遼陽市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 我市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指建設單位或者業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位或者業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，并取得工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的非所有權人。
第四條 物業(yè)管理實行市場化服務、業(yè)主自主管理、社區(qū)管理與政府扶持相結合，房地產(chǎn)開發(fā)建設與物業(yè)管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第五條 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條 我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地管理原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居民委員會四級監(jiān)督管理體系。
第二章 職責劃分
第七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負其責：
（一）市物業(yè)主管部門主要職責：
1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策，制定我市物業(yè)管理的相關配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
2.負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的審批管理，對申報一、二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，申報省、國家級優(yōu)秀物業(yè)園區(qū)（物業(yè)企業(yè)及物業(yè)經(jīng)理）提出審查意見；
3.負責物業(yè)服務合同履約保證金收繳、使用的監(jiān)督管理；
4.負責外阜物業(yè)服務企業(yè)進入我市執(zhí)業(yè)的資質(zhì)備案工作；
5.負責物業(yè)管理區(qū)域達標考評以及等級評定；
6.負責全市物業(yè)項目竣工驗收、物業(yè)承接驗收的監(jiān)督管理；
7.負責全市物業(yè)服務企業(yè)誠信體系的建設、考評、管理；
8.負責全市物業(yè)管理人員的培訓、物業(yè)信息及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和報送；
9.會同有關部門處理重大物業(yè)管理糾紛、投訴及有關問題；
10.協(xié)調(diào)、指導各相關部門的物業(yè)監(jiān)管工作；
11.負責指導市物業(yè)服務協(xié)會開展工作。
（二）區(qū)物業(yè)主管部門主要職責：
1.負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關政策的貫徹落實；
2.建立健全投訴受理制度，聯(lián)合各街道辦事處、社區(qū)居民委員會及時排查調(diào)處有關物業(yè)服務的糾紛；
3.負責物業(yè)服務企業(yè)繳納的物業(yè)服務合同履約保證金的啟用、續(xù)存及申請項目驗收的監(jiān)督管理；
4.負責物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理；
5.負責物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理；
6.負責協(xié)議選聘、招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務合同（協(xié)議）的備案管理；
7.負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設工作的監(jiān)督和指導；
8.負責業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會委員身份的確認及業(yè)主委員會的備案工作；
9.負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，協(xié)調(diào)、配合城管執(zhí)法、環(huán)保、公安、物價、工商等部門查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為；
10.行使法律、法規(guī)規(guī)定或者經(jīng)上級機關授權的其他職能。
（三）街道辦事處的主要職責：
1.負責轄區(qū)內(nèi)組織成立業(yè)主大會籌備組、召開首屆業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作；
2.指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作；
3.監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；
4.受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；
5.指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理中發(fā)生的違法違規(guī)行為向有關部門報告；
6.監(jiān)督對物業(yè)服務企業(yè)進入、退出物業(yè)園區(qū)管理行為；
7.負責召集、主持轄區(qū)的物業(yè)管理聯(lián)席會議。
（四）社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導下，履行以下職責：
1.指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動；
2.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作；
3.負責對轄區(qū)內(nèi)由業(yè)主自行管理的物業(yè)小區(qū)物業(yè)活動的監(jiān)督指導；
4.受理、協(xié)調(diào)業(yè)主的初級信訪，調(diào)處業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務行為；
5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建（構）筑物、損壞公共設施、擅自橫車堵門等行為，并向有關部門報告；
6.有權對業(yè)主委員會做出的決議提出意見和建議，定期向街道辦事處匯報區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動動態(tài)，向物業(yè)聯(lián)席會議介紹物業(yè)活動情況。
第八條 政府各職能部門在物業(yè)活動的監(jiān)督管理工作中，應當按照規(guī)定履行下列職責：
（一）物業(yè)主管部門負責建設單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負責建設單位在保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責任落實的監(jiān)督管理；其所屬各職能單位，應當根據(jù)各自職責，各司其職，負責物業(yè)管理的有關工作。
（二）規(guī)劃管理部門負責核定、驗收物業(yè)及配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計進行建設；
（三）城管綜合執(zhí)法部門負責對亂搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)家禽畜、破壞草坪、違規(guī)圈占、耕種公共綠地等行為的查處；
（四）公安（消防）部門負責住宅小區(qū)內(nèi)的治安、社會秩序的監(jiān)督和維護；接到業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的舉報投訴，及時責令駐區(qū)派出所（消防執(zhí)法機構）對任意在住宅小區(qū)內(nèi)破壞共用設施設備、任意橫車堵門、堵路、堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車、重載車輛的行為進行處理；定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對住宅小區(qū)相鄰的娛樂場所、居民區(qū)內(nèi)噪聲擾民行為的處置；
