為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合阜新蒙古族自治縣（以下簡稱自治縣）實際，制定本條例。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高城市管理水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合阜新蒙古族自治縣（以下簡稱自治縣）實際，制定本條例。
第二條 自治縣城區(qū)內物業(yè)管理適用本條例。
本條例所稱城區(qū)，是指自治縣自治機關駐所地所屬的城區(qū)街道。
第三條 自治縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局是物業(yè)管理行政主管部門，負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
發(fā)展和改革、財政、民政、市場監(jiān)督、公安、消防、環(huán)保、城管監(jiān)察和市政、環(huán)衛(wèi)等行政、事業(yè)職能部門按其職責協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第四條 自治縣人民政府應當加強物業(yè)管理干部隊伍建設。選拔任用有能力、有專業(yè)素質的人員充實到物業(yè)管理行政主管部門開展工作。
街道辦事機構設置物業(yè)管理辦公室，配備人員負責物業(yè)管理工作。社區(qū)居民委員會安排專人負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，協(xié)助自治縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事機構對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督、考核、評定。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域應當依法成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會和業(yè)主代表。業(yè)主代表以樓內單元為單位達到業(yè)主戶數(shù)的百分之八。
業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會成員選舉產生，任期為三年。
物業(yè)管理行政主管部門應當對業(yè)主大會籌備工作予以指導和監(jiān)督。
第六條 業(yè)主代表在業(yè)主大會授權下，履行對業(yè)主委員會日常監(jiān)督和定期評議職責。以代表會議形式聽取物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會階段性工作報告，審議通過業(yè)主大會閉會期間業(yè)主委員會提交的專項規(guī)約或決定，并及時通報業(yè)主與業(yè)主委員會的意見建議。
第七條 街道辦事處協(xié)同社區(qū)居民委員會指導召開首屆業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，并予以公示。
業(yè)主大會通過業(yè)主代表會議和業(yè)主委員會行使職權。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)相抵觸，對業(yè)主具有約束力。
第八條 業(yè)主委員會召開換屆或年度業(yè)主大會，物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好會務服務工作。
第九條 業(yè)主及物業(yè)使用人應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人的合法權益。在物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:
（一）擅自開設門窗、挖建地下室；
（二）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；
（三）侵占通道、綠地，破壞園藝雕塑；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)和宰殺畜禽；
（五）隨意堆放物品、傾倒垃圾，存放易燃易爆、劇毒、放射性等危險品，排放有毒有害物質和超過規(guī)定標準的噪音、油煙，亂設攤點、商亭、露天燒烤；
（六）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他活動。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或物業(yè)使用人開辦幼兒看護班、診所、餐飲、洗浴、歌廳、游戲廳、棋牌室、加工點、修理部等，須征得相鄰關系人同意，并取得相關行政主管部門的批準后方可開辦。
第十一條 業(yè)主委員會成員在任期間，因其不盡職責，不作為或濫用職權損害業(yè)主利益，業(yè)主意見較大時，可由百分之三十以上業(yè)主或百分之五十以上業(yè)主代表聯(lián)名提出主任、副主任或個別委員的屆中罷免案，并由街道或社區(qū)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議進行罷免，同時補充選舉產生其缺額指數(shù)。
第十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內無償提供規(guī)定標準的物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房。
配置的物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房屬于該區(qū)域內的共用配套設施，其產權歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)負責修繕。由業(yè)主委員會監(jiān)督使用并負責權屬資料的管理。任何單位和個人無權處分。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內任何單位和個人不得擅自改變按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的場地、道路；不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動；不得違章建筑構筑物。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃綠地不得改作他用。禁止業(yè)主或物業(yè)使用人在綠地內種植果樹、農作物等。
物業(yè)服務企業(yè)負責培植、澆灌、修剪、更新等園藝工作。
