最新關(guān)于房屋拆遷有關(guān)政策規(guī)定

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眾所周知,房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題是房屋拆遷過(guò)程中的核心問(wèn)題,隨著新一輪的城市拆遷大潮來(lái)臨,大批動(dòng)遷居民不可避免地面臨了補(bǔ)償安置等諸多問(wèn)題,而面對(duì)諸多相關(guān)法律問(wèn)題,不少拆遷市民也是一頭霧水,大量農(nóng)民并不了解農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則、細(xì)則,下面為您整理的農(nóng)村房屋拆遷細(xì)則。

  農(nóng)村房屋拆遷規(guī)則

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償主要依據(jù)為《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》,各地方政府都出出臺(tái)了本地區(qū)具體實(shí)施意見(jiàn)、細(xì)則、辦法等農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收,其的補(bǔ)償方式主要也是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場(chǎng)價(jià)格,而是參照房屋重置價(jià)格,一般來(lái)講很多地方對(duì)重置價(jià)格都有相應(yīng)的規(guī)定,很少參照評(píng)估價(jià)格,即使評(píng)估也是評(píng)估房屋重置價(jià)格,集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)來(lái)講是比較低的。

農(nóng)村房屋拆遷

農(nóng)村房屋拆遷管理?xiàng)l例

(一)申請(qǐng)拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)和實(shí)施房屋拆除單位的相關(guān)資質(zhì)(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權(quán)屬狀況摸底調(diào)查明細(xì)表,以及補(bǔ)償安置費(fèi)用概算;

(三)拆遷補(bǔ)償安置資金、安置房屋的落實(shí)情況及相關(guān)證明;

(四)對(duì)低于國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的被拆遷房屋的補(bǔ)償安置方案;

(五)計(jì)劃實(shí)施動(dòng)遷的時(shí)間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責(zé)任書(shū)及安全保障措施,拆遷現(xiàn)場(chǎng)防治揚(yáng)塵污染及垃圾清運(yùn)方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協(xié)調(diào)配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預(yù)案及措施。

  《辦法》與農(nóng)村房屋拆遷相關(guān)的規(guī)定

第三條拆遷公告發(fā)布后,拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《辦法》規(guī)定就拆遷補(bǔ)償方式書(shū)面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見(jiàn)。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒(méi)有在征求意見(jiàn)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)向拆遷人反饋書(shū)面選擇意見(jiàn)的,視為選擇房屋安置。征求意見(jiàn)書(shū)規(guī)定的反饋意見(jiàn)期限不得少于七日。法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的,應(yīng)當(dāng)與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同,并支付委托費(fèi)。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋,原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的,評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等,進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后,拆遷入應(yīng)當(dāng)與選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂拆遷評(píng)估委托合同,評(píng)估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。重新評(píng)估或者專家委員會(huì)鑒定費(fèi)用按照《辦法》第四十條規(guī)定執(zhí)行。

第六條拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的,以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

第七條拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規(guī)劃紅線圖及各類房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等拆遷評(píng)估所必須的依據(jù)、資料及有關(guān)數(shù)據(jù),并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)做好實(shí)地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料等工作。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的評(píng)估人員、拆遷人、被拆人簽字認(rèn)可。因被拆遷入的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的,拆遷人應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證機(jī)關(guān)工作人員或無(wú)利害關(guān)系的第三人到場(chǎng)見(jiàn)證,并在分戶評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料,參照同區(qū)域該類房屋進(jìn)行評(píng)估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)憑拆遷許可或拆遷委托的有關(guān)證明查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息資料的,房產(chǎn)、土地、規(guī)劃管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)助。評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算新建普通商品房?jī)r(jià)格時(shí),如需向有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征詢銷(xiāo)售價(jià)格,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。

第九條評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將初步評(píng)估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)以公告形式向拆遷當(dāng)事人公示,公示期不得少于七日。公示期滿后,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向拆遷當(dāng)事人提供評(píng)估報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的,可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的.,可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起十日內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核,也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