（五）物價部門負責制定物業(yè)服務收費管理辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格及浮動幅度，依法查處價格違法行為；
（六）工商部門負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理；
（七）環(huán)境保護部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因生產(chǎn)、經(jīng)營產(chǎn)生的油煙、廢渣、廢氣、廢水污染、建筑噪聲擾民行為進行查處；
（八）文化部門負責對未經(jīng)本部門審批，從事文化、體育方面經(jīng)營活動的行為進行查處；
（九）教育部門不得為個人或者單位在封閉住宅小區(qū)內(nèi)、未列入園區(qū)規(guī)劃范圍開辦的托兒所、幼兒園、學前教育班等發(fā)放經(jīng)營許可，并負責對前述違規(guī)行為進行查處；
（十）衛(wèi)生部門負責對違反相關規(guī)定、違反管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約開設醫(yī)療（保健、理療、按摩）診所并由此產(chǎn)生醫(yī)療垃圾等行為進行查處。
第九條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責組織召集，由物業(yè)管理活動中相關職能部門、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議設執(zhí)行主席1人，由街道辦事處主管物業(yè)（或街政）的負責人擔任；設執(zhí)行副主席若干人，由物業(yè)活動中直接涉事部門負責人或者該部門派員擔任。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責問題；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；
（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；
（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；
（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（六）因水、電、氣、暖等公共設施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題；
（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第十條 新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。
商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。
原有住宅物業(yè)園區(qū)配套設施設備狀況符合物業(yè)服務條件的，提倡實行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿，委托物業(yè)服務企業(yè)或者專業(yè)性服務企業(yè)實行專項服務。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十一條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。
新建商品房已經(jīng)由物業(yè)買受人與開發(fā)企業(yè)訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進行房屋產(chǎn)權登記的，其物業(yè)買受人不管是否入住，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業(yè)總建筑面積50%時，應當成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個業(yè)主大會。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)、分期交付使用的，先期開發(fā)部分交付使用后符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和入住業(yè)主的戶數(shù)等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確其他分期項目完成后應該增補的業(yè)主委員會委員的辦法、人數(shù)等。
第十四條 符合第十二條第一款條件時，建設單位（含物業(yè)服務企業(yè)）應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面申請，并提供以下文件資料：
（一）業(yè)主名冊；
（二）物業(yè)建筑面積清冊；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖；
（四）交付使用的配套設施設備證明；
（五）物業(yè)管理用房配置證明；
（六）其他有關文件資料。
建設單位（含物業(yè)服務企業(yè)）未能在30日內(nèi)申請成立業(yè)主大會的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請成立業(yè)主大會。
第十五條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)所在地街道辦事處負責組織成立首屆業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。
籌備組由業(yè)主代表，建設單位（或者物業(yè)服務企業(yè)）代表、街道辦事處代表5至11人組成，業(yè)主代表應當占籌備組總?cè)藬?shù)的半數(shù)以上�；I備組組長由街道辦事處派出的1名代表擔任，副組長由建設單位推舉出的1名代表（或者被指派的社區(qū)代表）擔任，負責召集籌備組成員制訂籌備組工作程序，做好召開首屆業(yè)主大會會議的籌備工作。
籌備組成員名單確定后3日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。
第十六條 籌備組負責下列工作：
（一）確定首屆業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；
（三）確認業(yè)主身份、所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主的總投票權數(shù)；
（四）制定業(yè)主委員會的選舉辦法（草案）；
（五）確定由業(yè)主推薦或者自薦的業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）召開首屆業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首屆業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并向區(qū)物業(yè)主管部門備案。
物業(yè)園區(qū)的建設單位承擔籌備及召開首屆業(yè)主大會會議所需費用。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則的主要事項：
（一）業(yè)主大會名稱、物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主大會召開的形式和時間、議事方式、表決程序；
（三）業(yè)主投票權數(shù)及確定方法；
（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（五）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期；
（六）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選辦法等；
（七）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（八）業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進行書面征求意見的形式。會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。被推選的業(yè)主代表應當于召開業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見。需要投票表決的，經(jīng)業(yè)主簽署同意、反對或者棄權意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
