揭陽市物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 【立法目的和依據(jù)】
為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障依法、安全、合理使用物業(yè)，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 【適用范圍】
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 【黨建引領(lǐng)】
建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。
鼓勵和支持業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)黨的章程設(shè)立黨的組織。街道黨工委、鎮(zhèn)黨委和社區(qū)黨組織應(yīng)當發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，加強對物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織的指導(dǎo)，支持業(yè)主、物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動。
鼓勵和支持黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主代表、物業(yè)管理委員會成員、業(yè)主委員會委員，充分發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責(zé)。
第四條 【政府職責(zé)】
市、各縣（市區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社會治理體系；制定扶持政策，引導(dǎo)老舊小區(qū)、保障性住房的業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動；建立完善部門聯(lián)動管理體制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的突出問題，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
各縣（市區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理的工作機構(gòu)，配備與物業(yè)管理工作任務(wù)相適應(yīng)的工作人員，落實相應(yīng)工作經(jīng)費。
第五條 【市房屋行政主管部門職責(zé)】
市房屋行政主管部門組織實施本條例，負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)管理監(jiān)督管理工作政策措施，建立和完善專業(yè)化、法治化的物業(yè)管理監(jiān)督管理工作機制；
（二）建立本市物業(yè)管理信用制度；
（三）建立、維護本市物業(yè)管理信息平臺；
（四）統(tǒng)籌本市住宅專項維修資金的監(jiān)督管理工作；
（五）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；
（六）組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)；
（七）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)房屋行政主管部門開展物業(yè)管理監(jiān)督管理工作；
（八）指導(dǎo)和監(jiān)督本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務(wù)工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 【各縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門職責(zé)】
各縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責(zé)：
（一）負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃定工作；
（二）監(jiān)督管理前期物業(yè)服務(wù)招標投標、物業(yè)承接查驗、住宅專項維修資金的使用等物業(yè)管理活動；
（三）開展物業(yè)管理行政執(zhí)法工作，依法公開行政執(zhí)法信息；
（四）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理監(jiān)督管理工作；
（五）組織開展本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條 【街鎮(zhèn)、居委職責(zé)】
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依法指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主召開業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，根據(jù)需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度；可以通過采購社會工作服務(wù)的方式，加強對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
居民委員會應(yīng)當建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
第八條 【其他相關(guān)部門職責(zé)】
公安、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、規(guī)劃、價格、交通、水務(wù)、城市管理綜合執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境、林業(yè)和園林、人民防空、衛(wèi)生健康等相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，建立物業(yè)投訴處理等制度，會同物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第九條 【突發(fā)應(yīng)急事件應(yīng)對】
突發(fā)應(yīng)急事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責(zé)落實市、各（市區(qū)）人民政府（管委會）依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當服從政府統(tǒng)一指揮，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下積極配合居民委員會開展工作。市人民政府、縣（市區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當給予必要的物資和資金支持。
第十條 【行業(yè)協(xié)會】
政府鼓勵、支持從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)和個人依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當在房屋行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，采取下列措施促進行業(yè)規(guī)范、持續(xù)、健康發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)水平：
（一）依法加強行業(yè)自律，建立完善行業(yè)誠信和自律機制，協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好信用信息管理，維護業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益；
（二）制定物業(yè)服務(wù)標準；
（三）調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛，維護公平競爭的市場秩序；
（四）鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，提高物業(yè)服務(wù)水平。推行綠色物業(yè)服務(wù)，倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法推動資源節(jié)約和環(huán)境保護，促進物業(yè)服務(wù)的集約化、信息化、低碳化；
（五）組織開展物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)標準、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)培訓(xùn)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的服務(wù)水平。
第十一條 【違規(guī)決定的處理】
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)房屋行政主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十二條 【物業(yè)管理區(qū)域劃定原則】
物業(yè)管理區(qū)域的劃定，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，具體按照以下規(guī)定劃定：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍是建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地使用權(quán)證確定的紅線圖范圍，但紅線圖范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)河道等不得劃入物業(yè)管理區(qū)域；
（二）已投入使用的物業(yè)，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；
（三）已投入使用的毗鄰物業(yè)，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十三條 【新建項目物業(yè)管理區(qū)域劃定】
新開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，土地行政管理部門應(yīng)當征求房屋行政主管部門對新開發(fā)建設(shè)項目的物業(yè)管理區(qū)域的意見。確定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。
