武漢市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過的《武漢物業(yè)管理條例》,已經(jīng)湖北省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議批準(zhǔn),現(xiàn)予以公布,自2019年1月1日起施行。
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,打造共建共治共享的社會治理格局,不斷滿足人民日益增長的美好生活需要,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式,對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 市、區(qū)人民政府(含開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)管委會,下同)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系,堅持自治、法治、德治相結(jié)合,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制,完善公益性和市場化相結(jié)合的物業(yè)管理機制,以基層黨組織建設(shè)推進(jìn)物業(yè)管理,促進(jìn)物業(yè)管理融入城市基層社會治理。
第五條 房屋主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
民政主管部門負(fù)責(zé)對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會在業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等活動中履行相關(guān)職責(zé)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。
城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土、建設(shè)、公安、城市管理、價格、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)、工商行政管理、園林和林業(yè)等部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和上級民政主管部門的指導(dǎo)下,依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入基層精神文明建設(shè)的考核內(nèi)容。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集,房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部門和居(村)民委員會、人民調(diào)解組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加,具體解決物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與房屋、公安、民政等部門之間應(yīng)當(dāng)建立健全信息共享機制,互相通報物業(yè)管理信息。
第八條 居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下,建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動機制。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員自律制度,開展物業(yè)管理示范項目考評和從業(yè)人員培訓(xùn),調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛,協(xié)助房屋主管部門做好信用信息管理。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前,根據(jù)建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍,結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照下列規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,報區(qū)房屋主管部門備案:
(一)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū),且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目,其配套設(shè)施設(shè)備共用的,可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全且相對集中的項目,可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案,應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮項目分期、配套設(shè)施設(shè)備設(shè)置對物業(yè)使用和管理的影響。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域的詳細(xì)分布圖以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示,并在房屋買賣合同中明示。
經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自調(diào)整;需要調(diào)整的,依照《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
第十二條 新建物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個人不得擅自變更用途。
配置的物業(yè)服務(wù)用房,應(yīng)當(dāng)相對集中,便于實施物業(yè)管理,建筑面積不得低于物業(yè)總建筑面積的千分之二,并不得少于一百平方米。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排,其建筑面積不得少于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件,配置獨立、合格的水、電等計量裝置,并具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施建設(shè)工程規(guī)劃許可,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計進(jìn)行審查,在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積,并在附圖中注明其具體位置。
房屋主管部門實施房屋銷售許可,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。
第十三條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。
建設(shè)單位組織竣工驗收,應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加;建設(shè)單位未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收的,專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)項目竣工驗收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第十四條 住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,應(yīng)當(dāng)按照國家、省及本市相關(guān)規(guī)定,通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,并自簽訂合同之日起十五日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付業(yè)主之日的前期物業(yè)費用,由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付之后的前期物業(yè)費用,由業(yè)主承擔(dān)。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限未滿,業(yè)主委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第十七條 建設(shè)單位在出售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時,應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位參照市房屋主管部門擬訂的示范文本制定;建設(shè)單位對示范文本作出修改的,不得減損業(yè)主的合法權(quán)益。
第十九條 物業(yè)交付十五日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗,移交承接查驗資料,并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi),持下列資料向區(qū)房屋主管部門備案:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗、交接記錄;
(六)其他有關(guān)承接查驗資料。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第二十條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈與、拆遷或者征收補償?shù)确墒聦嵰呀?jīng)合法占有該房屋的人,認(rèn)定為物業(yè)管理中的業(yè)主。
業(yè)主身份的確定,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn);沒有登記的,以其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
業(yè)主依照《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定享有業(yè)主權(quán)利,履行業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會。
第二十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,對其負(fù)責(zé),受其監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足二十人且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
第二十二條 符合下列條件之一的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會:
(一)交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首次交付房屋專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上的;
(三)交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上的。
專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)依照《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》的有關(guān)規(guī)定確定。
第二十三條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋主管部門;業(yè)主也可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋主管部門提出召開業(yè)主大會會議的書面報告。區(qū)房屋主管部門收到書面報告的,應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告或者通知之日起三十日內(nèi),依照《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》的有關(guān)規(guī)定,組織成立業(yè)主大會會議籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第二十四條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立,業(yè)主大會會議籌備組的職責(zé)同時終止。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起三十日內(nèi),就業(yè)主大會成立事項向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會的決定使用;業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案;三十日內(nèi),移交物業(yè)管理區(qū)域的基本資料、公共收益和業(yè)主委員會辦公用房,報告共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營和收益情況。
第二十五條 業(yè)主大會會議討論決定下列事項:
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務(wù);
(三)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè);
(四)審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務(wù)合同草案;
(五)依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金;
(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用;
(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用,以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);
(十)改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項。
業(yè)主大會決定前款第五項和第六項所列事項的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布,并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第二十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
有前款所列情形之一,業(yè)主委員會未及時組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)組織召開;逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。
第二十七條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。
