第一章總則
第一條為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《遼寧省物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務的收費行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，向業(yè)主收取的費用。主要用于房屋及配套設施的日常養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護等。
第四條物業(yè)服務實行有償服務，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條政府提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費標準通過市場競爭形成。
第六條朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督。
第二章物業(yè)服務收費的種類和方式
第七條物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
第八條住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。住宅物業(yè)服務費標準實行分等定級管理，不同等級執(zhí)行不同的收費標準。
第九條非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準。
第十條物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方約定。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式公用車庫和專用停車場（停車位）、占用公共場地或者業(yè)主共有道路停放機動車輛等由業(yè)主大會決定是否收費。實行收費的，業(yè)主委員會應與車主簽定書面協(xié)議，約定具體的收費標準及有關(guān)事項，車位出租收入具體使用辦法由業(yè)主大會決定。
第十二條利用物業(yè)共用部位、公用設施設備進行經(jīng)營活動的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，其收入按照業(yè)主委員會的決定使用。
第十三條物業(yè)共用部位、公用設施設備的大中小修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十四條電梯的零部件更換，日常維修等費用應在專項維修資金中支付。電梯的正常運行費用采取按戶據(jù)實分攤的方式收取，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)書面約定具體的收費標準。業(yè)主可按人口數(shù)領取電梯卡，電梯卡首次領取不得收取工本費，損壞或丟失申請補發(fā)的，每張卡按不超過15元收取工本費。
第十五條商品房開發(fā)建設單位在取得預售許可證之前，應選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務等級、收費標準、收取辦法以及其它事項，并在30日內(nèi)報當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務合同中沒有約定的有償服務事項。在取得商品房現(xiàn)售許可證之前的前期物業(yè)服務費按合同約定收費標準的50%收取。在開發(fā)建設單位取得現(xiàn)售許可證后的次月起，物業(yè)服務企業(yè)方可按合同約定的收費標準執(zhí)行。
納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未售出，或因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位全額繳納。開發(fā)建設單位已交付物業(yè)買受人，因物業(yè)買受人的原因未入住的物業(yè)，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人全額繳納。
第十六條開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義向業(yè)主收取裝修抵押金、保證金等，但經(jīng)雙方自愿物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主提供裝修期間的裝修垃圾清運等一系列服務，并協(xié)商收取服務費，服務費標準按建筑面積每平方米不超過10元收取。服務內(nèi)容包括改變房屋結(jié)構(gòu)的咨詢、指導，裝修人員管理，裝修垃圾清運等，對服務收費標準及服務內(nèi)容雙方應以書面形式簽訂委托協(xié)議。
第十七條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十八條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第十九條實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務收入屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當在每年的第一季度內(nèi)向全體業(yè)主公布當年和上一年度的物業(yè)服務資金年度預決算，并每半年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當在10日內(nèi)答復。
第二十條物業(yè)服務收費采取酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照物業(yè)服務合用約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第三章物業(yè)服務費用標準的制定和收取
第二十一條住宅物業(yè)服務收費的計價單位為按建筑面積每月每平方米。物業(yè)服務費用以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積或房地產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十二條住宅物業(yè)服務等級評定辦法和指導性收費標準由朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產(chǎn)行政主管部門制定。具體收費標準由業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
第二十三條業(yè)主委員會或業(yè)主根據(jù)本物業(yè)的需要選擇相應的物業(yè)服務等級，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。合同中約定物業(yè)服務等級、具體收費標準和其它物業(yè)服務的有關(guān)事項。物業(yè)服務企業(yè)在15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務合同送當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門備案。
第二十四條住宅物業(yè)服務收費實行《收費許可證》管理制度。物業(yè)服務企業(yè)收費前，應到當?shù)貎r格主管部門申領《收費許可證》。物業(yè)服務企業(yè)申領《收費許可證》，應當向價格主管部門提供下列資料：實施收費的書面申請、營業(yè)執(zhí)照副本、物業(yè)服務資質(zhì)證書、經(jīng)房產(chǎn)主管部門備案的物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同等相關(guān)資料。價格主管部門正式受理后，應對物業(yè)服務企業(yè)提供的各項資料真實性進行查驗后，方可辦理《收費許可證》，物業(yè)服務企業(yè)領取《收費許可證》后實施收費。物業(yè)服務企業(yè)按資質(zhì)等級相應開展的服務范圍由政府房產(chǎn)主管部門負責審核。
各縣（市）價格主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費監(jiān)督管理和收費許可證的辦理。朝陽市區(qū)（含雙塔區(qū)、龍城區(qū)、開發(fā)區(qū)）內(nèi)物業(yè)服務等級達到一級收費水平的由市物價局負責審核辦理《收費許可證》，其他物業(yè)服務等級的由各區(qū)價格主管部門負責審核辦理《收費許可證》。朝陽市區(qū)內(nèi)由市、區(qū)兩級物價部門按規(guī)定的檢查處理權(quán)限對物業(yè)服務收費進行監(jiān)督檢查。
第二十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費或物業(yè)服務資金，物業(yè)服務企業(yè)不得委托其他壟斷企業(yè)向業(yè)主代收物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過合法形式予以追繳。物業(yè)服務企業(yè)不得一次性向業(yè)主預收一年以上的物業(yè)服務費，當年的物業(yè)服務費應按月或季收取，具體收取辦法應在服務合同中約定。
第二十六條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何額外費用。
第二十八條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費或物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費或物業(yè)服務資金。
第四章監(jiān)督檢查
第二十九條價格主管部門、房產(chǎn)行政主管部門分別按各自的職責權(quán)限負責對物業(yè)服務的等級、收費標準、服務合同的履行等情況進行監(jiān)督檢查。
第三十條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格法律法規(guī)
，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。
第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域?qū)⒎⻊諆?nèi)容和收費標準進行公示，做到價目齊全、內(nèi)容準確、標示醒目。
物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務等級、收費標準、計費方式、服務內(nèi)容、監(jiān)督舉報電話等。
物業(yè)服務收費標準發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并公示新標準開始實行的日期。
第三十二條物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)章，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》予以處罰。
第五章附則
第三十三條本辦法實施后開始物業(yè)服務并收費的，按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實施前業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條本辦法自發(fā)布之日起施行。原《朝陽市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（朝價發(fā)[2002]134號）和《朝陽市城市普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務價格等級考核評定辦法（暫行）》（朝價發(fā)[2004]92號）同時廢止。
第三十五條本實施辦法由朝陽市物價局、朝陽市房產(chǎn)局在各自管理范圍內(nèi)負責解釋。
