欽州市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位等各方合法權(quán)益，營造良好的生活和居住環(huán)境，促進社會的和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 縣區(qū)人民政府（管委）應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市綜合治理工作體系，建立物業(yè)管理目標責(zé)任機制；制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
對于交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損等，因客觀原因未實施物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，縣區(qū)人民政府（管委）可以結(jié)合危舊房和棚戶區(qū)改造以及城市環(huán)境綜合整治工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督指導(dǎo)；縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
住建（規(guī)劃、建設(shè)）、公安、民政、司法、環(huán)保、衛(wèi)計、城市管理、工商、質(zhì)監(jiān)、價格、人防等行政主管部門按照各自職責(zé)做好對物業(yè)管理活動的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。
村民委員會（居民委員會）應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展物業(yè)管理工作。
第五條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，促進誠信經(jīng)營，開展我市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)評選工作，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場信息，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平。
第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積每平方米0.3元的標準繳納首次籌備經(jīng)費，單個物業(yè)管理區(qū)域總費用最高不超過30000元，最低不少于5000元。在辦理首幢房屋初始登記前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費一次性交由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代管，專項用于首次業(yè)主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務(wù)、宣傳、通訊等必要費用的支出，結(jié)余部分移交小區(qū)業(yè)主委員會按照業(yè)主大會決定使用。
第七條 縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到開發(fā)建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主聯(lián)名的書面要求后5日內(nèi)，書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后及時組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組成員由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）、建設(shè)單位指派的代表以及業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表擔(dān)任。
籌備組成立后應(yīng)當(dāng)將成員名單等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第八條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表及競選、擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
（一）非本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；
（二）不具有完全民事行為能力；
（三）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系；
（四）存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)行為且未改正的；
（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金等相關(guān)費用且未改正的；
（六）出租房屋造成侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（七）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
（八）有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄的；
（九）違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的；
（十）其他原因不宜擔(dān)任的。
業(yè)主委員會委員或籌備組業(yè)主代表成員的資格審核，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責(zé)。
第九條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)，并自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會：
（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主所擁有的專有部分面積以及在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案；
（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉（增補）辦法；
（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論決定是否采納并及時答復(fù)業(yè)主。
第十條 首次業(yè)主大會會議主要議題應(yīng)包括選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員、確定業(yè)主委員會任期以及表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或手機信息、電子郵件、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定籌集、使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會表決通過的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任1至3名，由業(yè)主委員會全體委員推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理備案手續(xù)。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可依法刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
第十二條 經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費可以從電梯廣告、共有車位租賃等物業(yè)公共部位經(jīng)營收益中按約定的比例提取，或者通過業(yè)主集資、業(yè)主自愿捐贈等合法方式籌集。
業(yè)主委員會工作經(jīng)費可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為籌集，也可以由業(yè)主委員會自行籌集，具體的籌集及使用方式應(yīng)當(dāng)在業(yè)主《管理規(guī)約》中確定。
第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）的監(jiān)督和指導(dǎo)。
召開業(yè)主大會會議或業(yè)主委員會會議前，召集人應(yīng)當(dāng)通告全體業(yè)主或通知全體業(yè)主委員會委員，并書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）應(yīng)派員列席會議，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議進行監(jiān)督和指導(dǎo)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，做出的決定違反法律、法規(guī)及規(guī)章的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第十四條 業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)中標結(jié)果確定前期物業(yè)服務(wù)收費標準，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等保障性住房小區(qū)應(yīng)當(dāng)采用公開招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及服務(wù)標準、收費標準等信息在房屋銷售中心向買受人明示。
業(yè)主大會成立之前，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標投標方式，重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；若開發(fā)建設(shè)單位因注銷或解散等原因不能履行義務(wù)的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）臨時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新或臨時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開發(fā)建設(shè)單位或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項進行公告；業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡和鼓勵業(yè)主大會通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息以及服務(wù)標準、收費標準等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明示。
