第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務活動,促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據《物業(yè)管理條例》(國務院令第379號)、《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》(國務院令第504號)及《河南省物業(yè)管理條例》,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè),是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設施、設備、綠化、衛(wèi)生、交通秩序、安全秩序場地環(huán)境等。本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)服務企業(yè)受建設單位或者業(yè)主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設施設備進行管理并提供相應服務的活動。本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權人。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè),是指具有獨立法人資格從事物業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條 我市物業(yè)管理實行行政主管部門、街道辦事處監(jiān)督管理,業(yè)主自治與物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制;鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主享有以下權利:
(一)按照物業(yè)服務合同約定接受物業(yè)服務;
(二)提議召開業(yè)主大會;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員,享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。
第六條 業(yè)主履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按國家規(guī)定繳納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主籌備召開業(yè)主大會的,應當在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導下,由業(yè)主代表、建設單位代表、社區(qū)居委會代表組成業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會籌備工作�；I備組成員名單確定后應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第八條 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定《業(yè)主大會會議規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);
(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單。
前款四項內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較少的,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十條 業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(六)決定共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十一條 召開業(yè)主大會應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加;業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會;業(yè)主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業(yè)主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。出現下列情況之一時,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,研究決定相關事宜并通告業(yè)主。
(一)有20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)主動提出退出小區(qū)服務的;
(三)有可能出現大范圍停電、停水、停氣的;
(四)有可能對小區(qū)安全構成較大威脅的。
第十三條 召開業(yè)主大會會議,應于會議召開15日前通知全體業(yè)主并告知會議議題。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知居民委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應當向全體業(yè)主公布。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十四條 業(yè)主委員會成員應當由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主擔任并經選舉產生。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會組成人員數額和任期,由業(yè)主大會決定。因物業(yè)產權變更不再是業(yè)主的應當予以改選。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)經業(yè)主大會授權代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內持成立業(yè)主委員會申請書和下列資料向所在地物業(yè)管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續(xù)。
(一)業(yè)主委員會名稱、住所、所在區(qū)域范圍;
(二)業(yè)主委員會委員及主任、副主任名單;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會召集過程情況說明。
物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內,完成審查工作。對符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會,予以備案。
第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得從事經營活動,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知所在地的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十一條 建設單位應當在銷售房屋之前制定臨時管理規(guī)約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定�！�
第二十二條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當遵守臨時管理規(guī)約并予以書面承諾。
第二十三條 建設單位應按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個的或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十四條 建設單位與買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十五條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
第二十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗交接。
第二十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第二十九條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配置至少2‰的物業(yè)管理用房。其建設費用列入開發(fā)建設成本,產權屬全體業(yè)主所有。
第三十條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)實行資質管理制度,一個物業(yè)管理區(qū)域內由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的管理服務事項應包括以下內容:
(一)保潔管理。負責小區(qū)道路、場地包括樓宇內公共樓道、樓梯在內的衛(wèi)生清潔,垃圾清運以及日常保潔消毒。
(二)綠化管理。負責小區(qū)范圍內花木、草地的定期修剪、施肥、澆水。
(三)公共秩序管理。按時值班巡邏,維護小區(qū)內正常的生活秩序。
(四)共用部位、共用設施設備的管理。負責公共場所、道路、機電設備、照明設備、消防設施的維修養(yǎng)護,公共上下水管網排水、排污系統(tǒng)及化糞池等維護清疏。
(五)車輛管理。疏導交通,劃線停車,保障小區(qū)業(yè)主車輛安全。
(六)高層住宅管理。配備電梯管理人員,定期對電梯進行安檢,保證電梯安全正常運行。
(七)住宅裝修管理。封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調一致;防盜網、遮陽棚、空調主機安裝,冷凝水排放及太陽能下水管等要統(tǒng)一位置。
(八)委托管理合同規(guī)定的其他服務。具體管理內容、管理標準由業(yè)主大會按規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)協定,但必須在物業(yè)服務合同中明確約定。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十六條 物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十八條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開,物業(yè)管理內容和質量相適應的原則。物業(yè)服務收費項目和標準,由業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定,也可實行市物價和房產主管部門聯合公布的政府指導價,并報物價部門備案。
第三十九條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位繳納;物業(yè)買受人尚未居住的,應當繳納一半的物業(yè)公攤費用。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電、供暖、通訊、有線電視等單位原則上收費到每戶業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)受上述單位委托代理此項服務時,應與委托代理單位簽訂代理合同,物業(yè)服務企業(yè)可向委托代理單位收取代理服務費用,具體標準由雙方約定,不得向業(yè)主或者使用人另收代理服務費。上述單位按規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域相關管線和設施維修、養(yǎng)護責任。
第四十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務企業(yè)應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,應及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。協調處理無效的,可以向人民法院起訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,依法辦理有關手續(xù)。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主共同利益,確需臨時占用、挖掘道路場地的,應當征得業(yè)主委員會同意。業(yè)主不得在公共場地種菜、種樹、私搭亂建;業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用挖掘的道路、場地在約定的時限恢復原狀。
第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。裝飾裝修企業(yè)有違法行為的,業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可以向房產行政主管部門報告。
第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照有關規(guī)定繳納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金不敷使用時,由全體業(yè)主續(xù)籌,籌集方案由業(yè)主大會決定。
第四十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。出租場地或設施設備所得收益用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的,經業(yè)主大會同意,由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十一條 違反本辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準。擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本辦法規(guī)定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十三條 違反本辦法的規(guī)定,不移交有關資料的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十四條 違反本辦法的規(guī)定,未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由房產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺詐手段取得資質證書的,依據本條規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
第五十五條 違反本辦法的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由房產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十六條 違反本辦法的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第五十七條 違反本辦法的規(guī)定,建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本辦法的規(guī)定,未經業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條 違反本辦法的規(guī)定,有以下行為之一的,由房產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處以罰款:
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬以下的罰款。
第六十條 違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七章 附 則
第六十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備是指物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主專有房屋以外的,屬于全體業(yè)主共同所有、共同使用的建筑物部位、場所、設施、設備。共用部位包括基礎內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等。
第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
