業(yè)內(nèi)期待已久的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)終于成行，保監(jiān)會昨日下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，至6月30日止，投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人……
一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是什么?
住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，簡單地說，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，把房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，去世后，房產(chǎn)的處置權(quán)就交給保險(xiǎn)公司。
這其實(shí)也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時(shí)，不用像一般抵押貸款那樣及時(shí)歸還貸款，反而是在此期間，從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老金，等到去世后，保險(xiǎn)公司再用處置抵押房產(chǎn)的收入來還貸。
二、為什么試點(diǎn)地區(qū)是北京、上海、廣州和武漢?
看起來，這種保險(xiǎn)，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點(diǎn)指導(dǎo)意見規(guī)定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，可以投保，申請?jiān)圏c(diǎn)的保險(xiǎn)公司必須開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點(diǎn)，也是看重了這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、住房市場相對穩(wěn)定。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，這項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)在實(shí)際操作中，卻面臨著很多考驗(yàn)，落實(shí)起來，難度不小。
三、險(xiǎn)企參與反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)容易嗎?
業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。
有媒體認(rèn)為，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)不完全是傳統(tǒng)意義上所理解的保險(xiǎn)產(chǎn)品，更準(zhǔn)確地說，是一系列金融產(chǎn)品的組合，其中涉及房產(chǎn)評估、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、年金、醫(yī)療保險(xiǎn)、健康增值、金融理財(cái)?shù)缺姸囝I(lǐng)域。將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的產(chǎn)品特性，對于經(jīng)營主體保險(xiǎn)公司而言將面臨一定難度的風(fēng)控考驗(yàn)。
《指導(dǎo)意見》中對保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)的資格條件要求包括：已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元;申請?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。
不過,相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于該業(yè)務(wù)以老年人為主，業(yè)務(wù)涵蓋面廣，流程復(fù)雜，期間較長，保險(xiǎn)公司應(yīng)顧全大局。一是在房產(chǎn)評估、抵押、后續(xù)管理等方面嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)及合同約定。二是產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)，對與消費(fèi)者自身權(quán)益有關(guān)的信息，做好披露工作。
四、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)聯(lián)姻如何進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控?
“以房養(yǎng)老”把保險(xiǎn)和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，如何進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管控?對此，對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授徐高林提出了四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：房價(jià)波動、利率波動、壽命波動和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。他說保監(jiān)會在調(diào)研的基礎(chǔ)上對風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)做出了一道防線，試點(diǎn)城市房價(jià)抗跌，我們更要關(guān)注未來發(fā)展過程中的“意外風(fēng)險(xiǎn)”，在試點(diǎn)期內(nèi)不斷的總結(jié)、學(xué)習(xí)。
風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵問題還是在于房產(chǎn)的估值問題。王國軍指出，房價(jià)一旦下跌，對保險(xiǎn)公司和銀行和個(gè)人都是一個(gè)大問題，究竟誰來承擔(dān)這樣一個(gè)損失，銀行、保險(xiǎn)公司都不敢參與進(jìn)來，還是需要制度設(shè)計(jì)的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關(guān)注的“70年產(chǎn)權(quán)”問題，他說，將來產(chǎn)權(quán)到70年以后房屋如何處置將會是一個(gè)大問題。
顯然，房價(jià)波動并不是唯一的風(fēng)險(xiǎn)因素。徐高林還提出兩個(gè)問題，一個(gè)是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)處置的問題，也就是繼承人和保險(xiǎn)公司之間未來會在房產(chǎn)價(jià)值上可能出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置達(dá)不成一致;二是房屋中途意外的風(fēng)險(xiǎn)，老年人的權(quán)益很難得到保障。
關(guān)于投保人對產(chǎn)品的選擇，王國軍說投保人需要根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意愿來選擇。根據(jù)保險(xiǎn)公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。
五、以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。
“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)�！北１O(jiān)會人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成說。
事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購買群體。
從國際經(jīng)驗(yàn)看，不只是養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司還可能為投保人提供實(shí)物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵(lì)“針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确⻊?wù)”。
六、房價(jià)漲跌怎么“算”?
無論是投保人也好，保險(xiǎn)公司也好，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來自房價(jià)的波動。
房產(chǎn)究竟價(jià)值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險(xiǎn)公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。”
如果房價(jià)上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見，保險(xiǎn)公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險(xiǎn)公司可在與投保人簽訂購買合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價(jià)上漲與否，保險(xiǎn)公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房價(jià)下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對于專業(yè)的投資運(yùn)行機(jī)構(gòu)