第十五條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)建設(shè)單位按照合同約定，共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行檢查和驗收。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）環(huán)境影響評價等環(huán)境保護資料；
（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊、業(yè)主聯(lián)系方式；
（六）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時更新，接受業(yè)主咨詢、監(jiān)督：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、誠信證明、項目負責(zé)人基本情況及物業(yè)服務(wù)投訴電話等；
（二）合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式等；
（四）電梯運行維護費、公共水電費分攤等情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)說明。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況存在異議的，可以委托第三方評估機構(gòu)開展評估。第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布評估結(jié)果。經(jīng)評估不符合合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實后，由市房產(chǎn)行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案：
（一）未按照法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)且拒不整改的；
（二）經(jīng)第三方評估機構(gòu)評估，履約情況不符合合同約定標準且拒不整改的；
（三）違反合同約定擅自更換項目負責(zé)人的；
（四）挪用專項維修資金的；
（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（六）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；
（七）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的；
（八）物業(yè)服務(wù)合同依法終止后，拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；
（九）違反法律、法規(guī)及規(guī)章等規(guī)定情形的。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費包含物業(yè)服務(wù)費、電梯維護費及車位、車庫停車服務(wù)費等。
業(yè)主大會成立前，公共租賃住房、經(jīng)濟適用房、限價商品住房等保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。具體的前期物業(yè)服務(wù)收費標準由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。具體的物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
市、縣區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，分別制定政府指導(dǎo)價的基準價、浮動標準以及市場調(diào)節(jié)價的參考價，并適時更新，定期向社會公布。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和合同約定，擅自擴大物業(yè)服務(wù)收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主違反合同約定不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面通知、上門通知、在物業(yè)管理區(qū)域公示等方式，督促其限期交納；逾期未繳納的，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主有不交納專項維修資金、拒付物業(yè)服務(wù)費用以及實施損害業(yè)主共同權(quán)益等行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定中對其享有的共有部分收益分配等共同管理權(quán)限予以限制。
第二十條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理退出交接事宜；業(yè)主委員會尚未成立的，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位辦理退出交接事宜；開發(fā)建設(shè)單位因注銷或解散等原因不能履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與村民委員會（居民委員會）辦理退出交接事宜。交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有房屋、共用設(shè)施設(shè)備、場地、財物、資料等的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕辦理退出交接事宜。
第四章 物業(yè)的使用及管理
第二十一條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)（現(xiàn)）售前向縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分。
物業(yè)管理區(qū)域由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和便于業(yè)主大會（業(yè)主委員會）開展活動等因素劃分。
有下列情形之一，且在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以將一個建設(shè)項目劃定為若干獨立的物業(yè)管理區(qū)域：
（一）被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成不同組團的；
（二）可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的；
（三）配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的；
（四）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定能夠劃定為不同區(qū)域的其他情形。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，且不少于80平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件。
經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會用房可以從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于20平方米。
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在房屋銷售中心向買受人明示，并作為《商品房買賣合同》的附件：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主臨時管理規(guī)約；
（二）物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積；
（三）共用部位的位置、數(shù)量、面積和用途；
（四）共用設(shè)施設(shè)備的位置、名稱、用途及權(quán)屬；
（五）車庫、車位的位置、數(shù)量及權(quán)屬；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積及位置；
（七）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定需要明示的其他內(nèi)容。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成片栽植闊葉喬木的地面停車場，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定為綠地面積的，屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空地下室在平時由開發(fā)建設(shè)單位使用管理，收益歸開發(fā)建設(shè)單位所有。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在最后1棟房屋交付使用前，原則上只能向每戶業(yè)主出售1個車庫、車位。
車庫、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，建設(shè)單位不得將車庫、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位或個人；業(yè)主要求承租車庫、車位的，開發(fā)建設(shè)單位不得只售不租。
第二十五條 新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)。供水工程的設(shè)計、施工、監(jiān)理等應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)，并遵守國家、自治區(qū)及本市有關(guān)技術(shù)標準和規(guī)范。
新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施建設(shè)竣工后，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及城市供水企業(yè)驗收，并接受市城市供水行政主管部門、建設(shè)行政主管部門等有關(guān)部門監(jiān)督，同時按規(guī)定報備案。驗收合格后，由城市供水企業(yè)統(tǒng)一維護管理及供水，并向最終用戶收取水費。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)交付業(yè)主使用。
新建小區(qū)供電設(shè)施的配建可參照上述規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，并將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在房屋室內(nèi)裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修注意事項，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝修造成公共部位損壞。
