北海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（試行）以及國家和自治區(qū)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于北海市市區(qū)內(nèi)（不含鐵山港區(qū)，下同）住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公平、公正、公開以及服務(wù)標準與收費標準質(zhì)價相符的原則。
第五條 市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責本市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作，并監(jiān)督和指導合浦縣、鐵山港區(qū)做好本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
依法成立業(yè)主委員會之前的住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價；依法成立業(yè)主委員會之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，采取分等級定價方式。市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準及服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，制定各等級基準價及浮動幅度（最高不超過15%），并抄送自治區(qū)物價局、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實際提供的物業(yè)服務(wù)水平，在規(guī)定的基準價及浮動幅度范圍內(nèi)確定，并報經(jīng)市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核準備案后執(zhí)行。市物價局與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強對執(zhí)行情況的監(jiān)管。
業(yè)主或業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)等級有異議雙方協(xié)調(diào)不下的，可向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請核準。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會雙方協(xié)商確定。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，市物價局可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審情況、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素適時調(diào)整收費標準。已評定服務(wù)等級并實施等級收費的住宅小區(qū)可參照新的等級收費標準執(zhí)行。制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導價應(yīng)進行成本監(jiān)審。
住宅小區(qū)各等級物業(yè)服務(wù)收費基準價及浮動幅度、電梯維護收費指導標準和物業(yè)小區(qū)停車收費（包括車輛停放服務(wù)費、車位租賃費和車位物業(yè)服務(wù)費）指導標準，以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)）標準由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定和公布。
第十條 按照鼓勵先進、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，對榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的項目，其物業(yè)服務(wù)收費可經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或業(yè)主大會同意，并經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實、市物價局核準，按項目現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費標準上浮10%；榮獲自治區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務(wù)收費標準上浮8%；榮獲市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的項目，物業(yè)服務(wù)收費標準可上浮5%。
第十一條 物業(yè)服務(wù)等級標準由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局參照自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準指導意見制定并公布。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當制定物業(yè)服務(wù)等級評定的具體辦法，并負責本市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級的評定工作，以及做好物業(yè)服務(wù)等級評定的監(jiān)督指導工作。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級須三年評定一次，達不到等級服務(wù)標準的須進行整改，整改不達標的，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認定，作降級處理。
第十二條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用（含共用設(shè)施設(shè)備運行以及公共性服務(wù)所產(chǎn)生的水、電等公共能耗費用；電梯專業(yè)維護保養(yǎng)和年檢費用另行計費收�。�；
3、物業(yè)管理區(qū)域（包括單元樓道）清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域消防設(shè)施維護費用；
6、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；
8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
9、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等按規(guī)定應(yīng)當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理配備的管理、服務(wù)人員職數(shù)按物業(yè)小區(qū)實際管理、服務(wù)的合理需要及相關(guān)政策規(guī)定核定。不合理的管理、服務(wù)人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。
建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核定的服務(wù)等級和市物價局規(guī)定的政府指導價執(zhí)行。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核定的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級收費基準價和浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費標準，并報經(jīng)市物價局備案。
達不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費由建設(shè)單位承擔；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當相應(yīng)降低，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)等級由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認定。
在依法成立業(yè)主委員會之前的物業(yè)服務(wù)收費，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因特殊原因或合同期滿確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級、收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公示后，按照規(guī)定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
需提高物業(yè)服務(wù)等級、收費標準的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并報經(jīng)市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核準備案后執(zhí)行。
第十四條 住宅小區(qū)竣工驗收合格后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當從物業(yè)交付之日起，根據(jù)市物價局與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核定的收費標準按月交納物業(yè)服務(wù)費和電梯維護費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用和電梯維護費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
電梯維護費由電梯維護保養(yǎng)費、年安檢費、綜合保險費、維修材料費及其他費用構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費和電梯維護費可以預收，預收時間不得超過3個月。
第十五條 物業(yè)服務(wù)費按《房屋所有權(quán)證》（未辦理《房屋所有權(quán)證》之前按購房合同）標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務(wù)費。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務(wù)），具體收費標準由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。
裝修過程因破壞公共部位及設(shè)施需要修復的費用，按實際發(fā)生數(shù)額由業(yè)主或使用人承擔。
第十八條 實行小區(qū)出入證管理的，每戶5人以內(nèi)（含5人）的出入證（含IC卡等）由建設(shè)開發(fā)單位免費配置。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報市物價局核定。
第十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十條 住宅小區(qū)停車收費實行政府指導價。市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。具體收費標準由當事人在規(guī)定的基準價和浮動幅度內(nèi)以合同的形式約定。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)停車收費包括車位租賃費、車輛停放服務(wù)費和車位物業(yè)服務(wù)費。車輛停放服務(wù)費用于車位（車庫）的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。
車位出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業(yè)服務(wù)費，車位物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由出租人或單位承擔；業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車輛停放服務(wù)費后不得再向業(yè)主收取車位物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位（車庫）內(nèi)停車應(yīng)交納車位物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才可收取車輛停放服務(wù)費，收費標準不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放服務(wù)費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費收入單獨設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十一條 治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、特種車輛等在小區(qū)內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時停車不需交費。其他車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)3小時內(nèi)（含3小時）停放的應(yīng)予免費；超過3小時的，可按次收取車輛停放服務(wù)費；過夜的，按天收取車輛停放服務(wù)費。同時要實行明碼標價規(guī)定。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督。除本細則中規(guī)定的收費項目以及業(yè)主自愿委托要求提供特定服務(wù)的收費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取其他費用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第二十八條 業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市物價局申請協(xié)商調(diào)解；業(yè)主大會成立后對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請協(xié)商調(diào)解。
第二十九條 市物價局對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第三十條 市物價局應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市物價局依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業(yè)主自愿委托要求提供特定服務(wù)的除外）；
（三）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；
（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十一條 本實施細則實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)等級及收費標準等可按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本實施細則規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 合浦縣、鐵山港區(qū)價格及物業(yè)管理主管部門應(yīng)根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（試行）規(guī)定并可參照本實施細則，制定相應(yīng)管理措施。
第三十三條 本實施細則由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局按照各自職責負責解釋。
第三十四條 本實施細則自2013年12月25日起試行。原制定的相關(guān)文件與本實施細則不符的，按本實施細則執(zhí)行。