新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)信息在銷售現(xiàn)場的顯著位置公布，并在商品房買賣合同中明示。
第十四條 【已建項目物業(yè)管理區(qū)域劃定】
已投入使用的住宅項目的物業(yè)管理區(qū)域，由縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門會同區(qū)規(guī)劃行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定，并將確定的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公示，公示時間不少于十五個工作日。
業(yè)主對前款公示的物業(yè)管理區(qū)域有異議的，應(yīng)當在公示期間書面實名提出�？h（市、區(qū)）房屋行政主管部門應(yīng)當自受理異議之日起三十日內(nèi)辦結(jié)并回復(fù)，情況復(fù)雜的，可以延長三十日。
公示期滿，對公示的物業(yè)管理區(qū)域無異議或者異議不成立的，縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門應(yīng)當將確定的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
第十五條 【物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整】
對已劃定的物業(yè)管理區(qū)域需要合并或者分割的，占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以向縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門提出調(diào)整方案，縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門應(yīng)當自收到調(diào)整方案之日起三十日內(nèi)予以答復(fù)。
縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門同意調(diào)整方案的，由居民委員會組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主投票表決，經(jīng)符合法律規(guī)定比例的業(yè)主同意的，物業(yè)管理區(qū)域可以調(diào)整。
第十六條【配建規(guī)劃要求】
建設(shè)單位編制建設(shè)項目設(shè)計方案時，應(yīng)當遵循一個物業(yè)管理區(qū)域配建獨立使用的共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房的原則。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和辦理規(guī)劃條件核實時，應(yīng)當審核配建的物業(yè)管理用房是否符合要求，不符合要求的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者不予通過規(guī)劃條件核實。
第十七條【物業(yè)管理用房】
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，包括物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備用房。物業(yè)管理用房的面積、位置應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按照下列規(guī)定配置：
（一）物業(yè)服務(wù)用房總建筑面積按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)計算容積率的總建筑面積千分之二的比例，且最低不少于五十平方米配置；分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)計算容積率的建筑面積千分之二的比例配置；
（二）地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；
（三）沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層；
（四）業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，最低不少于十平方米。
共用設(shè)施設(shè)備用房應(yīng)當符合相應(yīng)設(shè)施設(shè)備安裝、安全使用的技術(shù)標準。
第十八條【舊居住區(qū)環(huán)境整治及物業(yè)管理】
對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊居住區(qū)，縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當采取措施鼓勵和支持業(yè)主自主開展改造提升，結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善舊居住區(qū)綜合環(huán)境。舊居住區(qū)的范圍由縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）確定。
鼓勵舊居住區(qū)綜合改造后實施物業(yè)管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求，提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、設(shè)施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護和房屋維修養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)可以依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會
第十九條【業(yè)主定義】
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于合法建設(shè)、買賣、贈與、征收、拆遷補償、繼承、司法判決等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的單位或者個人，在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第二十條【業(yè)主權(quán)利】
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán)；
（四）推薦物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的候選人，選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的工作；
（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（七）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（八）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十一條 【業(yè)主義務(wù)】
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、消防安全、裝飾裝修、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋安全、應(yīng)對突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照規(guī)定交納住宅專項維修資金；
（五）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第二十二條 【業(yè)主大會】
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。只有一個業(yè)主的，由業(yè)主自行決定本區(qū)域的物業(yè)管理事務(wù)。
同一物業(yè)管理區(qū)域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結(jié)合實際情況組成業(yè)主小組，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在業(yè)主大會會議召開前應(yīng)當征集本小組業(yè)主的意見和建議，需要業(yè)主書面投票表決的，由業(yè)主本人簽字確認。
第二十三條 【業(yè)主大會成立】
符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生�；I備組人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。
籌備組成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十四條 【議事規(guī)則和管理規(guī)約】
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當弘揚，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本由市房屋行政主管部門制定公布。
首次業(yè)主大會應(yīng)當制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的名稱、議事方式、業(yè)主投票權(quán)數(shù)認定方法、表決程序，業(yè)主委員會的選舉和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項依法作出約定。
業(yè)主拒絕支付物業(yè)服務(wù)費、不交納住宅專項維修資金或者實施其他損害業(yè)主合法權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中對其表決權(quán)的行使進行限制。
管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主共同權(quán)益、業(yè)主義務(wù)、審計制度、印章管理、違約責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
第二十五條【業(yè)主大會決定事項】
業(yè)主大會決定下列事項：
（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換、罷免業(yè)主委員會委員；
（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理等物業(yè)管理方式；
