳清拖欠的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,構(gòu)成惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟或仲裁,其合理開支的律師費(fèi)可要求業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可報(bào)告物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì),物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)可在媒體上公布;公職人員惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)可通過物業(yè)行政主管部門向紀(jì)檢監(jiān)察部門通報(bào)。

第四十七條 在小區(qū)戶外張貼、涂寫影響市容環(huán)境衛(wèi)生的,由城市管理部門依據(jù)《湖南省城市綜合管理?xiàng)l例》第十五條第二款之規(guī)定,責(zé)令改正;拒不改正的,處一千元以下的罰款。

第四十八條 未取得營業(yè)執(zhí)照,在物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)、戶外從事經(jīng)營活動(dòng)的,分別由市場監(jiān)督管理部門、城市管理部門依據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》,對涉嫌從事無照經(jīng)營的場所予以查封;對涉嫌用于無照經(jīng)營的工具、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品(商品)等物品,可以予以查封、扣押;對無照經(jīng)營行為,可沒收違法所得,并處1萬元以下的罰款。

業(yè)主、物業(yè)使用人明知屬于無照經(jīng)營而為經(jīng)營者提供經(jīng)營場所,或者提供運(yùn)輸、保管、倉儲(chǔ)等條件的,由市場監(jiān)督管理部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以處5000元以下的罰款。

未依法取得行政許可,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)的,由法律、法規(guī)、規(guī)章確定的部門予以查處。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照無證違法經(jīng)營行為,可依法舉報(bào);有關(guān)部門怠于履行職責(zé)的,依法追究行政責(zé)任。

第四十九條 違反國家規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)的,由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第三十條之規(guī)定,處十日以上十五日以下拘留;情節(jié)較輕的,處5日以上10日以下拘留。

第五十條 將房屋出租給無身份證件的人居住的,或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的,由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十七之規(guī)定,處二百元以上五百元以下罰款。 房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng),不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的,處二百元以上五百元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處五日以下拘留,可以并處五百元以下罰款。

第五十一條 損毀房屋,危及房屋安全,有下列行為之一的,由房屋安全管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀,由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十九條之規(guī)定,處五日以上十日以下拘留,可以并處五百元以下罰款;情節(jié)較重的,處十日以上十五日以下拘留,可以并處一千元以下罰款。造成其他業(yè)主損失的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。

(一) 拆改房屋承重梁、柱、板和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu);

(二)拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口;

(三)在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴(kuò)大洞口;

(四)開挖房屋地面和地下室,拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)。

第五十二條 違反關(guān)于社會(huì)生活噪聲污染防治的法律規(guī)定,制造噪聲干擾他人正常生活的,由城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十八條之規(guī)定,處警告;警告后不改正的,處二百元以上五百元以下罰款。

第五十三條 飼養(yǎng)動(dòng)物,干擾他人正常生活的,由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第七十五條、四十三條之規(guī)定,處警告;警告后不改正的,或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)说模幎僭陨衔灏僭韵铝P款。 驅(qū)使動(dòng)物傷害他人的,依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十三條之規(guī)定,處五日以上十日以下拘留,并處二百元以上五百元以下罰款;情節(jié)較輕的,處五日以下拘留或者五百元以下罰款。

第五十四條 違法停放車輛,占用、堵塞消防疏散通道、安全出口,妨礙安全疏散行為的,或者違法停放車輛,占用、堵塞消防車通道,妨礙消防車通行的,依據(jù)《中華人民共和國消防法》第六十條之規(guī)定,處以警告或者五百元以下罰款,經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的,強(qiáng)制執(zhí)行,所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。

第五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員違反《湖南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則》或管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定,被記入嚴(yán)重失信行為人的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),指導(dǎo)其按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,終止其委員資格。

第五十六條 物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第五十七條 市物業(yè)管理行政主管部門對本實(shí)施辦法進(jìn)行解釋,并可就有關(guān)問題制定具體規(guī)定。

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