采用書面征求意見的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書直接送達(dá)業(yè)主;無法直接送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項作出規(guī)定:
(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;
(二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益的分配、使用;
(三)業(yè)主和物業(yè)使用人在環(huán)境衛(wèi)生、動物飼養(yǎng)、植物種植、安全管理等方面的權(quán)利與義務(wù);
(四)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
經(jīng)業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約自公布之日起生效,對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。
第二十九條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。鼓勵黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。
業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員,候補委員人數(shù)不得超過委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會任期內(nèi)出現(xiàn)缺員時,由候補委員按照得票數(shù)的順序進(jìn)行遞補。
業(yè)主委員會委員和候補委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,定期向業(yè)主大會報告工作,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布報告內(nèi)容,接受業(yè)主詢問;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會的決定或者授權(quán),決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用;
(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會未按照規(guī)定履行職責(zé)的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)約談業(yè)主委員會。
第三十一條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議,并于會議召開七日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布會議議程,聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將決定自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公布。
第三十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后,責(zé)令其暫停履行職責(zé),由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù):
(一)拒絕或者放棄履行委員職責(zé);
(二)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(三)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分;
(四)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車費,以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬;
(五)與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系;
(六)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(七)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(八)違規(guī)使用業(yè)主委員會的印章;
(九)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。
業(yè)主委員會候補委員有前款第二項至第九項所列情形之一的,喪失候補委員資格。
第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會會議,完成換屆選舉。逾期未完成的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。
第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將其保管的印章、檔案資料、財務(wù)資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的,移交給居(村)民委員會代管。
業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。
違反前兩款的規(guī)定拒不移交的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交,公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益的收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計,業(yè)主委員會拒絕的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)約談業(yè)主委員會,督促其限期聘請專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行審計;逾期未聘請的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)代為聘請,對負(fù)有責(zé)任的業(yè)主委員會委員依照本條例第三十二條第一款的規(guī)定予以處理。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告,審計費用從公共收益中支出。
公共收益不得以任何個人名義進(jìn)行存儲和管理,業(yè)主大會可以持本條例第二十四條第二款規(guī)定的備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費從公共收益中列支,不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
第三十六條 未依法成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理區(qū)域,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求業(yè)主意見后,可以指定物業(yè)所在地居(村)民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條 本市實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定聘請專業(yè)人員從事相關(guān)服務(wù)工作。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案,及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告:
(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害;
(二)發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾;
(三)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患,嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;
(四)物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域,造成物業(yè)服務(wù)中斷,嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;
(五)發(fā)生群體性事件;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。
第三十九條 市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系,組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量的考核、評價。考核、評價結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的重要依據(jù)。
市、區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用信息系統(tǒng),并向公眾提供查詢服務(wù)。
第四十條 鼓勵業(yè)主大會采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺,為物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人提供指導(dǎo)和服務(wù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)房屋主管部門備案。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的,市價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房屋主管部門制定收費標(biāo)準(zhǔn),并向社會公布;每三年對收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估,根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)。
實行市場調(diào)節(jié)價的,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費補償機制,制定并落實補貼政策。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)管理義務(wù),不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由,減少服務(wù)內(nèi)容,降低服務(wù)質(zhì)量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費收支情況、投訴電話等信息。
第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的,按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。
第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議,決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止物業(yè)服務(wù)合同的除外。
第四十五條 有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域,不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出:
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)除本條例第四十四條第三款規(guī)定的情形外,物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域后,業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù),街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施維護(hù)住宅物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當(dāng)依法與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù),履行下列交接義務(wù):
(一)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(三)移交提供物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備及其資料;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用;
(五)提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;
(六)移交利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)費用和公共水電分?jǐn)傎M用交納記錄等資料;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
第四十七條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實施計劃,完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
老舊住宅區(qū)需要實施物業(yè)管理的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后,劃分物業(yè)管理區(qū)域,并向區(qū)房屋主管部門備案。
老舊住宅區(qū)完成整治改造后,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會,由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關(guān)費用給予適當(dāng)補貼。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置,擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸;
(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
(三)擅自下挖建筑物內(nèi)底層地面;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;
(六)超荷載存放、鋪設(shè)物品,嚴(yán)重危害房屋安全;
(七)擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途,擅自占用、處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(八)擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地,損毀樹木、綠地;
