兩會關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控提案,全國兩會關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策熱點解讀
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2013、的大起大落后，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，以往的“調(diào)控”、“抑制”等詞匯未再出現(xiàn)，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。
然而就是因為政策一片利好，讓我們不得不反思行業(yè)發(fā)展背后的隱患，短期激勵無異于一劑腎上腺激素，不過是權(quán)宜之計，如果一個行業(yè)要靠不斷“打雞血”才來維持，那也說明這個行業(yè)行將朽木不遠矣。中長期來看，中國經(jīng)濟高速增長轉(zhuǎn)向中低速增長時代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石已不再穩(wěn)固；行業(yè)已從“努力增加供應(yīng)量”到“千方百計去庫存”，結(jié)構(gòu)性過剩的局面已經(jīng)形成，部分城市庫存壓力畸高，區(qū)域、產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)嚴重失衡。
在這樣的情況下，政府和企業(yè)應(yīng)站在各自的角度，分城施策、量體裁衣，長遠規(guī)劃、盡早轉(zhuǎn)型，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展的同時，也為企業(yè)良性發(fā)展找到持續(xù)推動力。
一短期（1年內(nèi)）：政策面平穩(wěn)寬松，新棚戶安置模式催生新需求
1、“穩(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益
2015年還是要“穩(wěn)增長”，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的景氣度至關(guān)重要，抓龍頭才有事半功倍之效，正基于此，我們認為年內(nèi)對房地產(chǎn)的各項扶持政策必將迅速出臺；在中央仍將延續(xù)房地產(chǎn)業(yè)“去行政化、分類調(diào)控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的干預(yù)措施將不再出現(xiàn)，出臺相對寬松的信貸政策、更加優(yōu)惠的稅費舉措加大對企業(yè)和購房者的扶持；地方政府也將會進一步落實戶籍改革、調(diào)整公積金貸款、加快區(qū)域一體化、給予購房者或者引進人才等特定人群直接購房補貼等。
總而言之，“穩(wěn)增長“的框架下，房地產(chǎn)必將從中受益。
2、年內(nèi)1-2次降息、降準極有可能，但房地產(chǎn)業(yè)資金仍不能盲目樂觀
2015年貨幣政策會相對寬松。去年以來的接連降準、降息僅僅是個開始，2015年再有1-2次降息、降準將是大概率事件。然而，資金面寬松劍指整體社會經(jīng)濟層面，而非房地產(chǎn)行業(yè)，實體經(jīng)濟、股市等等都將分流資金，故而整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”。
對開發(fā)企業(yè)而言，融資成本將會有所降低，提升企業(yè)的利潤空間，無疑使房企當前持續(xù)下滑的盈利能力有所改善。對于購房者來說，寬松的貨幣環(huán)境、較低的貸款利率，能一定程度上降低購房成本而促進成交。
3、調(diào)首付、加補貼、降稅費等措施將落實，放松一線限購幾無可能
可以預(yù)見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在4月紛紛落地。
中央層面：（1）二套房首付比例由當前的60%、70%分別下降至50%、60%，二套貸款利率下調(diào)由上浮10%、20%將至基準利率；（2）全面落實“9•30“認貸不認房。貸款結(jié)清的再貸款買房視為首套房。
地方層面，在“分類指導(dǎo)、因地施策”的指引下，可能繼續(xù)在以下幾個方面做出調(diào)整：
（1）公積金貸款門檻繼續(xù)降低、額度上調(diào)、首付比例降低，多城市或省內(nèi)城市異地互認等方面的激勵力度將進一步加大；
（2）戶籍政策進一步放寬，增強城市人口吸附力，引入新需求；
（3）契稅減免的范圍和力度繼續(xù)加大，二手房交易營業(yè)稅減免條件有望放寬，免征期由5年恢復(fù)至此前的3年，降低改善型需求房屋置換成本而刺激市場交易；
（4）供求矛盾突出的二、三線城市，購房財政補貼力度將進一步加大；
（5）市場普遍預(yù)期的一線城市限購政策調(diào)整將會落空，北京、上海兩市市長在“兩會“已明確表態(tài)不考慮調(diào)整限購政策。
4、房地產(chǎn)稅只字未提，稅收法定讓其未來出臺更復(fù)雜漫長
