北京市出臺重磅政策，要求“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣給個人。今天我們就北京商改住限購政策進行解讀!
北京商改住限購政策解讀
首先，北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治意味著這是全國一盤棋的行動。
北京“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當中政策最為嚴格的了，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執(zhí)行的唯一的城市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開展整治“商改住”項目(有的城市叫類住宅，比如上海)，深圳、廣州也會開始。因此，上海“類住宅”市場的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已經(jīng)或即將陷入整改的城市來看，這并非北京、上海等部分一線城市主導(dǎo)而為。筆者認為，商改住(類住宅)的整改措施是統(tǒng)一部署而進行，除了上述筆者提及的城市，過去一年多房價上漲過快的10幾個城市，比如蘇州、廈門等等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。
其次，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。
為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規(guī)模，從當前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。筆者認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。
第三、“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從各地“商改住”或“類住宅”的整治行動背后的目的來看，筆者認為也很簡單，包括北京商改住限購、上海類住宅整治等等在內(nèi)的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調(diào)控后房企將目標轉(zhuǎn)向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲(因為商辦用地涉及產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，政府不想商辦價格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，比如，從上海市新任市長應(yīng)市長當時新聞發(fā)布會上的答記者問的表態(tài)也可以看得出，上海不想因為商辦的價格上漲而影響上海的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的發(fā)展)。
由此可見，盡管對于開發(fā)商來講，商改住或類住宅的相關(guān)政策暫時影響了銷售，甚至部分項目銷售因此而陷入僵局，但從北京、上海等城市發(fā)展的整體大局來看，“得與失”怎么樣來去考量，還是需要每一個居民，每一個房地產(chǎn)從業(yè)者綜合考慮清楚。
第四、從短期內(nèi)來看，一方面行政化的措施已經(jīng)重新啟動或強化，以達到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。
比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時間，以此調(diào)整全年度的成交均價;“限價”、“限買限賣”、類住宅限購等措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規(guī)范的市場行為進行處罰，另外一方面，政策層面沒有任何可操作的空間，打“擦邊球”已經(jīng)不可能，監(jiān)管越來越嚴格，比如嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規(guī)企業(yè)進行查處和曝光等等。
第五、政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外。
比如，北京上海等大都市住宅限購之后，本來要買類住宅投資或居住，但是類住宅也被限了，現(xiàn)在環(huán)北京、環(huán)上海也限制了，直接到周邊的城市也購房也沒有資格了。政策不再給外溢需求留空間。
本輪調(diào)控政策環(huán)環(huán)相扣的思路很有意思，首先我們看到，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，一部分樓市需求已經(jīng)開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市(比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市)，區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市(比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市)，另外一部分樓市需求開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)“商改住”或類住宅。
但是，好景不長，我們看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“類住宅”政策從嚴，同時，因為一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市(比如環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域的三四線城市)以及區(qū)域中心城市周邊的三四線線城市(比如環(huán)南京、環(huán)合肥都市圈的三四城市)已經(jīng)出現(xiàn)過“火”的狀況，環(huán)北京、環(huán)上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調(diào)控樓市，這些城市納入了調(diào)控范圍。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大都市圈的調(diào)控政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，從調(diào)控的思路來看，北京、上海等住宅限購限貸將外溢需求轉(zhuǎn)移至商改住項目或環(huán)北京、環(huán)上海的區(qū)域，北京、上海等城市商改住政策從嚴將需求倒逼至環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域。而環(huán)北京、環(huán)上海等三四線城市的調(diào)控為了進一步限制環(huán)北京、環(huán)上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的大都市周邊的三四線城市降降火。
同時，環(huán)北京、環(huán)上海等地調(diào)控措施也是為了防止類似北京、上海這樣的特大城市繼續(xù)沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”(因為人雖然買房到環(huán)北京、環(huán)上海區(qū)域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題)。
由此可見，大都市圈的調(diào)控政策面環(huán)環(huán)相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，政策不再給外溢需求留空間。
明白了上述這些規(guī)律，筆者還是勸房企們一句話，今年踏踏實實做市場，不要總想著投機那點事，今年要放棄幻想，踏踏實實做好業(yè)績，做好回款，這才是最重要的。在這個過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年才會有機會踏踏實實做市場，才會在市場調(diào)整期有收獲。
政策原文如下：
《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》
為進一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下
一、商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當按照批準的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
2017年3月26日