(九)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃?xì)夤艿,損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等;
(十一)擅自架設(shè)電線、電纜,在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品;
(十二)違反規(guī)定停放車輛;
(十三)違反規(guī)定出租房屋;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十九條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。
業(yè)主、物業(yè)使用人攜犬只出戶的,應(yīng)當(dāng)為犬只掛犬牌、束犬鏈、戴嘴套,由成年人牽引,主動避讓他人。
公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對養(yǎng)犬行為的管理,及時受理舉報、投訴,處理違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施加強對文明養(yǎng)犬的宣傳、引導(dǎo),及時制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。
第五十條 物業(yè)交付使用后,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意,但不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備,不得改變其使用性質(zhì),不得擅自遷移、拆除,因特殊情況需要改變使用性質(zhì)或者遷移、拆除的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,經(jīng)業(yè)主大會討論決定及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有違反本條例第四十八條、第五十條規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的,應(yīng)當(dāng)及時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時處理;不屬于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)范圍的,移交有關(guān)部門處理。
第五十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋修繕、裝飾裝修現(xiàn)場的巡查,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和合同約定的保修期限、范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)保修期屆滿后,業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護(hù)、維修,由業(yè)主負(fù)責(zé);共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,由全體業(yè)主共同承擔(dān),法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設(shè)單位和業(yè)主,應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期屆滿后共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的管理,應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、業(yè)主決策、?顚S、政府監(jiān)管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。
第五十五條 電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)對電梯使用安全負(fù)責(zé),履行電梯安全管理職責(zé)。
電梯使用管理單位按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定確定,未確定使用管理單位的電梯不得投入使用。
第五十六條 支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯,改善居住條件。本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意的,可以申請為既有住宅增設(shè)電梯。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)簡化審批程序、制定扶持政策,為既有住宅增設(shè)電梯提供便利。
既有住宅增設(shè)電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對共用部位開展防火巡查、檢查,消除火災(zāi)隱患,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護(hù)管理共用消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志,確保完好有效。對尚未組建業(yè)主委員會、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū),居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。
供水經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)的消防用水,配合相關(guān)專業(yè)機構(gòu)對消防設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)和檢測。
供電、供氣經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好應(yīng)對火災(zāi)的電力、燃?xì)馓幹霉ぷ鳌?/p>
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。在滿足業(yè)主的需要后,將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的,每次租賃期限不得超過一年。出租的車位、車庫應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,租賃合同應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案,業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。
第六十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業(yè)主共有,其設(shè)置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得堵塞消防通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶,并承擔(dān)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時,業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第六十三條 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定,并征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意。住宅物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十四條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時,業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要,必須進(jìn)入專有部分的,相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供便利。
第六十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、公安、城市管理、房屋、價格、民政、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理、園林和林業(yè)等部門,應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)集中公布聯(lián)系方式,依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第六章 法律責(zé)任
第六十六條 違反本條例,法律、其他法規(guī)有處理規(guī)定的,依照其規(guī)定;造成他人損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第六十七條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照本條例第十九條的規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的,由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上三萬元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照本條例第二十四條第三款或者第三十八條的規(guī)定履行移交、報告義務(wù)的,由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十一條第三款規(guī)定,擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的,由價格主管部門責(zé)令限期改正,處一萬元以上三萬元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十二條第一款規(guī)定,減少服務(wù)內(nèi)容,降低服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的,由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正,處一萬元以上三萬元以下罰款;中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的,責(zé)令限期改正,處一萬元以上五萬元以下罰款,逾期不改正的,按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十五條第一款、第四十六條規(guī)定,拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、不辦理交接手續(xù)的,由區(qū)房屋主管部門責(zé)令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;逾期不改正的,按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。
第六十九條 違反本條例第四十八條規(guī)定的,由有關(guān)主管部門依照下列規(guī)定予以查處;危害房屋安全的,由區(qū)房屋主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)處理:
(一)有本條例第四十八條第一項、第二項所列行為之一的,由裝飾裝修行業(yè)主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處理;
(二)有本條例第四十八條第三項行為的,由城市管理部門、裝飾裝修行業(yè)主管部門按照規(guī)定職責(zé)依法予以處理;
(三)有本條例第四十八條第四項所列行為之一的,由城市管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以三千元以上三萬元以下罰款;
(四)有本條例第四十八條第五項所列行為之一的,由城市管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)予以處理;
(五)有本條例第四十八條第六項至第十四項所列行為之一的,由房屋、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林和林業(yè)等部門按照各自職責(zé)依法予以處理。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十九條第一款規(guī)定的,由公安機關(guān)沒收犬只,并處五千元以上一萬元以下罰款。違反本條例第四十九條第二款規(guī)定的,由公安機關(guān)責(zé)令改正;拒不改正的,處五百元以上一千元以下罰款;情節(jié)惡劣或者造成嚴(yán)重后果的,沒收犬只。因違反本條例養(yǎng)犬受到兩次以上行政處罰的,納入嚴(yán)重失信名單。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十九條第四款規(guī)定的,由公安機關(guān)責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
第七十一條 建設(shè)單位違反本條例第五十四條的規(guī)定,未依法交存住宅專項維修資金的,由房屋主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以五萬元以上二十萬元以下罰款,并自逾期之日起按日加收滯納部分千分之零點三的滯納金。
第七十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門的工作人員有下列情形之一的,由上級主管部門責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的,依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)對物業(yè)服務(wù)用房設(shè)計不符合本條例規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項目,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者房屋銷售許可證的;
(二)未依照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議或者組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉的;
(三)截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為舉報不及時處理的;
(五)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第七章 附 則
第七十三條 本條例所稱開發(fā)區(qū),是指武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū);風(fēng)景區(qū),是指武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)。
本條例所稱公共收益,是指利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲取的經(jīng)營收入扣除成本后的收益。
第七十四條 本條例自2019年1月1日起施行。