（四）制定、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（五）申報、使用住宅專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途或者利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營；
（八）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸或者損害業(yè)主共同利益的決議；
（九）審議業(yè)主委員會的年度工作報告、收支預(yù)算報告、收支結(jié)算報告；
（十）確定業(yè)主委員會委員的補貼標準和業(yè)主委員會專職工作人員的人數(shù)、薪酬標準；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定應(yīng)當由業(yè)主大會共同決定的其他事項。
使用住宅專項維修資金等僅涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主的共有和共同管理權(quán)利的事項，由該部分業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會不得授權(quán)、委托業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等其他主體決定前款規(guī)定的事項。
第二十六條【業(yè)主表決規(guī)則】
業(yè)主大會會議組織機構(gòu)應(yīng)當在表決前，確認業(yè)主身份、業(yè)主總?cè)藬?shù)、專有部分面積和建筑物總面積。
業(yè)主大會決定本條例第二十五條規(guī)定的相應(yīng)事項，應(yīng)當經(jīng)符合《中華人民共和國民法典》規(guī)定比例的業(yè)主同意。未投票表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入已表決票。
面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照房屋不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照房屋專有面積的總和計算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照房屋專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上房屋專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本項規(guī)定的總和計算。
第二十七條【業(yè)主行使表決權(quán)】
專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使表決權(quán)。
業(yè)主可以委托代理人行使表決權(quán)。代理人應(yīng)當出具由業(yè)主簽名或者蓋章的載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。
業(yè)主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。業(yè)主大會會議表決的投票期限一般不超過六十日。
業(yè)主大會會議表決事項應(yīng)當采用記名投票的方式，業(yè)主應(yīng)當明示同意、反對或者棄權(quán)的表決意見。
以書面征求意見、集體討論形式投票的，業(yè)主應(yīng)當出示不動產(chǎn)權(quán)屬證明和身份證明，選票、表決票應(yīng)當由有表決權(quán)的業(yè)主簽名。
任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主大會會議組織機構(gòu)應(yīng)當妥善保管業(yè)主的選票、表決票和書面委托書，以備查詢，保管期限不少于五年。
第二十八條【表決結(jié)果公示】
業(yè)主大會會議組織機構(gòu)應(yīng)當自業(yè)主大會會議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起三日內(nèi)公示表決結(jié)果，公示期為十五日。
業(yè)主大會會議表決結(jié)果的公示內(nèi)容應(yīng)當包括已投票業(yè)主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和建筑物總面積，未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和建筑物總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會會議組織機構(gòu)逾期未公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果，或者公示內(nèi)容不符合本條第二款規(guī)定的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會會議組織機構(gòu)逾期未改正的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府公示。
業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期限屆滿，對表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，表決結(jié)果自公示期限屆滿次日起生效，業(yè)主大會會議組織機構(gòu)應(yīng)當及時通告全體業(yè)主。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十九條【業(yè)主委員會職責(zé)】
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對全體業(yè)主負責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）組織召開業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，與續(xù)聘或者選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接擬訂物業(yè)服務(wù)合同草案，并提交業(yè)主大會決定；
（四）調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費和其他相關(guān)費用；
（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、業(yè)主共有財產(chǎn)資料、會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；
（八）每半年公布業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費的情況；
（九）配合相關(guān)行政管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等相關(guān)工作，接受相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十條 【業(yè)主委員會委員】
業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有較強的公信力和組織能力、模范履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年。
鼓勵和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會知名人士參加業(yè)主委員會選舉。
第三十一條 【業(yè)主不得擔(dān)任相關(guān)職務(wù)的情形】
業(yè)主大會會議組織機構(gòu)可以采取社區(qū)黨組織、居民委員會推薦，或者通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人。
業(yè)主有下列情形之一的，不得作為首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員候選人：
（一）被依法追究刑事責(zé)任的或不具有完全民事行為能力的；
（二）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違法出租房屋、侵占公共場所等物業(yè)管理相關(guān)違法行為且未改正的；
（三）無故欠交物業(yè)服務(wù)費用或者住宅專項維修資金且未改正的；
（四）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成不良影響的；
（五）本人、配偶及其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；
（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財物或者其他利益的；
（七）偽造或者指使他人偽造其他業(yè)主簽名的行為；
（八）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
（九）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（十）被人民法院列入失信被執(zhí)行人名單的；
（十一）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十二條 【業(yè)主委員會及其委員的禁止行為】
業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：
（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章，偽造或者指使他人偽造其他業(yè)主簽名；
（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；
（六）索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；
（七）利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)收費、停車等方面謀取不當利益；
（八）挪用住宅專項維修資金；
（九）打擊報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人；
（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
第三十三條 【業(yè)委會備案】
業(yè)主委員會應(yīng)當自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門備案。備案時應(yīng)當提交下列資料：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會表決結(jié)果明細表、匯總表；
（三）業(yè)主大會會議決定；
（四）業(yè)主委員會委員、候補委員名單及其基本情況。
