全國兩會之際，再一次專訪黃紅云，這個來自重慶的全國政協(xié)委員，也是金科股份董事長。對他印象最深刻的是，去年兩會，他在接受專訪時提出了“首付降至2成”的建議，沒想到一語中的。今年2月，央行對于商業(yè)貸首付進(jìn)行了調(diào)整，最低可至20%。
還有一個不得不說的事情是，于3月4日下午看望了民建、工商聯(lián)的委員，并參加聯(lián)組會，聽取委員們意見和建議，而黃紅云正是與會的成員之一。面對記者，他道出了自己感受，“激動、振奮、溫暖、責(zé)任”，“習(xí)主席的講話給民營企業(yè)打了一劑強(qiáng)心劑�！�
的確，中國經(jīng)濟(jì)正面臨著越來越大的下行壓力，一些民營企業(yè)經(jīng)營困難，信心不足。再加上近年來國進(jìn)民退的傳言，讓民營企業(yè)家感到焦慮。
今年的兩會，黃紅云又帶來了哪些重磅提案呢?據(jù)了解，他的提案分別涉及房地產(chǎn)去庫存、扶持養(yǎng)老事業(yè)等四個方面。
關(guān)于去庫存：“降價、虧本也要賣”
“房企應(yīng)該抓住機(jī)遇，實(shí)在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣�！边@位深耕地產(chǎn)多年的重慶地產(chǎn)大佬如此說。的確，部分二三四線城市去庫存的任務(wù)非常艱巨，地方政府甚至提出了農(nóng)民工進(jìn)城消化庫存、鼓勵大學(xué)生買房去庫存等救市“藥方”。昨天，克強(qiáng)總理做了政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)的提法給市場釋放出了很大的信號。
李克強(qiáng)表示，“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求因城施策化解房地產(chǎn)庫存。同時，今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高貨幣化安置比例�！�
房地產(chǎn)去庫存，這也是黃紅云兩會提案中最重要一個。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑，新開工面積持續(xù)負(fù)增長，房地產(chǎn)待售面積再創(chuàng)歷史新高，三四線城市庫存高企等問題依然嚴(yán)峻。
對此，他提出幾點(diǎn)建議。一是要優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地施策控制土地供應(yīng)。按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。而在供需緊張的一二線城市適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止土地價格上漲過快。
其次，建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化。推進(jìn)住房公積金制度改革，建立政策性住房銀行，進(jìn)一步推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化，滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。
在財政政策方面，他提出，要暫緩房地產(chǎn)稅立法，減免非住宅房產(chǎn)稅，取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征，降低“營改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的有產(chǎn)權(quán)可售車庫、無產(chǎn)權(quán)可售車庫均能作為公共配套設(shè)施在企業(yè)所得稅前扣除等。
“特別是要降低二手房的交易稅費(fèi)，這對于消化庫存將會貢獻(xiàn)很大。”黃紅云表示。
同時，對于地產(chǎn)企業(yè)，他建議，一是加大創(chuàng)新力度，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的供給和新的需求;二是優(yōu)化改變存量房的使用功能，吸引消費(fèi)者;三是對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。實(shí)在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣。
關(guān)于金科：重點(diǎn)深耕省會城市
作為重慶本土企業(yè)，金科的多數(shù)項(xiàng)目都位于二線三線城市，在去庫存方面，應(yīng)該有很多想法。對此，黃紅云表示，“去庫存壓力不是很大，大部分進(jìn)駐的城市銷售都很好。在去庫存方面，我們也做了一些嘗試，諸如，在成都、無錫等地，把原來的商業(yè)用房改成酒店式公寓，像城市酒店、快捷酒店;少量的商鋪改成眾創(chuàng)空間;商改住等�！�
區(qū)域分化、城市分化成為今年樓市的重要特征，與此同時，各大企業(yè)也相應(yīng)地調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略。
對于金科今年的發(fā)展戰(zhàn)略，黃紅云表示，將重點(diǎn)發(fā)力以省會為主的二線城市，我們重點(diǎn)選擇了10個省會城市，并在省會城市下面延伸少量的三四線城市。
“對于三四線城市，不能一概而論，一部分銷售確實(shí)不好，但是有一部分還是比較好的。根據(jù)我們進(jìn)駐的城市，有的銷量、利潤堪比一線城市。因?yàn)閺漠a(chǎn)銷比來看，三線城市的投入比較少，其市場前景還是比較好的。”黃紅云指出。
而對于高熱的一線城市樓市，他表示，今年仍會量價提升，但限購等調(diào)控政策可能仍會延續(xù)。此前，黃紅云在接受媒體采訪時表示，會尋求合適的時機(jī)，通過合作或拿地的方式介入一線城市。
黃紅云表示，用5年時間，金科將實(shí)現(xiàn)三個層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：一是產(chǎn)品層面，從關(guān)注房子的居住到關(guān)注社區(qū)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)重心從5年短周期到6-5年長周期的轉(zhuǎn)變;二是用戶層面，從一次交易到持續(xù)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從客戶到住戶、到用戶、到會的轉(zhuǎn)變;三是企業(yè)層面，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商，逐步實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。
在輕資產(chǎn)方面，黃紅云透露，金科今年會有相關(guān)的動作，結(jié)合企業(yè)自身狀況，在關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)和延伸業(yè)務(wù)方面去做。