第十條拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,申請(qǐng)重新評(píng)估的,重新評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果之間的允許誤差范圍為±3%。在允許誤差范圍內(nèi)的,原評(píng)估結(jié)果有效。超出允許誤差范圍的,由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成一致意見(jiàn)的,提出異議的拆遷當(dāng)事人可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》辦理。

第十二條拆遷入應(yīng)當(dāng)在房屋全部拆除完畢后三十日內(nèi)將房屋拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)資料報(bào)房屋拆遷主管部門(mén),房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)有關(guān)資料及拆遷現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行檢查后,對(duì)無(wú)遺留問(wèn)題、現(xiàn)場(chǎng)拆除清理完畢的,發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明;對(duì)存在遺留問(wèn)題、現(xiàn)場(chǎng)未拆除清理完畢的,責(zé)令限期整改;拒不整改的,不發(fā)給拆遷工程拆遷合格證明,依照相關(guān)法律不予辦理新建工程開(kāi)工手續(xù)。

第十三條《辦法》第三十一條所稱“普通商品房”應(yīng)具備以下條件:(一)按照國(guó)家規(guī)定的基本建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量安全技術(shù)規(guī)范建造;(二)具備道路、公共交通、給排水、電力、通訊等基本生活配套條件,且與所在區(qū)域公共配套相適應(yīng);(三)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的其他條件。

第十四條普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的平均成本包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用、建安造價(jià)、各類規(guī)費(fèi)、稅金、管理費(fèi)等費(fèi)用之和。第十五條直管公房或者單位自管公房所有權(quán)單位對(duì)住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關(guān)系無(wú)異議的,按照《辦法》第三十三條有關(guān)拆遷按政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住宅房屋的規(guī)定辦理;直管公房或者單位自管公房所有權(quán)單位對(duì)住宅房屋現(xiàn)使用人的承租關(guān)系有異議的。

農(nóng)村房屋拆遷中常見(jiàn)的問(wèn)題

隨著工業(yè)化不斷發(fā)展,大批農(nóng)民的房屋需要被拆遷。對(duì)于絕大多數(shù)的農(nóng)村老百姓而言,房屋是他們的安身立命的地方,是其最重要的財(cái)產(chǎn),也是其保護(hù)自己人身安全甚至其它人權(quán)的重要載體,但是農(nóng)村房屋拆遷中,由于拆遷管理工作不到位,拆遷法律與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)不完善,行政載決和強(qiáng)制執(zhí)行不規(guī)范,適合被拆遷人需求的中低價(jià)位房屋供應(yīng)不足等原因,引起大量的群眾性上訪事件,直接影響到農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。因此,農(nóng)村房屋拆遷問(wèn)題應(yīng)引起我們的重視。那么如何處理好房屋拆遷問(wèn)題不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,同時(shí)也是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的要求。

農(nóng)村房屋存在的突出問(wèn)題

(一)從法律上看

1、農(nóng)村房屋拆遷沒(méi)有直接的法律法規(guī)和規(guī)章可循。

到目前為止,我國(guó)沒(méi)有對(duì)農(nóng)村房屋拆遷的一個(gè)專門(mén)法律和規(guī)章,僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門(mén)針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)??《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。對(duì)于農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)來(lái)說(shuō),農(nóng)村房屋拆遷主要是集體土地的房屋拆遷。在適用法律上,農(nóng)村房屋拆遷的適用法律是《中華人民共和國(guó)土地管理法》,房屋拆遷只作為征地過(guò)程中地上附屬物補(bǔ)償?shù)囊粋(gè)部分。因此,在拆遷主體上,農(nóng)村房屋拆遷的主體是政府(劃拔土地為直接使用土地的政府部門(mén)、出讓土地為土地的管理部門(mén));在安置方式上,農(nóng)村房屋拆遷目前采用遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置和貨幣補(bǔ)償三種方式;在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上,農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)在于是集體土地,不能進(jìn)入市場(chǎng),因而在補(bǔ)償過(guò)程中,城市房屋拆遷可以按市場(chǎng)來(lái)操作,而農(nóng)村房屋拆遷只能按實(shí)補(bǔ)償(評(píng)價(jià)按重置價(jià)結(jié)合成新率進(jìn)行評(píng)價(jià)),另一方面,由于農(nóng)村有許多房屋都是他們老一輩人在此地建筑的房屋,沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證,因此,當(dāng)房屋拆遷時(shí),沒(méi)有相應(yīng)和直接的法律和規(guī)章作為后盾,給農(nóng)村房屋拆遷工作增加了難度,也讓農(nóng)民保障自身利益沒(méi)有法律武器。