報送資料齊全、符合法定條件的，縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門應(yīng)當自收到上述材料后五個工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)，同時將備案的回執(zhí)和資料抄送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會應(yīng)當持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會、業(yè)主大會印章，并自刻制業(yè)主委員會、業(yè)主大會印章之日起十日內(nèi)，將印章樣式書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會印章應(yīng)當刻制業(yè)主委員會的名稱、屆別和任期終止日期，并自業(yè)主委員會任期終止之日起廢止。業(yè)主委員會、業(yè)主大會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字同意。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改，或者業(yè)主委員會委員、候補委員更換的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起十五日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理變更備案
第三十四條 【主管部門介入情形】
業(yè)主委員會有下列情形之一的，縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門應(yīng)當責(zé)令限期改正；拒不改正的，由縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會：
（一）不執(zhí)行業(yè)主大會決定的、未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的、不能正常開展工作的；
（二）委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的；
（三）偽造、變造、隱匿、故意銷毀業(yè)主住宅專項維修資金的會計資料的，未按照規(guī)定公開業(yè)主住宅專項維修資金相關(guān)信息；挪用、侵占業(yè)主住宅專項維修資金的；
（四）不依法履行職責(zé)，違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的。
第三十五條 【業(yè)主委員會換屆選舉】
業(yè)主委員會在任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十六條 【業(yè)主委員會資料財物移交】
業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬于業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機關(guān)應(yīng)當協(xié)助移交。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十七條【業(yè)主委員會會議】
業(yè)主委員會會議由主任或者副主任組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開業(yè)主委員會會議的，由提議的委員組織召開。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，應(yīng)當邀請居民委員會參加，并接受居民委員會的指導(dǎo)。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并簽字確認方為有效。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起七日內(nèi)通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會會議的書面記錄應(yīng)當妥善保存，保存時間為五年。
第三十八條【業(yè)委會公開信息】
業(yè)主委員會應(yīng)當及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：
（一）業(yè)主委員會委員和專職工作人員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會每半年的工作經(jīng)費收支情況和業(yè)主委員會委員工作補貼等費用情況；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）業(yè)主委員會工作經(jīng)費的預(yù)算和結(jié)算情況；
（六）業(yè)主委員會委員、候補委員交納住宅專項維修資金情況、每年交納物業(yè)公共服務(wù)費、公共能耗費、停車費等情況以及停車位使用情況；
（七）占用業(yè)主共有的道路、場地用于停放機動車車位的位置和數(shù)量；
（八）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主住宅專項維修資金的使用情況；
（九）其他應(yīng)當向業(yè)主公示的信息。
本條第一款規(guī)定的資料和信息有變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起七日內(nèi)公布。
本條第一款第一項應(yīng)當長期公示，第二項至第十項公示時間不得少于九十日。
業(yè)主委員會未按照本條規(guī)定公布相關(guān)資料和信息的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期公布，并通告全體業(yè)主。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會
第三十九條 【物業(yè)管理委員會成立與解散】
有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；
業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會代行其職責(zé)。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi)向縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項變更時，應(yīng)當在十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝弧?/p>
物業(yè)管理委員會應(yīng)當自成立之日起六個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 物業(yè)管理委員會自新的業(yè)主委員會產(chǎn)生或者原業(yè)主委員會恢復(fù)履行職責(zé)之日起停止履行職責(zé)，并于十日內(nèi)向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。
第四十條 【物業(yè)管理委員會的組成】
物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，成員由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。
物業(yè)管理委員會的人數(shù)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。物業(yè)管理委員會單位代表人選由各自單位推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表人選應(yīng)當符合本條例關(guān)于業(yè)主委員會委員條件的規(guī)定，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會成員名單、備案及變更情況應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第四十一條【物業(yè)管理委員會議事制度】
物業(yè)管理委員會會議由主任或者副主任召集和主持。
物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當自作出決定之日起七日內(nèi)通告全體業(yè)主。
第四十二條 【自行管理】
單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：
（一）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；
（二）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；
（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；
（四）其他自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護。
自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應(yīng)當告知全體業(yè)主和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第四十三條 【選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)】
建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門和價格主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)的具體管理辦法，由市房屋行政主管部門另行制定。
第四十四條 【前期物業(yè)服務(wù)合同】
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當就服務(wù)范圍、服務(wù)事項和標準、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務(wù)合同不得擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，不得減損、侵占業(yè)主合法權(quán)益。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過三年。業(yè)主大會決定自行管理或者新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十五條 【臨時管理規(guī)約】
建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前，按照下列規(guī)定制定臨時管理規(guī)約：
（一）臨時管理規(guī)約應(yīng)當符合本條例第二十六條關(guān)于管理規(guī)約的規(guī)定；