第十九條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項時，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會做出的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。
業(yè)主委員會由5至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、具有社會公信心和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會設主任1人，副主任2人，在業(yè)主委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應當于選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下文件向區(qū)物業(yè)主管部門備案：
（一）業(yè)主大會決議；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會籌備組人員名單、業(yè)主委員會候選人名單、業(yè)主委員會名單及工作分工情況。
業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十一條 業(yè)主委員會具體履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務費用；
（四）協(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)中任職。
第二十二條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則定期組織召開業(yè)主大會。發(fā)生重大、緊急事件時，或者經(jīng)五分之一以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會可以組織召開臨時業(yè)主大會。業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處組織實施。
第二十三條 業(yè)主委員會會議除定期召開外，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關材料應當提前7日送達每位委員。
業(yè)主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，做出決定時，應當經(jīng)全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權。業(yè)主委員會的決定應當于做出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告生效，公告應當有半數(shù)以上委員簽署的表決意見并加蓋業(yè)主委員會印章。
第二十四條 半數(shù)以上委員辭職或者不履行職責，或者做出錯誤決定不整改，被物業(yè)主管部門責令改選的，業(yè)主大會應當改選業(yè)主委員會。
改選業(yè)主委員會，由物業(yè)所在地的街道辦事處按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織實施。新的業(yè)主委員會組建后，應當重新備案。新的業(yè)主委員會未組建前，由社區(qū)居民委員會暫時代行業(yè)主委員會職責。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經(jīng)業(yè)主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主；
（二）有違法犯罪行為；
（三）拒不履行業(yè)主義務和管理規(guī)約；
（四）連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議；
（五）因健康原因不能正常工作；
（六）未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自以業(yè)主委員會名義做出決定，產(chǎn)生不良影響；
（七）在本區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)工作；
（八）業(yè)主大會規(guī)定的其他情況。
第二十六條 業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。在任期屆滿前2個月，業(yè)主委員會應當組織換屆選舉。業(yè)主委員會委員可連選連任。業(yè)主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處組織換屆選舉。
第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費賬目應當每半年向全體業(yè)主公布，并接受其監(jiān)督。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一實施物業(yè)服務。
新建小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總面積在1萬平方米以下的，經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當簽訂前期物業(yè)服務合同，并且在首位業(yè)主入戶30日內(nèi)報區(qū)物業(yè)主管部門備案。
前期物業(yè)合同包括：服務內(nèi)容，服務標準，收費項目，收費標準，計費方式，起始時間，建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)三方的權利義務，投訴和爭議的處理方式等。
第三十條 建設單位在銷售物業(yè)之前應當制定臨時管理規(guī)約。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主權利和義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效日止。
第三十一條 建設單位在銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并作為物業(yè)銷售合同的附件。
物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第三十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定物業(yè)服務期限，除分期建設項目外，服務期限最長不得超過2年。
前期物業(yè)服務合同期未滿，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同已生效的，前期物業(yè)服務合同自行終止。
前期物業(yè)服務合同期限已滿，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，合同雙方對繼續(xù)履行合同無異議的，前期物業(yè)服務合同有效期可以順延至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)之日。
前期物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再繼續(xù)從事物業(yè)服務的，應當于期滿前30日通知全體業(yè)主或者建設單位。
業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。
第三十三條 物業(yè)管理用房實施產(chǎn)權證管理。
建設單位應當配置地面以上，按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積3‰，能夠獨立使用的物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應當具備水、電、暖等基本使用功能，同時應當充分考慮辦公及群眾辦事方便；業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不得少于15平方米。
門衛(wèi)房、機房、監(jiān)控室、設備房等配套用房不計入物業(yè)管理用房面積。
違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步建設施工，同步交付使用。不能同步建設施工、同步交付使用的，應當在首期建設項目中一次性完成全部物業(yè)管理用房的建設，通過驗收后一并交付使用。
