大慶市物業(yè)管理條例
(2018年5月11日大慶市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過2018年6月28日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持依法誠信、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管的原則。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
其他相關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責(zé)，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作。
居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報送經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交付使用證明、物業(yè)管理用房配置證明等文件資料：
(一)已出售并交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)已出售并交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上的;
(三)首套房屋已出售并交付使用滿兩年，且已出售并交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十五以上的。
第七條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
符合本條例第六條規(guī)定情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，自收到業(yè)主的書面告知之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第八條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民(村民)委員會代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，業(yè)主代表所占比例不低于籌備組成員總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
第九條 首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)將表決管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等事項列入議程。
首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組自動解散�；I備組未在九十日內(nèi)完成籌備工作的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面公告籌備組解散。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
需要投票表決的，業(yè)主大會會議的表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。每位業(yè)主的意見應(yīng)當(dāng)存檔。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)委員組成。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。備案資料齊全的，相關(guān)備案機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起七日內(nèi)進行備案。
備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)到原備案機關(guān)辦理變更備案。
第十二條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，依法履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
鼓勵符合條件的居民(村民)委員會成員參選業(yè)主委員會委員。
第十三條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)侵占、挪用業(yè)主共有財物;
(二)利用職務(wù)之便，索取或者非法收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系業(yè)主的財物，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù);
(四)泄露業(yè)主信息;
(五)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);
(六)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件資料;
(七)擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(八)擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(九)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，或者改變其規(guī)劃用途、設(shè)計用途;
(十)業(yè)主委員會改選后或者委員資格終止后拒不移交其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物;
(十一)打擊報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(十二)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)公開委員的聯(lián)系方式，做好接待工作，聽取業(yè)主對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同簽訂及物業(yè)管理中其他重要事項的記錄，建立工作檔案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、專項維修資金收支情況等重大事項。
第十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆改選小組。由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交給街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時提供。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其代為保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，公示時間不少于七日。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。
第十七條 業(yè)主對業(yè)主大會有關(guān)財務(wù)收支情況有異議的，可以要求查詢財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。
經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議對業(yè)主大會有關(guān)財務(wù)收支情況進行審計的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會會議，決定是否委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。業(yè)主大會決定委托進行審計的，應(yīng)當(dāng)將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。
對業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責(zé)任審計，可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的印章管理制度，指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定。使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
第十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)�？梢杂蓸I(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支�；I集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會決定。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會的職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的。
第二十一條 物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門組織成立，由業(yè)主代表及居民(村民)委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，主任由業(yè)主代表擔(dān)任。業(yè)主代表所占比例不低于物業(yè)管理委員會成員總?cè)藬?shù)的百分之五十。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第十二條規(guī)定的業(yè)主委員會委員資格條件，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守本條例第十三條的規(guī)定。
第二十二條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會或者業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)后解散。
市、縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理委員會的工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三章 物業(yè)服務(wù)與管理
第二十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線等因素。以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，按照下列標準進行劃分：
(一)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，其主要配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)不同物業(yè)管理區(qū)域自然連接且規(guī)模較小的，業(yè)主未入住前經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后經(jīng)各自的業(yè)主大會同意的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(四)影響消防、避險、燃氣、電梯及其他共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十四條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現(xiàn)場公示。
本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會向縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
本條例施行前已經(jīng)建成并交付，尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民(村民)委員會和業(yè)主的意見后確定。