（二）臨時管理規(guī)約應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)時，將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得減損、侵占業(yè)主的合法權(quán)益。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。
第四十六條 【物業(yè)交接與承接查驗】
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定履行承接查驗義務(wù)。承接查驗可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行，可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔(dān)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定，沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
承接查驗協(xié)議簽訂后十日內(nèi)應(yīng)當辦理物業(yè)交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)向縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門辦理備案手續(xù)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)承接查驗情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。
建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十七條 【查驗前移交資料】
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單、買賣合同復(fù)印件，共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）房屋質(zhì)量保證書，房屋使用說明書，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修文件和使用說明文件；
（四）供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；
（五）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十八條 【物業(yè)服務(wù)用房】
新建住宅項目，建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)當根據(jù)分期建設(shè)的面積和進度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動的臨時用房。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主，任何單位和個人不得擅自占用。
第四十九條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重聘】
前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；
（二）物業(yè)服務(wù)不符合約定，建設(shè)單位要求限期整改，拒不整改或者達不到整改要求，建設(shè)單位依法提前解除合同的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第五十條 【政府指導(dǎo)價】
保障性住房物業(yè)服務(wù)收費、普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標準的，建設(shè)單位應(yīng)當在前期物業(yè)管理公開招標前向價格行政管理部門申請核定該新建住宅的前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準。
價格行政管理部門應(yīng)當建立合理的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的動態(tài)調(diào)整機制。
第五十一條 【物業(yè)交接及保修責(zé)任】
建設(shè)單位應(yīng)當在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議后，及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對交接共用部位、共用設(shè)施設(shè)備簽署書面物業(yè)交接記錄。物業(yè)交接記錄應(yīng)當包括移交資料明細、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。
物業(yè)項目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)進度分期辦理物業(yè)交接手續(xù)；在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
建設(shè)單位應(yīng)當按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及專有部分的保修責(zé)任。
第五十二條 【交付物業(yè)】
建設(shè)單位應(yīng)當按照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定，向物業(yè)買受人交付物業(yè)，并將物業(yè)承接查驗協(xié)議交付給物業(yè)買受人。建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當簽署物業(yè)交付文件。
建設(shè)單位交付的物業(yè)符合法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的，物業(yè)買受人不得拒絕接收。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)買受人交付物業(yè)的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，對委托的事項、權(quán)限、期限等作出約定。
第五十三條【交納前期物業(yè)服務(wù)費】
物業(yè)買受人應(yīng)當自簽署物業(yè)交付文件之日起，按照物業(yè)買賣合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)買受人無正當理由不接收物業(yè)的，物業(yè)買受人應(yīng)當自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次月起，按照物業(yè)買賣合同的約定交納前期物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的房屋、車位等物業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第五十四條 【物業(yè)服務(wù)區(qū)域】
一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位獨立核算。
第五十五條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，改進和完善服務(wù)；
（二）建立完善檔案制度，對共用部位經(jīng)營管理、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護記錄、業(yè)主名冊、各類合同協(xié)議等與業(yè)主利益相關(guān)的資料進行存檔；
（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（四）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；
（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告；
（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；
（七）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關(guān)行政管理部門；
（八）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；
（九）指引、協(xié)助相關(guān)單位做好供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視、新能源充電樁等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和改造工作，做好病媒生物預(yù)防控制；
（十）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作，配合行政管理部門的執(zhí)法工作；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準或者降低服務(wù)等級；
（二）擅自處分屬于業(yè)主共有的收益；
（三）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（四）擅自實施停水、停電、停氣；
（五）擅自占用或者允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的；
（六）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
第五十六條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全管理責(zé)任】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、消防、治安、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理制度，設(shè)置安全標識，配置安全防范必要的設(shè)施及物資，加強安全教育，開展安全檢查，消除安全隱患，并協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照法律法規(guī)的規(guī)定招用保安人員，并建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度，加強對保安員的管理、教育和培訓(xùn)。
發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件以及火災(zāi)和供水、排水、供電、供氣等安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采取應(yīng)急措施，并及時向有關(guān)部門和專營服務(wù)單位報告，協(xié)助做好應(yīng)急救援及處置工作。
