近期,在保監(jiān)會(huì)發(fā)布開(kāi)展“以房養(yǎng)老”(個(gè)人住房反向抵押貸款)保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)后,盡管官方一再宣稱(chēng)“以房養(yǎng)老”只是促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的舉措之一,只是試點(diǎn)性舉措,但由于該養(yǎng)老形式將“住房”和“養(yǎng)老”兩大最關(guān)系民生的話(huà)題聯(lián)系起來(lái),導(dǎo)致老百姓對(duì)這一西方“舶來(lái)品”的關(guān)注熱度開(kāi)始升溫。據(jù)悉,有的金融機(jī)構(gòu),甚至是房地產(chǎn)中介開(kāi)始設(shè)計(jì)和推銷(xiāo)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品;近期各地發(fā)布的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策文件中也均提出要開(kāi)展“以房養(yǎng)老”;北京已經(jīng)將人口老齡化嚴(yán)重的右安門(mén)街道作為“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。
那么,“以房養(yǎng)老”在國(guó)際上施行的怎么樣?在中國(guó)的適應(yīng)程度有多高?在我國(guó)整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中將扮演什么樣的角色?進(jìn)一步,住房在未來(lái)養(yǎng)老中到底應(yīng)該發(fā)揮多大的作用?
長(zhǎng)期行政干預(yù)的“計(jì)劃生育政策”和我國(guó)養(yǎng)老預(yù)案安排(資金和制度)上的不足,導(dǎo)致了我國(guó)“未富先老”、“老齡化人口占比急劇增加”(10年后我國(guó)老年人數(shù)量將從目前的2億上升到3億)。我們一邊要籌措養(yǎng)老資源、彌補(bǔ)養(yǎng)老欠賬,一邊要應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的養(yǎng)老需求。因此,政府首先要做的工作就是讓全社會(huì)對(duì)未來(lái)養(yǎng)老形勢(shì)有一個(gè)客觀的、清醒的認(rèn)識(shí),知道養(yǎng)老非常不容易,處理不好不僅會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定,而且可能會(huì)拖垮經(jīng)濟(jì)(如日本和“歐豬五國(guó)”);接下來(lái),政府要讓全社會(huì)關(guān)心老齡化、關(guān)心怎么養(yǎng)老,并集中智慧來(lái)動(dòng)員各種養(yǎng)老資源,探索適合中國(guó)的養(yǎng)老形式。
縱觀全球,住房是老百姓最大宗的資產(chǎn),在社會(huì)保障中占據(jù)重要位置。一般來(lái)說(shuō),社會(huì)保障越不完善的國(guó)家,住房替代社會(huì)保障的功能就越突出。即使是社會(huì)保障非常健全的美國(guó),老百姓靠房子來(lái)養(yǎng)老也是普遍現(xiàn)象。據(jù)美國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)局2012年的數(shù)據(jù),美國(guó)超過(guò)一半的62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)。因此,美國(guó)老年人靠房子養(yǎng)老很普遍、形式多樣。例如,將大房子換成小房子、將價(jià)值大的房子換成價(jià)值小的房子、將房子多余的面積出租等,以此來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金,或干脆賣(mài)掉房子,或選擇反按揭抵押(“以房養(yǎng)老”)等。
2012年發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示,房產(chǎn)占我國(guó)家庭總資產(chǎn)的70%,而美國(guó)只有30%。在我國(guó)社會(huì)保障存在歷史欠賬、社!翱召~”還沒(méi)有補(bǔ)足的情況下,住房在未來(lái)就必然會(huì)承載社會(huì)保障的功能,特別是養(yǎng)老保障功能。我國(guó)城鎮(zhèn)居民之所以熱衷于買(mǎi)房,一個(gè)重要原因就在于社會(huì)保障不健全,未來(lái)在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大,買(mǎi)房就變相等于抵御未來(lái)的不確定性。事實(shí)上,我國(guó)“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”的傳統(tǒng)養(yǎng)老,也是一種變相靠房子養(yǎng)老的形式,背后道理就在于住房是家庭最大宗的資產(chǎn),承載著養(yǎng)老保障的功能。