物業(yè)管理區(qū)域劃分發(fā)生爭議，或者劃定后確需調(diào)整的，由物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門在征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民(村民)委員會和業(yè)主的意見后確定。
第二十五條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)辦公用房：
(一)物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;總建筑面積在五萬平方米以上二十萬平方米以下的，按照總建筑面積的千分之二配置;總建筑面積超過二十萬平方米的，除按照二十萬平方米的千分之二配置外，超出部分按照千分之一的標準配置，但最多不高于建筑面積五百平方米;
(二)為地面以上、三層以下的能夠獨立使用的房屋，但配置電梯的除外;
(三)具備供水、排水、供電、供熱、通信以及采光、通風(fēng)等使用功能，安裝獨立的經(jīng)檢定合格的供水、供電、供熱等計量器具;
(四)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付。分期開發(fā)建設(shè)的，按照相對集中、方便服務(wù)的原則，進行合理布局和建設(shè)。
物業(yè)服務(wù)辦公用房屬全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。未經(jīng)業(yè)主大會決定，不得改變用途。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)辦公用房中，按照物業(yè)服務(wù)辦公用房總建筑面積的百分之十配置，不少于建筑面積二十平方米。
城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在附圖中載明物業(yè)服務(wù)辦公用房的位置和建筑面積。
第二十六條 市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，制定招投標平臺管理辦法。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。法律、法規(guī)規(guī)定可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，從其規(guī)定。
提倡業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項維修資金管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務(wù)合同有格式條款的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起三十日內(nèi)，向核發(fā)其營業(yè)執(zhí)照的市場監(jiān)管行政主管部門備案。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，確認查驗記錄，簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。不具備承接查驗條件的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交的資料清單、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、查驗記錄、交接記錄等文件資料向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案�？h(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自備案之日起七日內(nèi)將備案情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件資料和記錄建立檔案，并妥善保管;退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)在退出前十日向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交承接查驗檔案。
住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時組織維修。
第二十九條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量器具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成;
(四)道路、綠地、公共照明、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書;
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十條 物業(yè)服務(wù)事項一般包含下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;
(二)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(三)公共區(qū)域的秩序維護;
(四)公共區(qū)域安全防范事項的協(xié)助管理;
(五)公共綠化的維護;
(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;
(七)物業(yè)檔案保管;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。
第三十一條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求，結(jié)合企業(yè)的實際，無償為業(yè)主提供疏通室內(nèi)下水管道、代收郵件快遞等便民服務(wù)。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
(一)符合物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標準;
(二)及時向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù);
(四)及時向物業(yè)管理行政主管部門報送物業(yè)管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息;
(五)配合做好社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理工作;
(六)協(xié)調(diào)建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位及時處理物業(yè)使用和管理中的有關(guān)問題;
(七)每半年公布一次物業(yè)服務(wù)合同的履行情況;
(八)妥善保管業(yè)主資料信息;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開，并及時更新：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人聯(lián)系方式、客服和工程維修電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控安防等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;
(六)應(yīng)當(dāng)公開的其他信息。
業(yè)主對公開內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以答復(fù)。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，立即向物業(yè)所在地縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)行政管理部門報告，并通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位：
(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，危及業(yè)主和建筑物安全的;
(三)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定的;
(四)發(fā)生系列盜搶事件，危及業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的。
物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)行政管理部門、專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告或者通知后，依法立即采取處理措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好相關(guān)工作。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
采取酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況建立臺賬，并接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的核查。
采取包干制收費方式的，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的，按照服務(wù)等級收費，由市、縣人民政府制定物業(yè)服務(wù)等級標準和相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)規(guī)定的收費基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報物業(yè)所在地市、縣價格行政主管部門備案。
市、縣價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)市場價格監(jiān)測，至少每兩年開展一次物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審或者調(diào)查，并向社會公布行業(yè)社會平均成本。
第三十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納，也可以按照約定申請仲裁或者依法提起訴訟。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由，實施下列行為：
(一)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)，減少服務(wù)項目或者降低服務(wù)標準;
(二)中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)服務(wù);
(三)擅自關(guān)停電梯，或者通過設(shè)置電梯卡等形式阻礙業(yè)主使用電梯;
(四)通過設(shè)置門禁卡等形式阻礙業(yè)主出入物業(yè)管理區(qū)域;
(五)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)后退出物業(yè)管理區(qū)域:
(一)移交物業(yè)承接查驗檔案資料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
退出物業(yè)管理區(qū)域前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納一定數(shù)額的履約保證金，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行物業(yè)服務(wù)合同。
第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以對物業(yè)自行管理。
自行管理不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。