第五十七條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開信息】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照下列規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公開有關(guān)信息并及時更新：
（一）在樓宇的大堂或者入口處張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、負責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；
（二）在收費地點張貼企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準，收費的項目、標準和方式；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）在顯著位置張貼消防、安防、供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備安全警示標志、人民防空工程標志牌、現(xiàn)狀排水管網(wǎng)圖和應(yīng)急處置聯(lián)系電話等；
（五）物業(yè)承接查驗情況；
（六）物業(yè)服務(wù)費用、公共水電費分攤以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況；
（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；
（八）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分攤情況；
（九）其他應(yīng)當公示的信息。
前款第一項至第四項應(yīng)當長期公示；第六項至第八項應(yīng)當至少每年公示一次，第五項在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理備案后公示，公示時間均不得少于六十日。
第五十八條 【物業(yè)服務(wù)收費標準和方式】
物業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費和其他服務(wù)費。
普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費、汽車停放費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項和相應(yīng)服務(wù)標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時動態(tài)調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)費包括電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施維修費用的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中列明服務(wù)的內(nèi)容、標準，以及相應(yīng)的維修費用標準。
物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，提倡實行酬金制。
物業(yè)服務(wù)費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十九條 【物業(yè)服務(wù)費交納】
業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)公共服務(wù)費、公共能耗費等相關(guān)費用。業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、將其納入失信被執(zhí)行人名單。
第六十條 【業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)的規(guī)范】
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主出租物業(yè)時，應(yīng)當與承租人約定物業(yè)服務(wù)費的交納責(zé)任。
第六十一條 【專營服務(wù)單位責(zé)任及收費】
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當依照國家及本市有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
專營服務(wù)單位應(yīng)當服務(wù)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶，并向最終用戶收取費用；不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營服務(wù)單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費；不得向業(yè)主收取手續(xù)費、周轉(zhuǎn)金、保證金等費用，但法律、法規(guī)等另有規(guī)定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收但未向?qū)I服務(wù)單位繳清的費用，專營服務(wù)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務(wù)。
第六十二條 【水電費用分攤收取】
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應(yīng)當按水電收費周期及時向業(yè)主公開公共水電用量、單價、金額等情況，按照約定方式向業(yè)主合理分攤實際費用。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將下列費用列入分攤：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、生活的自用水電費用；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；
（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動的水電費用。
業(yè)主、業(yè)主大會對分攤情況提出異議時，供電企業(yè)、供水企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。
第六十三條 【續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)】
前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將是否續(xù)簽合同的決定，書面告知全體業(yè)主。業(yè)主大會應(yīng)當對合同期限屆滿后續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定。
業(yè)主大會依法作出續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，物業(yè)管理委員會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同報物業(yè)所在地的區(qū)房屋行政主管部門備案。
合同約定期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行管理的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的決定為止。
第六十四條 【新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接】
前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，同時向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居民委員會移交下列資料、財物：
（一）承接查驗時建設(shè)單位移交的資料；
（二）業(yè)主信息資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料，物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（四）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄及聯(lián)系方式等相關(guān)資料；
（五）物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；
（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（八）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金和服務(wù)期間的財務(wù)資料；
（九）其他應(yīng)當移交的財物、資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規(guī)定的資料、財物，并配合業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，公安機關(guān)應(yīng)當給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。
業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居民委員會應(yīng)當和業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護現(xiàn)狀進行查驗確認，簽訂物業(yè)驗收協(xié)議，并向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條第一款規(guī)定的資料。
第六十五條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出】
業(yè)主大會依法解聘的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續(xù)至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序；業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。
前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進場服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可以不支付合同終止后的物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居民委員會可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門報告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。