在2015年的《政府工作報告》中，房地產(chǎn)稅并未被提及。房地產(chǎn)稅并非被遺忘了，而是目前尚處于立法研究階段，現(xiàn)在還不是房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機。一，房地產(chǎn)稅本身較為復(fù)雜，立法存在爭議。二，立法程序相當繁瑣，需要時日，并且稅收法定原則使其立法程序進一步繁瑣。第三，就當前經(jīng)濟形勢來看，此時房地產(chǎn)稅出臺，勢必加劇房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，從而進一步拉低國民經(jīng)濟增速。
5、存量轉(zhuǎn)保障房有利于緩解庫存壓力，但地方政府資金壓力較大
一方面政府已經(jīng)認識到，當前許多城市房地產(chǎn)供過于求，實物保障與貨幣補貼并舉，這既避免了重復(fù)建設(shè)，也在一定程度上增強被保障家庭的購房需求和能力，給市場帶來一定購房需求；另一方面，這也有利于盤活市場存量住房，減輕地方房地產(chǎn)市場壓力。
從地方政府層面來看，大多數(shù)城市土地財政依賴嚴重，土地出讓金和房地產(chǎn)交易稅費成為地方財政主要來源，而當前地方土地財政收入銳減的情況下，存量房轉(zhuǎn)保障房的資金來源問題如何解決成為難點。
6、棚戶區(qū)改造，拉升投資及催生新需求
棚戶區(qū)改造作為保障民生的安居工程，在近幾年的“兩會“中頻頻被重點提及，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對房地產(chǎn)而言，棚戶區(qū)改造將大量中心城區(qū)的土地騰挪出來，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上升。
然而，值得注意的是，棚戶區(qū)改造除了是保障安居的民生工程外，也是在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、“去房地產(chǎn)化”的過程中，由于當前經(jīng)濟下行壓力大增，為拉動投資、保持經(jīng)濟穩(wěn)定的過渡性手段，是暫時性，具有不可持續(xù)性。
7、部分土地儲備過高的城市，土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)⒎啪?/strong>
當前，部分城市已出現(xiàn)土地儲備嚴重過剩的問題，如寧波、濟南、大連、杭州、青島和武漢等。這些庫存過高的城市地方政府考慮到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求，以及未來隨著“新型城鎮(zhèn)化”進程的發(fā)展，人口導(dǎo)入而產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場需求的規(guī)模，城市整體的承載能力及配套建設(shè)的進度等等，或?qū)⒖刂仆恋毓⿷?yīng)的節(jié)奏。
二中期（1-3年）：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及三四線城市房地產(chǎn)或迎新的發(fā)展契機
1、集體土地流轉(zhuǎn)為“農(nóng)民進城”提供財產(chǎn)支撐，但三四線市場仍難有突破
從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來看，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，一方面，有利于增加農(nóng)民收入，將進城農(nóng)民的潛在需求真正轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨�。另一方面，新型城�?zhèn)化下，三四線城市房地產(chǎn)市場潛在需求有機會迎來新的增長點，或迎新的發(fā)展契機。然而，同時我們也應(yīng)該看到，三四線城市經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)機會、醫(yī)療教育配套等等與一二線城市相比競爭力相差懸殊，農(nóng)村人口依然大量流入經(jīng)濟發(fā)展相對成熟、就業(yè)機會較多的一二線城市，這一局勢在未來1-3年難以改變，因此，綜合來看，未來3年內(nèi)，三四線城市房地產(chǎn)市場難有突破性的發(fā)展。
2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整深入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新契機，養(yǎng)老地產(chǎn)更值得關(guān)注
可以預(yù)見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的不斷深入，以及作為新興業(yè)態(tài)的旅游、文化、健康和養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)日顯欣欣向榮，對經(jīng)濟增長的拉動作用愈加明顯，政府對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也在不斷加大，作為這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將再上新臺階。