自行管理的物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用等事項，由業(yè)主協(xié)商確定。
電梯、消防、電子監(jiān)控等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行檢驗、檢測、維修和養(yǎng)護。
物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自行管理給予指導(dǎo)、協(xié)助。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu);
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，開挖、擴建地下室;
(四)擅自改變或者破壞房屋外貌;
(五)非法處分、損壞或者侵占道路、綠地、樓道、電梯、房頂、外墻等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重物品;
(七)擅自設(shè)置或者改變煙道、排風(fēng)、排水管道;
(八)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動、異味;
(九)影響其他業(yè)主正常采光、通風(fēng);
(十)任意棄置垃圾、排放污染物或者拋擲雜物;
(十一)擅自擺設(shè)攤點、占道經(jīng)營;
(十二)違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
對違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政管理部門。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)及時依法處理。
第四十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并對裝飾裝修工程進行現(xiàn)場巡查和監(jiān)督。業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，由業(yè)主大會決定，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬全體業(yè)主共有。
第四十五條 新建住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)登記前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金管理機構(gòu)設(shè)立的專門賬戶。
未建立首期住宅專項維修資金或者業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定及時補建或者續(xù)交。
對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新或者改造，涉及尚未售出的商品住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅的建筑面積分攤費用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，其交存的住宅專項維修資金余額一并轉(zhuǎn)讓給買受人。
第四十六條 住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新或者改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并通知業(yè)主委員會或者接受業(yè)主委員會的委托，向住宅專項維修資金管理機構(gòu)提出應(yīng)急使用住宅專項維修資金的申請：
(一)屋面、外墻滲漏的;
(二)樓體外立面脫落或者有脫落危險的;
(三)電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗機構(gòu)檢驗，需要維修、更新或者改造的;
(四)消防設(shè)施故障，消防管理部門要求對消防設(shè)施維修、更新或者改造的;
(五)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三個工作日內(nèi)完成審核。審核通過后，出具應(yīng)急使用確認書，并通知申請人立即組織維修。
第四十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加�？⒐を炇蘸细窈�，建設(shè)單位將供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。接收后，專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的運行、維修、養(yǎng)護和更新，相關(guān)費用依法計入成本。
供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚在建設(shè)工程質(zhì)量保修期限內(nèi)的，維修費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費用。對公共能耗應(yīng)當(dāng)獨立安裝計量裝置，計量收費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分終端用戶未履行交費義務(wù)停止對已交費用戶及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的服務(wù)。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位因?qū)I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線進行維修、養(yǎng)護和更新，需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路和場地的，應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，施工時采取安全警示和保障措施，施工后及時恢復(fù)原狀。
第五章 監(jiān)督管理
第五十條 市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立由物業(yè)管理行政主管部門牽頭，相關(guān)行政管理部門參加的聯(lián)席會議制度，研究解決物業(yè)管理中遇到的重大問題。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由居民(村民)委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和相關(guān)行政管理部門等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、專業(yè)服務(wù)的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第五十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價體系，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員信用信息檔案，實行動態(tài)管理，進行綜合評價，定期向社會公布。
縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員信用信息征集、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民(村民)委員會協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員信用信息的征集、核查工作。
信用評價結(jié)果作為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參考條件。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案：
(一)在招投標活動中相互串通投標、提供虛假信息騙取中標或者采取行賄等不正當(dāng)手段謀取中標的;
(二)擅自終止物業(yè)服務(wù)合同撤離物業(yè)管理區(qū)域的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;
(四)未依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行安全管理義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大安全事故的;
(五)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(六)擅自改變物業(yè)服務(wù)辦公用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;
(八)泄露業(yè)主信息的;
(九)擾亂、破壞業(yè)主活動，或者對業(yè)主進行威脅、侮辱、毆打或者打擊報復(fù)的;
(十)亂收費或者收費不規(guī)范，且未改正的;
(十一)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第五十三條 市、縣(區(qū))物業(yè)管理和相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為投訴登記制度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開部門職責(zé)、投訴舉報電話，及時依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第五十四條 業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。
第五十五條 市、縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理法律、法規(guī)及相關(guān)政策的宣傳和培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第五十六條 市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議等參考文本。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十八條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由市、縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第六條規(guī)定，未報送相關(guān)資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款;
(二)違反本條例第二十四條規(guī)定，未履行備案義務(wù)的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市、縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第二十八條規(guī)定，未履行備案義務(wù)的，處一萬元以上三萬元以下罰款;
(二)違反本條例第三十三條規(guī)定，未公開相關(guān)信息的，處五千元以上二萬元以下罰款;
(三)違反本條例第三十四條規(guī)定，未履行重大事項報告義務(wù)的，處一萬元以上三萬元以下罰款;
(四)違反本條例第三十七條規(guī)定，實施相關(guān)行為的，處一萬元以上三萬元以下罰款;
(五)違反本條例第三十九條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者退出前未維持正常的物業(yè)管理秩序的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七章 附 則
第六十條 沒有街道辦事處的，由相應(yīng)的社區(qū)工作站承擔(dān)街道辦事處在物業(yè)管理工作中的職責(zé)。
第六十一條 本條例規(guī)定的終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前，包括分戶計量表、入戶端口本身。
第六十二條 本條例自2018年9月1日起施行。