第二十七條 物業(yè)小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時歸集物業(yè)專項維修資金。新購商品房業(yè)主應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》登記備案之前歸集首期物業(yè)專項維修資金。未歸集有物業(yè)專項維修資金的小區(qū)由該小區(qū)業(yè)主大會決定歸集事項。
人民防空工程的物業(yè)專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位在辦理該幢房屋初始登記前歸集。
保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；
（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分攤，已歸集專項維修資金的從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營、設(shè)置廣告等收入，扣除經(jīng)營、維護等成本后，收益歸全體業(yè)主所有。對經(jīng)營性收益的收支管理，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約中約定。
經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將經(jīng)營性收益的收支情況向業(yè)主公示，接受業(yè)主、業(yè)主大會和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）以及村民委員會（居民委員會）的監(jiān)督。
第二十九條 縣區(qū)人民政府（管委）應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）召集，相關(guān)行政主管部門、村民委員會（居民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、電梯維保等專業(yè)經(jīng)營單位、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更及交接過程中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的群體性重大糾紛、突發(fā)事件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費爭議問題；
（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。
第五章 監(jiān)督管理
第三十條 市、縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門具體履行下列職責(zé)：
（一）市房產(chǎn)行政主管部門職責(zé)：
1. 負責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)籌和政策研究，牽頭建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制；
2. 統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管工作，建立物業(yè)應(yīng)急維修監(jiān)管制度，建立物業(yè)服務(wù)突發(fā)事件應(yīng)急處理機制；
3. 牽頭建立全市物業(yè)管理招標投標、物業(yè)管理行業(yè)誠信、物業(yè)服務(wù)第三方評估、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管等制度；
4. 指導(dǎo)和監(jiān)督各縣區(qū)開展物業(yè)管理工作；
5. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
（二）縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門職責(zé)：
1. 負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分以及物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；
2. 負責(zé)物業(yè)管理招標投標活動和物業(yè)專項維修資金使用的監(jiān)管；
3. 負責(zé)業(yè)主大會及業(yè)主委員會備案；
4. 定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作；
5. 負責(zé)查處物業(yè)裝飾裝修的違法行為；
6. 負責(zé)物業(yè)小區(qū)房屋租賃登記備案；
7. 組織開展物業(yè)小區(qū)信息調(diào)查，建立物業(yè)小區(qū)管理檔案；
8. 指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
9. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)的移交和接管工作；
10. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第三十一條 市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門分別履行下列職責(zé)：
（一）住建（規(guī)劃、建設(shè)）行政主管部門負責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任、改變房屋結(jié)構(gòu)影響房屋安全及使用功能的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為。
（二）城市管理行政主管部門負責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設(shè)置戶外廣告、亂擺亂賣及占道堆放雜物等違法行為。
（三）公安機關(guān)負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲超標等依法進行管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)安全管理制度；配合流動人口和出租屋管理職能部門，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放車輛、危險化學(xué)品車輛等行為依法查處；依法查處和打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市等違法犯罪行為。
（四）民政行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)村民委員會（居民委員會）協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
（五）司法行政主管部門負責(zé)物業(yè)矛盾糾紛的人民調(diào)解工作。
（六）環(huán)保行政主管部門負責(zé)依法查處違法排放水污染物、經(jīng)營中的文化娛樂場所邊界噪聲超標排放、在商業(yè)經(jīng)營活動中使用空調(diào)器、冷卻塔等設(shè)備、設(shè)施邊界噪聲超標排放、建筑施工噪聲污染等違法行為。
（七）衛(wèi)計行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和計劃生育、疾病防控、除四害等工作。
（八）工商行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法經(jīng)營、違法廣告、侵害消費者權(quán)益等行為的查處。
（九）質(zhì)監(jiān)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、公共游樂等設(shè)施的安全監(jiān)督管理工作，依法檢定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、燃氣等計量器具。
（十）價格行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查；負責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費進行規(guī)范和引導(dǎo)；依法查處物業(yè)服務(wù)收費違法案件和亂收費行為；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛。
（十一）人防行政主管部門負責(zé)人民防空工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查。
（十二）其他部門按照各自職責(zé)負責(zé)物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第三十二條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）具體履行下列職責(zé)：
（一）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）職責(zé)：
1. 負責(zé)業(yè)主大會及業(yè)主委員會備案；
2. 建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；
3. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等活動；
4. 理順物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)關(guān)系，協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主等關(guān)系；
5. 依法糾正業(yè)主委員會的違法行為；
6. 落實老舊物業(yè)小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作；
7. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
（二）村民委員會（居民委員會）應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展下列物業(yè)管理工作：
1. 組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
2. 組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會的換屆選舉工作；
3. 指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理事務(wù)；
4. 協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督；
5. 依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；
6. 其他需要協(xié)助和配合的工作。
第六章 附 則
第三十三條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)及規(guī)章已做出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十四條 各縣區(qū)可根據(jù)本辦法制定實施細則。
第三十五條 本辦法由市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