長(zhǎng)期以來(lái),農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)法可依的狀態(tài),對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán),一直采取忽略或放任態(tài)度,在可見(jiàn)的法律法規(guī)中,房屋僅被包含在“附屬物”之中,嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償時(shí),沒(méi)有嚴(yán)格依照國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行,有的甚至連參照的資格都沒(méi)有,只是由當(dāng)?shù)卣吹胤叫苑ㄒ?guī)、及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上就受到了不當(dāng)?shù)南拗,把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),移位于下位法,這種法律的移位或使用不當(dāng),是我國(guó)法律的一大漏洞。

  2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識(shí)缺乏,維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。

對(duì)政府有關(guān)單位與開(kāi)發(fā)商的口頭承諾較易相信,沒(méi)有簽定任何安置補(bǔ)償協(xié)議,一旦農(nóng)民的房屋被拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。

(二)從補(bǔ)償上看

1、補(bǔ)償范圍較窄。

(1)我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償,而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償,而事實(shí)上,被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí),已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi),而在他們的房屋被拆遷后,這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。(2)農(nóng)民在拆遷過(guò)程中不僅失了房屋,而且他們的生活,工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點(diǎn),使其生活和就業(yè)的成本增加。(3)許多村民的房屋被拆遷后,由于拆遷導(dǎo)致的一系列不利后果,必然給村民帶來(lái)精神上的痛苦和創(chuàng)傷,對(duì)此應(yīng)給予一定的金錢(qián)安撫,而現(xiàn)在的補(bǔ)償法律法規(guī)中卻沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。

2、補(bǔ)償安置不到位與不合理。

(1)例如政府要對(duì)土地實(shí)行征用,要拆遷農(nóng)民房屋,稱安置房屋還沒(méi)有建設(shè)好,讓農(nóng)民自行安置到外村的地方租房?住,許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但政府有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就不兌現(xiàn)諾言了。

另一方面,雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋,但是沒(méi)有得到有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保障,只是作一次性補(bǔ)償,沒(méi)有為農(nóng)民日后的生活提供必須的安排,由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè),使農(nóng)民基本生活得不到提高,反而比前更差。

更有甚的是,由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足,使農(nóng)民的補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位,給農(nóng)民帶來(lái)很大的困難,生活來(lái)源中斷,連最低生活保障也難以落實(shí)。同時(shí)農(nóng)民因房屋拆遷帶來(lái)許多不便和生活損失,如子女入學(xué)問(wèn)題,生活成本增加(交通,管理費(fèi),就醫(yī)等),都困擾著農(nóng)民被拆遷戶。

(2)脫離“以人為本”的原則。在房屋安置補(bǔ)償過(guò)程中,通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進(jìn)行了解與分析,可從中發(fā)現(xiàn),在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償上,普遍存在著一種過(guò)分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向,實(shí)際工作中嚴(yán)重脫離“以人為本”的原則,取而代之的是“以硬件為本”。如在住房安置上,根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來(lái)確定安置房屋的面積,同時(shí)結(jié)合原住房面積的大小來(lái)折算,如一戶人,有五口人,家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨,而該家庭居住面積是90平方米,而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積50平方米的房屋居住。如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補(bǔ)償。至于對(duì)拆遷房屋中弱勢(shì)群體(老人,殘疾等),則只是統(tǒng)一給予安排,領(lǐng)取到政府給予的最低生活保障金,采用一刀切方法,有悖于為人民服務(wù)的宗旨。

  3、補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低。

政府直接規(guī)定拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn),未進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估,不與被拆遷戶進(jìn)行協(xié)商,或進(jìn)行協(xié)商沒(méi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下,只向拆遷戶作最后的“通牒”,不容商量。

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