特別養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。隨著我國進入人口老齡化社會，養(yǎng)老問題的解決已顯得愈加緊迫。對房地產(chǎn)而言，無疑將滋生巨量的養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。
三長期（3年以上）：新型城鎮(zhèn)化為行業(yè)帶來需求，數(shù)量恐遠低于預(yù)期
1、“新型城鎮(zhèn)化”為房地產(chǎn)持續(xù)注入需求，但不可盲目樂觀
截至年底，我國城鎮(zhèn)化率僅為54.77%，與主要發(fā)達國家的75%相比，仍有20%的差距，即便不考慮人口增長，以年底13.68億人口計算，未來將有2.74億農(nóng)村人口涌入城市，住房需求作為公民的基本需求，正如李克強總理所言，是房地產(chǎn)市場剛性的需求。
然而，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展已進入“新常態(tài)”，經(jīng)濟增速逐步下滑，要解決2.74億人口的就業(yè)、生活、醫(yī)療、教育等等問題，經(jīng)濟上將承受巨大的壓力，解決這些問題將耗費更為漫長的時間。
因此，雖然“新型城鎮(zhèn)化”將為房地產(chǎn)持續(xù)注入需求，且將進一步提高有效需求的比例，但我們不可盲目樂觀，這部分需求的釋放將因有限的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平及巨大的人口壓力而大為延長。
2、人口老齡化加速、二孩全面放開無望，剛性需求增長有限
我國已邁入老齡化社會，人口增長放緩。而對于計劃生育進一步放開，李克強在15日的記者見面會上也明確表示，政府將根據(jù)單獨二孩放開的評估結(jié)果，同時“考慮中國經(jīng)濟社會發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)變化的情況，權(quán)衡利弊，依照法律程序來調(diào)整和完善人口政策�！笔聦嵣希瑔为毝⒎砰_的時間不過一年多，要以此評估得出結(jié)果，至少要觀察3-5年，因此短期二孩全面放開的可能性很小。
而且即便二孩政策全面放開，然而，幾十年的計劃生育及經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們的生育觀也發(fā)生了很大改變，日漸加大的經(jīng)濟壓力和追求自由的生活觀念，導(dǎo)致社會的生育意愿普遍不強，從雙獨二孩和單獨二孩放開后新增人口的變化情況即可見一斑。因此，長期來看，依賴新生人口的增長帶來的房地產(chǎn)市場需求的增長亦不可過分樂觀。
四從“兩會”政策方向看房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢
2015年“兩會”于房地產(chǎn)行業(yè)而言，可謂暖風頻吹，利好不斷。然而在市場的一片振奮和歡騰中，我們也應(yīng)該保持清醒的頭腦，深刻認識到，在這諸多利好的背后也意味著房地產(chǎn)行業(yè)所處外部宏觀經(jīng)濟環(huán)境形勢嚴峻，同時，房地產(chǎn)行業(yè)本身也存在不少問題。
1、長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)也已步入“新常態(tài)”，下行趨勢不可避免
房地產(chǎn)經(jīng)過十多年的高速發(fā)展，也將隨著宏觀經(jīng)濟一起進入“新常態(tài)”。且在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，在去房地產(chǎn)化的指引下，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢已不可避免的事實。
一方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身規(guī)律，有高潮必定也會有低谷，經(jīng)過十幾年的高速增長，居民住房需求基本得到滿足。另一方面，我們已進入人口老齡化社會，生育率低下，由人口增長帶來的新生住房需求將日益萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)下行已不可避免。
2、中長期經(jīng)濟進入中低速增長，需求疲軟，行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)不再穩(wěn)固
2015年GDP增速再度下降至7%，正如報告中所言，這是綜合考慮了“需要和可能”而制定的目標。在宏觀經(jīng)濟下行的影響下，社會投資動力不足，居民收入水平增長前景不穩(wěn)，加之保障房供給以及棚戶區(qū)改造分流部分自住型需求，商品住宅市場需求疲軟的大局已定。
3、庫存問題依然嚴峻，部分城市土地儲備過高，中長期存風險
千方百計去庫存已經(jīng)成為政府和企業(yè)等各方共識，中央政府也在2015年”兩會”中提出了不少去庫存的方案，比如存量房轉(zhuǎn)保障房、支持改善型需求、因地施策等等。而對于企業(yè)而言，過去規(guī)模化擴張的模式也已不可持續(xù)，企業(yè)將有注重量上的規(guī)模擴張逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅乩麧櫤同F(xiàn)金流的提升，因此中長期內(nèi)，房地產(chǎn)規(guī)模增長的速度將大為放緩。