對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，公安機關(guān)應(yīng)當給予協(xié)助；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予必要的協(xié)助。
第六十六條 【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會仍未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未決定自行管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同區(qū)房屋行政主管部門確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保安、保潔、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織業(yè)主共同決定后續(xù)的物業(yè)管理方式。
第六十七條 【物業(yè)服務(wù)合同】
市房屋行政主管部門應(yīng)當會同市市場監(jiān)督管理部門制定前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第六十八條 【共用部位、共用設(shè)施管理】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施，任何單位和個人不得擅自改變其用途。
確需改變共用部位、共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦理有關(guān)手續(xù)。
維修、更新共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當予以賠償。
因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當予以恢復(fù)原狀或者賠償。
第六十九條 【道路、綠地及其他場地的挖掘管理】
任何單位、個人不得擅自挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、其他場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修、養(yǎng)護或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定施工方案，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向全體業(yè)主及時公告施工方案和施工期限。
業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨遷的共用設(shè)施設(shè)備，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第七十條 【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事活動】
任何單位和個人應(yīng)當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物安全，保護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護良好的秩序和環(huán)境，不得有下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違反法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約，擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）損壞或者擅自占用、改建共用部位；
（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（八）損毀樹木、園林；
（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；
（十）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通，堵塞安全出口；
（十一）亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者高空拋物；
（十二）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（十三）違反法律、法規(guī)的規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十四）擅自變動排水設(shè)施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；
（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當積極予以配合。
本條第一款行為侵害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為提起訴訟。
第七十一條 【外立面安全管理】
業(yè)主是房屋外立面的安全責(zé)任人。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)房屋外立面的維修、養(yǎng)護和管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對房屋外立面的維修、養(yǎng)護和管理，防止外立面發(fā)生爆裂、脫落等危及安全的情況。
外立面有可能產(chǎn)生爆裂、脫落等安全隱患或者發(fā)生爆裂、脫落等危及安全情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時采取警示、圍蔽等安全防護措施，并及時組織對外立面進行維修、更新、改造。
第七十二條 【裝飾裝修的開工前告知】
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋室內(nèi)進行裝飾裝修的，應(yīng)當在裝飾裝修工程開工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提供下列資料：
（一）不動產(chǎn)權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效憑證；
（二）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，物業(yè)使用人申請裝飾裝修的，還需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書；
（三）裝飾裝修方案；變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，以及超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應(yīng)當包括原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案；涉及排水管道變動的，裝飾裝修方案應(yīng)當包括有關(guān)排水管道變動、接駁的內(nèi)容及圖紙；
（四）依法需要取得施工許可的建設(shè)工程，應(yīng)當提交消防設(shè)計意見書或者滿足施工需要的消防設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。
業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設(shè)計方案違反法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約，或者未取得有關(guān)行政管理部門批準文件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當告知其修改相應(yīng)方案、取得相關(guān)批準文件后施工。涉及變動排水管道的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當盡到告知提醒義務(wù)，避免雨污錯混接；對改變房屋功能等導(dǎo)致的雨污錯混接、違法排水等行為，及時制止，并及時告知水務(wù)行政主管部門或者其委托的監(jiān)督管理單位。
第七十三條 【裝飾裝修服務(wù)】
業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，對裝飾裝修工程實施內(nèi)容、實施期限、施工時間、垃圾清運處置、設(shè)施設(shè)備安裝要求、違約責(zé)任等事項進行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將施工時間和期限告知相鄰業(yè)主，并按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議提供相應(yīng)的服務(wù)，為裝飾裝修材料的搬運和裝飾裝修廢棄物的處置提供明確指引。
裝飾裝修期間，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修現(xiàn)場進行檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有下列行為之一的，應(yīng)當及時予以勸阻、制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理：
（一）違反裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的；
（二）未取得有關(guān)部門批準文件施工的；
（三）違反法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約的其他行為。
裝飾裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當及時修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十四條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修活動中的禁止行為】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員在裝飾裝修活動中不得有下列行為：
（一）指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；
（二）索取不正當利益；
（三）無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；
（四）無正當理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進出物業(yè)管理區(qū)域；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止性行為。