第十五條 物業(yè)工程應當自綜合驗收合格三個月內，對供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視等相關專營設施設備的運營使用和產權與專營企業(yè)進行交接。
專營企業(yè)對責任終端前設施設備負有管理、維修、養(yǎng)護職責。更新、改造由產權人負責。
第十六條 供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視、市政等專營企事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。責任劃分如下:
供氣企業(yè)以用戶計量表為責任終端；
供電企業(yè)使用架空線路供電的，高層樓以樓內配電箱為責任終端；多層樓以樓外墻為責任終端；使用地埋線路供電的，以電纜進線π接箱為責任終端；
供熱企業(yè)以單元樓道部分共有管路進戶閥為責任終端；
供水企業(yè)以單元樓道內水表為責任終端；通訊企業(yè)以用戶調制解調器為責任終端；固定電話以用戶室內接線盒為責任終端；
有線電視以室內機頂盒為責任終端；
市政以城市排水管網(wǎng)與物業(yè)管理區(qū)排水管路連接部為責任終端。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內的道路、綠地及其他公共場所、共用設施設備屬于業(yè)主共有產權。占用共有場地設置的車位，歸業(yè)主共有，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)實施管理。
業(yè)主委員會應當依法制定本物業(yè)服務區(qū)域內的《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》，經業(yè)主大會審議通過后實施。
第十八條 物業(yè)服務公共區(qū)域內設置的停車位，可以收取車位費。車位費屬于該物業(yè)區(qū)域內業(yè)主的共同收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)相應的服務成本后，由業(yè)主大會決定支配。
受委托管理的物業(yè)服務企業(yè)定期公示車位費及業(yè)主共有部分在經營使用中所產生收益的開支去向，接受業(yè)主監(jiān)督，確保賬目公開透明。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
業(yè)主不得以安裝地鎖等手段私自占用共有道路、場地設置停車位。
第二十條 較大規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域內可以設置公共停車場所。外來車輛進駐物業(yè)管理區(qū)域應當按照物業(yè)管理服務人員所指定的公共停車場地停泊。
物業(yè)管理區(qū)域內禁止停放有毒有害、易燃易爆危險品車輛及大中型、生產經營性車輛。
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當為小區(qū)提供安全防范措施，保證監(jiān)控、門禁等安全系統(tǒng)完好。
第二十二條 自治縣人民政府對配套設施不齊全、坐落零散的老舊居民樓，由財政出資有計劃的采取規(guī)范性改造，并逐步納入到物業(yè)管理范圍。
第二十三條 對整改合格的老舊居民樓，按照坐落區(qū)域就近整合的原則形成物業(yè)管理區(qū)域，進行規(guī)范管理。
對零散的老舊居民樓，實行與相鄰物業(yè)管理服務區(qū)域掛靠合并原則進行管理。
第二十四條 整合形成的物業(yè)管理區(qū)域在規(guī)劃許可的條件下，經由利害關系人同意，可以建筑、購買物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房，所需費用由政府承擔。
第二十五條 對整合形成的物業(yè)管理區(qū)域，應當在物業(yè)管理行政主管部門指導下，由街道辦事機構、社區(qū)居民委員會及時組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會、業(yè)主代表，選聘物業(yè)服務企業(yè)并開展工作。
第二十六條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，合同內容應當按照國家和省物業(yè)管理條例有關內容簽訂。
物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)經營規(guī)模按比例向物業(yè)管理行政主管部門繳納一定數(shù)量的保證金。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務:
享有如下權利:
（一）按照合同和有關規(guī)定、規(guī)約，制定物業(yè)管理區(qū)域內管理辦法并付諸實施；
（二）依據(jù)合同和規(guī)約規(guī)定的服務內容收取物業(yè)服務費用；
（三）勸阻和制止違反物業(yè)法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的行為；
（四）與業(yè)主約定其他服務項目；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
應當承擔的義務:
（一）履行物業(yè)服務合同，依法經營；
（二）接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督；經常向業(yè)主征求對物業(yè)管理服務工作的意見、建議，并向業(yè)主委員會匯報整改情況；
（三）接受相關行政管理部門和街道辦事機構、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督、指導，協(xié)助有關部門開展社區(qū)活動；
（四）定期向業(yè)主大會或業(yè)主代表會議、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理服務合同履行情況，聽取意見、建議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會提出的咨詢；
（五）所有收費實行明碼標價；
（六）履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)管理人員應當具備職業(yè)資質。在物業(yè)服務企業(yè)從事服務工作的人員須經崗前培訓，掌握物業(yè)管理服務專業(yè)和相關的法律、法規(guī)知識。具備一定的專業(yè)素質和服務道德修養(yǎng)，做到掛牌服務。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)可聘請專業(yè)技術人員承擔設施設備維修養(yǎng)護、園林綠化、房屋修繕等專項服務。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托或承包給其他單位或個人。