4、需求結(jié)構(gòu)已變，而供應(yīng)因反應(yīng)滯后，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展及我國人口結(jié)構(gòu)的演變，我們房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)也在逐步發(fā)生變化。剛性需求逐步顯現(xiàn)觸頂回落之態(tài)，城鎮(zhèn)居民“有房住”的剛性需求已基本得到滿足，而改善型需求則呈現(xiàn)逐步抬頭的走勢。隨著人口結(jié)構(gòu)的進一步演變，生育高峰期人群置業(yè)完成，剛性需求觸頂回落之勢將愈加明顯，需求層次將會進一步提升，未來房地產(chǎn)市場需求主力將由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)化，改善型需求逐漸市場。
5、中央雖有意扶持，然而地方政府“招”已幾近出盡
開年，房地產(chǎn)行業(yè)即跌入冰點，并持續(xù)萎靡不振，在兩會的《政府工作報告》“分類調(diào)控”的指導(dǎo)下，下半年地方政府便紛紛啟動救市，先是解除了執(zhí)行2年多的限購政策，繼而在公積金調(diào)整、契稅減免、購房補貼、購房落戶、降低首付比例等方面做文章，但多項政策已被提前透支，因而余下的可操作空間都十分有限。
此外，土地財政依賴度過高也將嚴重影響地方政府“因地施策”的力度。地方政府有槍無彈，想扶持房地產(chǎn)，恐怕也是有心無力。唯一可用稅費減免和財政補貼，也在巨大的財政壓力無法施展，短期內(nèi)難言改善。
五企業(yè)盡早轉(zhuǎn)型、適度有選擇地關(guān)注三四線城市
在兩會“穩(wěn)定住房消費”、“支持居民自住和改善性需求”、“分類指導(dǎo)，因地施策”等的精神指導(dǎo)下，企業(yè)應(yīng)審時度勢，采取積極的措施，方能適應(yīng)“新常態(tài)下”的房地產(chǎn)市場，并保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
1、經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)背景以發(fā)生改變，企業(yè)應(yīng)加快步伐轉(zhuǎn)型
當前，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部宏觀經(jīng)濟背景和內(nèi)部行業(yè)狀態(tài)已發(fā)生改變，以往的快增長、高盈利時代已一去不返。同時，以住宅開發(fā)和銷售為絕對主體的階段即將過去，以資產(chǎn)管理的商務(wù)樓宇的開發(fā)運營，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生度假的新型地產(chǎn)開發(fā)，以及老齡化趨勢下養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)開發(fā)將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的轉(zhuǎn)型發(fā)展空間。企業(yè)應(yīng)以多元化經(jīng)營策略規(guī)避市場風險，加強金融、互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)的融合，以互聯(lián)網(wǎng)思維的滲透、大數(shù)據(jù)、云計算和移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的融入來促進企業(yè)的加速轉(zhuǎn)型。
2、短期發(fā)展機會仍在一二線城市，長期適當有選擇地進入三四線城市
“新型城鎮(zhèn)化”作為國家發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大潛力所在。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展機會仍在一二線城市，但企業(yè)應(yīng)審慎對待高價地，少拿地王；而對于三四線城市的發(fā)展機會，房企可長期關(guān)注，適時有選擇的進入。值得注意的是，珠三角、長三角和環(huán)渤海部分三四線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展過度，供求嚴重失衡，企業(yè)應(yīng)審慎對待。
3、控制拿地節(jié)奏，謹慎對待高價地
一方面，當前房地產(chǎn)市場供求矛盾依然突出，部分城市土地儲備已嚴重過剩；另一方面，中短期內(nèi)，企業(yè)應(yīng)審時度勢，綜合考慮城市供求狀況、自身現(xiàn)金流狀態(tài)和庫存情況控制拿地節(jié)奏。高溢價地塊的開發(fā)風險大為增加，特別是地王，企業(yè)應(yīng)謹慎入手，否則小則影響業(yè)績、利潤，大則會給企業(yè)整體運行帶來不確定性風險