第三十四條 規(guī)劃管理部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。建設行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。
住宅小區(qū)總建筑面積在20萬平方米以上的，物業(yè)管理用房應當根據(jù)物業(yè)服務半徑要求合理布局。
第三十五條 物業(yè)管理用房產(chǎn)權歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十六條 建設單位申請工程項目綜合驗收時，應當提交該項目規(guī)劃總平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施設備清單。具體包括：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室及設備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（場、棚）；
（四）公共綠地、道路、場地、文體設施等；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設施設備；
（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
第五章 物業(yè)管理服務
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。
外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務，應當在承接物業(yè)服務項目前，到市物業(yè)主管部門備案登記。
第三十八條 物業(yè)建設項目竣工經(jīng)質(zhì)量綜合驗收后，應當實行物業(yè)承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、場地進行查驗。經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)缺少應當配置的設施設備和存在質(zhì)量或者使用功能問題的，應當通知建設單位，并要求建設單位書面答復解決的時限和方法。
第三十九條 辦理物業(yè)承接手續(xù)時，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料移交物業(yè)服務企業(yè)：
（一）物業(yè)項目中標確認書或者具有法律效力的其他政府批文；
（二）竣工總平面圖；
（三）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（四）配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收資料；
（五）設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料（含隨機資料）；
（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（七）物業(yè)管理用房的產(chǎn)權證及維修資金繳納票據(jù)等相關資料；
（八）工程質(zhì)量備案證明；
（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構筑物、場所、設施設備的清單；
（十）物業(yè)產(chǎn)權及配套設施清單；
（十一）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當對上述物業(yè)管理資料建立規(guī)范的檔案和使用管理制度，并設專人妥善管理，不得丟失或者損壞。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家和我市規(guī)定的技術標準、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；
（四）配合街道、社區(qū)居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。
第四十一條 物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本辦法第三十八條規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房全部移交給建設單位或者業(yè)主委員會。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。物業(yè)服務合同應當約定下列主要事項：
（一）物業(yè)的基本情況、物業(yè)服務事項和雙方的權利義務；
（二）物業(yè)服務費用的標準、收取方法、計費方式；
（三）合同期限；
（四）合同爭議及糾紛的解決方法；
（五）雙方約定的其他事項。
物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
第四十三條 實行物業(yè)服務合同履約保證金制度。
物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應將1年物業(yè)服務費總額的20%（按合同約定的物業(yè)服務費標準計算）作為物業(yè)服務合同履約保證金，預存在市物業(yè)主管部門指定的銀行賬戶上。物業(yè)服務合同履約保證金應當在物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)項目前繳存。
前期物業(yè)服務合同中，未約定物業(yè)服務合同履約保證金繳存時，由建設單位按照前款規(guī)定的時限替代物業(yè)服務企業(yè)繳存。
物業(yè)服務企業(yè)不能按照合同約定履行義務時，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，由物業(yè)所在地物業(yè)主管部門審核確認，動用履約保證金。
物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)）期滿時，未再續(xù)簽的，由雙方確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給繳存方。但實際仍然繼續(xù)提供物業(yè)的，履約保證金暫時不退。物業(yè)服務企業(yè)不繳納履約保證金的，聘用方可不與其簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)主管部門另行規(guī)定。
第四十四條 物業(yè)服務收費應當按照物價主管部門會同物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務收費標準在物業(yè)服務合同中約定，并接受物價主管部門的監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求為其提供特殊服務的，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主應付連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生變化，原業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)結清欠繳的物業(yè)服務費用，也可以由物業(yè)產(chǎn)權交易雙方對物業(yè)服務費用的結算交納作出明確約定。未結清的，由物業(yè)產(chǎn)權買受人交納，原業(yè)主應負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。
第四十六條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業(yè)服務的，當事一方應當提前2個月通知相對方。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止前1個月向物業(yè)主管部門和駐區(qū)街道辦事處報告。在物業(yè)主管部門或者街道辦事處的監(jiān)督下，物業(yè)服務企業(yè)應當妥善處理物業(yè)服務活動中有關債權債務，并將物業(yè)管理用房和本辦法第三十八條規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，該物業(yè)管理區(qū)域尚未選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)期間，由當?shù)亟值擂k事處組織社區(qū)或者有關專業(yè)隊伍對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)標準收取。
第六章 物業(yè)使用與維護
第四十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）破壞房屋承重結構；