第七十五條 【滲水糾紛處理】
因滲水影響相鄰房屋，房屋保修期限未屆滿的，建設(shè)單位應(yīng)當及時維修；房屋保修期限已屆滿的，造成滲水的責(zé)任人應(yīng)當及時維修，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。利害關(guān)系人和業(yè)主可以委托房屋使用安全鑒定單位對受損的部位出具鑒定報告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為業(yè)主處理滲水糾紛提供協(xié)助。
第七十六條 【矛盾投訴調(diào)解機制】
縣級人民政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當建立和完善物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，鼓勵、倡導(dǎo)當事人優(yōu)先選擇基層人民調(diào)解委員會就地解決物業(yè)糾紛。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合做好物業(yè)糾紛化解工作。
第六章 法律責(zé)任
第七十七條 【業(yè)主委員會及其委員的法律責(zé)任】
業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責(zé)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正；逾期未改正的或者五分之一以上的業(yè)主提出集體罷免業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會會議，決定有關(guān)事項或者選舉新的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員構(gòu)成違反治安管理行為或犯罪的，由公安機關(guān)依法處理。
第七十八條 【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任】
違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，由有執(zhí)法權(quán)的行政部門按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）違反本條例第四十六條第一款規(guī)定，承接物業(yè)未進行查驗的，由縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)的，責(zé)令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款；
（二）違反本條例第五十七條第一款第一至四項，第六至八項規(guī)定，未公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等信息或者公示失實信息的，由縣（市、區(qū)）級市場監(jiān)督管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；違反第五項規(guī)定，未公示物業(yè)承接查驗情況的，由縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第六十四條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。
（四）違反本條例第六十五條業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
（五）違反本條例第六十三條第二款規(guī)定，未進行物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（六）違反本條例第五十五條第二款第一項規(guī)定，擅自提高收費標準，增加收費項目的，由縣級以上市場監(jiān)管行政主管部門責(zé)令改正，并由城管執(zhí)法部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
（七）違反本條例第五十五條第二款第二項規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有收益的，責(zé)令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
（八）違反本條例第五十五條第二款第三項規(guī)定，泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的，責(zé)令限期改正，處五千元以上二萬元以下的罰款；
（九）違反本條例第五十五條第二款第四項規(guī)定，擅自實施停水、停電、停氣的，責(zé)令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
（十）違反本條例第五十五條第五項規(guī)定，擅自擅自占用或者允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，責(zé)令限期改正，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十九條 【建設(shè)單位的法律責(zé)任】
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城管執(zhí)法主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）建設(shè)單位違反本條例第十七條規(guī)定，未提供或未按規(guī)定標準提供物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供；逾期不提供的，責(zé)令向業(yè)主大會交納相應(yīng)價款，用于解決物業(yè)服務(wù)用房，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
（二）違反本條例四十三條第一款規(guī)定，未依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；違反本條例四十三條第二款規(guī)定，未進行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）違反本條例第四十六條規(guī)定，未進行首次物業(yè)承接查驗的，責(zé)令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款；將未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用的，責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
（四）違反本條例第四十七條規(guī)定，未移交相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；
（五）違反本條例第五十一規(guī)定，保修期限內(nèi)未承擔(dān)保修責(zé)任，責(zé)令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款。
第八十條 【主管部門及工作人員的法律責(zé)任】
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理主管部門和其他相關(guān)行政主管部門以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責(zé)的，由上級行政主管部門責(zé)令改正；情節(jié)嚴重的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八十一條 【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事活動的法律責(zé)任】
任何單位或個人違反本條例第七十條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反第一項規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
（二）違反第二項、第三項、第四項、第五項規(guī)定的由城管執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上一萬元以下的罰款，逾期不整改的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。
（三）違反第六項、第七項規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對個人可以處一萬元以下的罰款；對單位可以處二十萬元以下的罰款。
（四）違反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項、第十三項、第十四項、第十五項規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。
第七章 附則
第八十二條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第八十三條 【用語含義】本條例中下列用語的含義是指：
（一）共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，屬于業(yè)主共有的部位，一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，電梯井、架空層、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，綠地、道路、公共場所、物業(yè)管理用房等；
（二）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，屬于業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，包括電梯設(shè)備、共用供排水設(shè)施（包括建筑區(qū)劃內(nèi)共用的管道、管渠、出戶管、接戶井、接駁井、檢查井、水質(zhì)檢測井、雨水口、泵房、水箱、加壓水泵、閘門井、雨水徑流控制設(shè)施、化糞池、隔油池、沉淀池等供排水設(shè)施設(shè)備）、公共照明設(shè)施（包括照明供電線路、路燈）、安防設(shè)施、消防設(shè)施、通信設(shè)施（包括通信線路、通信管道、通信暗管）、避雷設(shè)施、煤氣管道、天燃氣管道、溝渠、池、井、垃圾容器、信報箱、宣傳欄等；
（三）物業(yè)服務(wù)用房是指用于物業(yè)管理辦公、值班、警衛(wèi)的房屋；
（四）共用設(shè)施設(shè)備用房是指用于安放消防、供電、供水、排水、通信、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備的房屋。
第八十四條 【住宅專項維修資金規(guī)定】
本條例住宅專項維修資金規(guī)定按《揭陽市住宅專項維修資金暫行管理辦法》（揭陽市人民政府令 第48號）執(zhí)行。