“以房養(yǎng)老”看上去確實(shí)很美,老年人不僅享有房屋居住權(quán),還能定期領(lǐng)取養(yǎng)老金、享受金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)直至身故,不增加養(yǎng)老成本的情況下解決了養(yǎng)老問(wèn)題。但是,該養(yǎng)老模式對(duì)于房屋價(jià)值、健康壽命、醫(yī)療費(fèi)用、法律信用的評(píng)估有非常高的要求,即使是發(fā)達(dá)國(guó)家,選擇該養(yǎng)老模式的比例也不高。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),歐盟各國(guó)在2007年共簽署了45238個(gè)住房反向抵押貸款合同,僅占?xì)W盟所有抵押貸款數(shù)量的0.1%; 2012年6月,美國(guó)的一份報(bào)告表明,全美符合申請(qǐng)住房反向抵押貸款條件的2400萬(wàn)人中,僅有2%-3%提出申請(qǐng),到2011年共有58.2萬(wàn)例申請(qǐng)者,而同期其他類(lèi)型的房屋抵押貸款申請(qǐng)超過(guò)了6700萬(wàn)例。
除了不確定的醫(yī)療成本、法律信用外,我國(guó)住房市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整的波動(dòng)周期,而城市規(guī)劃在不斷調(diào)整,未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)和房屋殘值的可預(yù)測(cè)性較差,難以獲得各方信賴(lài)的房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而且,對(duì)于老年人壽命和健康評(píng)估也會(huì)存在較大的爭(zhēng)議。因此,即便在政策上鼓勵(lì),我國(guó)老年人選擇“以房養(yǎng)老”的案例也不會(huì)很多。
當(dāng)然,30年的計(jì)劃生育政策下,我國(guó)“失獨(dú)老人”、子女無(wú)暇照顧的“有房老人”并不在少數(shù)!耙苑筐B(yǎng)老”在一定程度上能為這部分老人提供一種自愿的養(yǎng)老選擇,而且能夠與出資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理連接起來(lái),為老人提供全面優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)護(hù)服務(wù),而并不僅僅是養(yǎng)老資金。
盡管“以房養(yǎng)老”在中國(guó)水土不服,但這并不是住房養(yǎng)老功能的全部。養(yǎng)老離不開(kāi)人工服務(wù)和場(chǎng)所服務(wù),在人力成本、租金成本、醫(yī)療成本快速上升的情況下,未來(lái)養(yǎng)老成本將會(huì)出現(xiàn)明顯的增加。目前,全國(guó)每千名老人擁有17.7張床位,公辦養(yǎng)老床位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另?yè)?jù)筆者調(diào)查,非公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位和護(hù)理費(fèi)用不是普通人能夠接受的,而養(yǎng)老地產(chǎn)是為了賺老年人的錢(qián)。例如,近期深圳兩幅養(yǎng)老福利性用地出讓的樓面地價(jià)接近1.5萬(wàn)元/平方米,床位費(fèi)可想而知。在養(yǎng)老金儲(chǔ)備不足,而住房又是老百姓最大筆資產(chǎn)卻無(wú)法通過(guò)流動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的情況下,未來(lái)需要跳出狹義的“以房養(yǎng)老”,專(zhuān)注于如何讓有價(jià)值的房屋流動(dòng)起來(lái)、最大限度地利用其資源和資產(chǎn)屬性,緩沖養(yǎng)老金不足和養(yǎng)老成本上升的矛盾,圍繞住房來(lái)設(shè)計(jì)養(yǎng)老政策和產(chǎn)品。
在筆者個(gè)人看來(lái),城鎮(zhèn)老年人住房大多集中在市中心,盡管住房較為陳舊,但公共配套好、價(jià)值潛力大?梢赃x擇置換郊外養(yǎng)老資源集中的住房,以住房差價(jià)來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金;可選擇置換租金較低的住房或養(yǎng)老院,以租金來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金;可通過(guò)舊城改造、提升片區(qū)價(jià)值來(lái)將房屋增值部分變現(xiàn)來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金;也可探索“房屋信托養(yǎng)老”、“房屋出售理財(cái)”等形式。當(dāng)然,所有這一切,應(yīng)該是建立在本著為養(yǎng)老服務(wù)的基本取向,而不是以養(yǎng)老之名賺取老年人住房?jī)r(jià)值的前提之下。