（二）侵占、損壞或者擅自移動公共場地、物業(yè)共用部位、共用設施設備；
（三）在建筑物、構筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；
（五）違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構筑物；
（六）擅自設置攤點、隨意停放車輛、擠占道路；
（七）隨意堆放、傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（九）生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆、毒害性、放射性物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標準噪聲；
（十）從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為之一的，應當進行勸阻和制止，經(jīng)勸阻和制止拒不改正的，及時報告有關行政執(zhí)法部門。
有關行政執(zhí)法部門接到報告后，應當依法及時查處。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費和額外費用。
第五十條 供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任，并服務到戶。
前款規(guī)定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工15日前，向物業(yè)服務企業(yè)通報，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂有關協(xié)議后方可實施。協(xié)議中應明確施工時間、施工范圍、恢復方式、損失補償方式、違約責任等事項。
第五十一條 業(yè)主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照有關規(guī)定辦理經(jīng)營手續(xù)，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用場地的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定，并向全體業(yè)主進行公示。前期物業(yè)管理（未召開首屆業(yè)主大會的）階段，前述事項由物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同或者業(yè)主臨時管理規(guī)約的約定實施管理，對車位實行收費的，其收費協(xié)議有效期最長不得超過一年。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定收費標準。無特別約定的，物業(yè)服務企業(yè)對停放的車輛不承擔保管或者賠償責任。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
上述收費，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主進行公示，并接受監(jiān)督。
車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。
第五十三條 業(yè)主在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業(yè)主，并且向物業(yè)服務企業(yè)申請登記；按照規(guī)定需經(jīng)有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當與申請登記的業(yè)主簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》。
物業(yè)服務企業(yè)應當與從事裝飾裝修施工的專業(yè)公司或者施工當事人簽訂《房屋裝飾裝修施工管理協(xié)議》。
物業(yè)服務企業(yè)應當在受理業(yè)主申請登記時，以書面形式告知業(yè)主、相關的施工專業(yè)公司、施工當事人：
（一）房屋裝飾裝修中需要禁止的行為和注意事項；
（二）違反相關規(guī)定、約定及產(chǎn)生的后果；
（三）違反裝飾裝修管理協(xié)議、裝飾裝修施工管理協(xié)議應負的責任。
物業(yè)服務企業(yè)應當為辦理申請登記并且簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的業(yè)主提供相關服務或者按照園區(qū)的規(guī)劃設計、物業(yè)管理的要求給予指導。
第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，對于在管區(qū)內(nèi)違法違規(guī)從事裝飾裝修活動的專業(yè)公司或者施工當事人采取如下措施：
（一）警告并制止其違法違規(guī)行為；
（二）向上級主管部門報告；
（三）保留其證據(jù)，將其驅(qū)逐出園區(qū)。
第五十五條 業(yè)主在裝修過程中對建筑物主體結構、承重結構造成破壞的，經(jīng)住建主管部門技術鑒定后，由市城管執(zhí)法部門按照有關規(guī)定予以制止，并實施處罰。
第五十六條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權法》規(guī)定的權利，并且履行相應的義務。業(yè)主不得以放棄權利而不履行相應的義務。
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維護養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第五十七條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量等問題，應當及時通知建設單位履行保修義務。建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門報告，由物業(yè)主管部門依法進行處理。
第七章 法律責任
第五十八條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定、逾期不交納物業(yè)服務費用的，由業(yè)主委員會督促其限期交納；業(yè)主逾期三個月不交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)應當通過法律途徑追繳，不得對業(yè)主實施斷電、斷水等任何影響業(yè)主生活的行為，由此對業(yè)主造成損失的，應當給予賠償。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等理由拒付物業(yè)服務費。
第五十九條 建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：?
（一）未按照規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；
（二）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：?
（一）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
（二）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。?
（三）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。
（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。?
（五）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
（六）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十一條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十三條 本辦法中對前期物業(yè)管理項目招投標管理、住宅專項維修資金管理、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)服務收費管理等其他物業(yè)管理事項，按照國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 遼陽縣、燈塔市參照本辦法執(zhí)行。
第六十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。原《遼陽市物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第119號）同時廢止。