第三十條 提倡物業(yè)服務企業(yè)購買本管理區(qū)域內負有公眾責任的物業(yè)管理責任保險。因墻體脫落、高空墜物、化糞池、供水井、排污井、供熱井等公用設施造成人身傷害或財產損失的由保險企業(yè)按協(xié)議理賠。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內應當設置公共廣告欄。不得在樓道內、外墻體和公共設施等部位書寫、張貼、印制、刻劃、噴繪小廣告，物業(yè)服務企業(yè)負有制止和追究行為人恢復原貌或賠償損失的責任，對屢教不改的交由有關行政部門進行處罰。
第三十二條 物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理、組織培訓、經驗交流，定期對物業(yè)企業(yè)服務質量進行考核評定。
第三十三條 房屋共有部位、共用設施設備屬于業(yè)主共同所有，其專項維修資金由業(yè)主按規(guī)定交納。物業(yè)進行維修所需專項資金不足時，由共有人按建筑面積分攤。
物業(yè)管理區(qū)域內未建立房屋共有部位、共用設施設備維修資金賬戶的，維修費用由共有人按房屋建筑面積分攤。
第三十四條 物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有，是專項用于物業(yè)保修期滿后對物業(yè)共有、共用設施設備的維修、更新和改造所用的資金。
物業(yè)專項維修資金的使用，應由物業(yè)服務企業(yè)提出維修計劃和資金開支預算，在征得三分之二以上業(yè)主同意后，經業(yè)主委員會形成決定，報物業(yè)管理行政主管部門審核后使用。
物業(yè)管理行政主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)專項維修資金的使用。
專營企事業(yè)所屬設施設備的養(yǎng)護、維修、更新和物業(yè)服務企業(yè)應承擔的維修費用不得在專項維修資金中列支。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會所簽合同期滿，其中一方不再續(xù)簽的，應當在合同期滿前一個月通知對方。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當按約定的期限退出，結算物業(yè)服務費用和預收、代收的有關費用，并將相關物業(yè)管理資料及服務用房等移交給業(yè)主委員會或受聘的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)按照服務合同約定對業(yè)主物業(yè)裝修、改建等施工進行監(jiān)督，對違反有關規(guī)定的行為要求及時整改。未按要求整改的，及時報告相關行政主管部門依法進行處理。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)從事維護、安裝、修繕、改建等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。需提供方便時應當先行告知，并就有關事項與提供方便人協(xié)商。
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，未能采取措施及時搶修損壞的物業(yè)共用部位、共用設施，造成業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
第三十八條 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第三十九條 業(yè)主轉讓、出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、相關費用交納等事項告知受讓人或承租人，并自合同簽訂之日起十五日內到物業(yè)服務企業(yè)登記備案。
業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當結清物業(yè)服務費、專項維修資金及應該承擔的相關費用。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視和市政等企事業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內實施增設、維修、更新和改造工程，應當向物業(yè)服務企業(yè)通報，按有關規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。
第四十一條 違反本條例第九條規(guī)定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門責令改正，并按照以下規(guī)定處以罰款，給他人造成損失的應當給予賠償:
（一）違反第一項規(guī)定的，責令其恢復原狀，并處以1萬元罰款；
（二）違反第二項、第五項規(guī)定的，責令其停止違法行為，并處以5000元罰款；
（三）違反第三項規(guī)定的，給予警告，并處以3000元罰款。
第四十二條 違反本條例第十九條第一款規(guī)定的，由公安機關按照相關法律、法規(guī)進行處罰；違反第二款規(guī)定的，責令其改正，逾期不改正的，由城鎮(zhèn)管理監(jiān)察部門強制拆除，并處以1000元罰款。
第四十三條 違反本條例第二十條第二款規(guī)定的，由相關行政主管部門責令改正，并處以2000元罰款。造成損害的，賠償損失。情節(jié)嚴重的，依法追究刑事責任。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第二款規(guī)定的，由相關行政主管部門責令改正，逾期未改正的，處以5萬元罰款。
第四十五條 違反本條例第三十六條規(guī)定的，由相關行政主管部門責令行為人限期恢復，并按所造成的損害值處以5倍罰款。構成嚴重侵害他人合法權益和危及公共安全的，依法追究刑事責任。
第四十六條 違反本條例第四十條規(guī)定，專營企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內進行施工，有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門進行處罰:
（一）未向物業(yè)服務企業(yè)通報的，處以3000元罰款；
（二）未辦理施工手續(xù)進行施工的，處以1萬元罰款；
（三）施工后未做恢復工作的，責令限期恢復原狀，并處以3萬元罰款。
第四十七條 各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)可參照本條例執(zhí)行。
第四十八條 本條例由自治縣人民代表大會常務委員會負責解釋。
第四十九條 本條例自2016年8月1日起施行。
