第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號(hào))、《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》(國務(wù)院令第504號(hào))及《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè),是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通秩序、安全秩序場地環(huán)境等。本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)的委托,對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動(dòng)。本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨(dú)立法人資格從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 我市物業(yè)管理實(shí)行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制;鼓勵(lì)物業(yè)管理逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第五條 業(yè)主享有以下權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì);
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用。
第六條 業(yè)主履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按國家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主籌備召開業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會(huì)代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員名單確定后應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)擬定《業(yè)主大會(huì)會(huì)議規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。
前款四項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少的,可以不成立業(yè)主大會(huì),由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)決定共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十一條 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加;業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì);業(yè)主大會(huì)可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十條第(四)、(五)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。出現(xiàn)下列情況之一時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,研究決定相關(guān)事宜并通告業(yè)主。
(一)有20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)提出退出小區(qū)服務(wù)的;
(三)有可能出現(xiàn)大范圍停電、停水、停氣的;
(四)有可能對(duì)小區(qū)安全構(gòu)成較大威脅的。
第十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主并告知會(huì)議議題。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知居民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任并經(jīng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會(huì)組成人員數(shù)額和任期,由業(yè)主大會(huì)決定。因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的應(yīng)當(dāng)予以改選。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持成立業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)書和下列資料向所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。
(一)業(yè)主委員會(huì)名稱、住所、所在區(qū)域范圍;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員及主任、副主任名單;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)召集過程情況說明。
物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi),完成審查工作。對(duì)符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì),予以備案。
第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得從事經(jīng)營活動(dòng),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知所在地的居民委員會(huì),并聽取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋之前制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約并予以書面承諾。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)的或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十四條 建設(shè)單位與買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接。
第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置至少2‰的物業(yè)管理用房。其建設(shè)費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(一)保潔管理。負(fù)責(zé)小區(qū)道路、場地包括樓宇內(nèi)公共樓道、樓梯在內(nèi)的衛(wèi)生清潔,垃圾清運(yùn)以及日常保潔消毒。
(二)綠化管理。負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。
(三)公共秩序管理。按時(shí)值班巡邏,維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序。
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理。負(fù)責(zé)公共場所、道路、機(jī)電設(shè)備、照明設(shè)備、消防設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),公共上下水管網(wǎng)排水、排污系統(tǒng)及化糞池等維護(hù)清疏。
(五)車輛管理。疏導(dǎo)交通,劃線停車,保障小區(qū)業(yè)主車輛安全。
(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對(duì)電梯進(jìn)行安檢,保證電梯安全正常運(yùn)行。
(七)住宅裝修管理。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致;防盜網(wǎng)、遮陽棚、空調(diào)主機(jī)安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統(tǒng)一位置。
(八)委托管理合同規(guī)定的其他服務(wù)。具體管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)定,但必須在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開,物業(yè)管理內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,也可實(shí)行市物價(jià)和房產(chǎn)主管部門聯(lián)合公布的政府指導(dǎo)價(jià),并報(bào)物價(jià)部門備案。
第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納;物業(yè)買受人尚未居住的,應(yīng)當(dāng)繳納一半的物業(yè)公攤費(fèi)用。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費(fèi)到每戶業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述單位委托代理此項(xiàng)服務(wù)時(shí),應(yīng)與委托代理單位簽訂代理合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托代理單位收取代理服務(wù)費(fèi)用,具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定,不得向業(yè)主或者使用人另收代理服務(wù)費(fèi)。上述單位按規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第四十二條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。
第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。協(xié)調(diào)處理無效的,可以向人民法院起訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主共同利益,確需臨時(shí)占用、挖掘道路場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。業(yè)主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用挖掘的道路、場地在約定的時(shí)限恢復(fù)原狀。
第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。裝飾裝修企業(yè)有違法行為的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向房產(chǎn)行政主管部門報(bào)告。
第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí),由全體業(yè)主續(xù)籌,籌集方案由業(yè)主大會(huì)決定。
第四十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。出租場地或設(shè)施設(shè)備所得收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十一條 違反本辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)。擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本辦法規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十三條 違反本辦法的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十四條 違反本辦法的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺詐手段取得資質(zhì)證書的,依據(jù)本條規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第五十五條 違反本辦法的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十六條 違反本辦法的規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十七條 違反本辦法的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本辦法的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條 違反本辦法的規(guī)定,有以下行為之一的,由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處以罰款:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。
第六十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七章 附 則
第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主專有房屋以外的,屬于全體業(yè)主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設(shè)施、設(shè)備。共用部位包括基礎(chǔ)內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩�路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施使用的房屋等。
第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
