第一章總則
第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《遼寧省物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)的收費行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取的費用。主要用于房屋及配套設(shè)施的日常養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等。
第四條物業(yè)服務(wù)實行有償服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條政府提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費標準通過市場競爭形成。
第六條朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督。
第二章物業(yè)服務(wù)收費的種類和方式
第七條物業(yè)服務(wù)收費按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。住宅物業(yè)服務(wù)費標準實行分等定級管理，不同等級執(zhí)行不同的收費標準。
第九條非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費標準。
第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費標準由雙方約定。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式公用車庫和專用停車場（停車位）、占用公共場地或者業(yè)主共有道路停放機動車輛等由業(yè)主大會決定是否收費。實行收費的，業(yè)主委員會應(yīng)與車主簽定書面協(xié)議，約定具體的收費標準及有關(guān)事項，車位出租收入具體使用辦法由業(yè)主大會決定。
第十二條利用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，其收入按照業(yè)主委員會的決定使用。
第十三條物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大中小修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條電梯的零部件更換，日常維修等費用應(yīng)在專項維修資金中支付。電梯的正常運行費用采取按戶據(jù)實分攤的方式收取，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面約定具體的收費標準。業(yè)主可按人口數(shù)領(lǐng)取電梯卡，電梯卡首次領(lǐng)取不得收取工本費，損壞或丟失申請補發(fā)的，每張卡按不超過15元收取工本費。
第十五條商品房開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證之前，應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)等級、收費標準、收取辦法以及其它事項，并在30日內(nèi)報當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償服務(wù)事項。在取得商品房現(xiàn)售許可證之前的前期物業(yè)服務(wù)費按合同約定收費標準的50%收取。在開發(fā)建設(shè)單位取得現(xiàn)售許可證后的次月起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可按合同約定的收費標準執(zhí)行。
納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。開發(fā)建設(shè)單位已交付物業(yè)買受人，因物業(yè)買受人的原因未入住的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)買受人全額繳納。
第十六條開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義向業(yè)主收取裝修抵押金、保證金等，但經(jīng)雙方自愿物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主提供裝修期間的裝修垃圾清運等一系列服務(wù)，并協(xié)商收取服務(wù)費，服務(wù)費標準按建筑面積每平方米不超過10元收取。服務(wù)內(nèi)容包括改變房屋結(jié)構(gòu)的咨詢、指導(dǎo)，裝修人員管理，裝修垃圾清運等，對服務(wù)收費標準及服務(wù)內(nèi)容雙方應(yīng)以書面形式簽訂委托協(xié)議。
第十七條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十八條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十九條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)收入屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年的第一季度內(nèi)向全體業(yè)主公布當(dāng)年和上一年度的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)答復(fù)。
第二十條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合用約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第三章物業(yè)服務(wù)費用標準的制定和收取
第二十一條住宅物業(yè)服務(wù)收費的計價單位為按建筑面積每月每平方米。物業(yè)服務(wù)費用以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積或房地產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十二條住宅物業(yè)服務(wù)等級評定辦法和指導(dǎo)性收費標準由朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門制定。具體收費標準由業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十三條業(yè)主委員會或業(yè)主根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。合同中約定物業(yè)服務(wù)等級、具體收費標準和其它物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。
第二十四條住宅物業(yè)服務(wù)收費實行《收費許可證》管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費前，應(yīng)到當(dāng)?shù)貎r格主管部門申領(lǐng)《收費許可證》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申領(lǐng)《收費許可證》，應(yīng)當(dāng)向價格主管部門提供下列資料：實施收費的書面申請、營業(yè)執(zhí)照副本、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書、經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)資料。價格主管部門正式受理后，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項資料真實性進行查驗后，方可辦理《收費許可證》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取《收費許可證》后實施收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按資質(zhì)等級相應(yīng)開展的服務(wù)范圍由政府房產(chǎn)主管部門負責(zé)審核。
各縣（市）價格主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理和收費許可證的辦理。朝陽市區(qū)（含雙塔區(qū)、龍城區(qū)、開發(fā)區(qū)）內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級達到一級收費水平的由市物價局負責(zé)審核辦理《收費許可證》，其他物業(yè)服務(wù)等級的由各區(qū)價格主管部門負責(zé)審核辦理《收費許可證》。朝陽市區(qū)內(nèi)由市、區(qū)兩級物價部門按規(guī)定的檢查處理權(quán)限對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督檢查。
第二十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得委托其他壟斷企業(yè)向業(yè)主代收物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過合法形式予以追繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得一次性向業(yè)主預(yù)收一年以上的物業(yè)服務(wù)費，當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)按月或季收取，具體收取辦法應(yīng)在服務(wù)合同中約定。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何額外費用。
第二十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)資金。
第四章監(jiān)督檢查
第二十九條價格主管部門、房產(chǎn)行政主管部門分別按各自的職責(zé)權(quán)限負責(zé)對物業(yè)服務(wù)的等級、收費標準、服務(wù)合同的履行等情況進行監(jiān)督檢查。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價格法律法規(guī)
，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域?qū)⒎⻊?wù)內(nèi)容和收費標準進行公示，做到價目齊全、內(nèi)容準確、標示醒目。
物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)等級、收費標準、計費方式、服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)督舉報電話等。
物業(yè)服務(wù)收費標準發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標準前，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并公示新標準開始實行的日期。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)章，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》予以處罰。
第五章附則
第三十三條本辦法實施后開始物業(yè)服務(wù)并收費的，按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實施前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條本辦法自發(fā)布之日起施行。原《朝陽市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（朝價發(fā)[2002]134號）和《朝陽市城市普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)價格等級考核評定辦法（暫行）》（朝價發(fā)[2004]92號）同時廢止。
第三十五條本實施辦法由朝陽市物價局、朝陽市房產(chǎn)局在各自管理范圍內(nèi)負責(zé)解釋。
