臨沂市城市物業(yè)管理暫行辦法為了規(guī)范本市物業(yè)的使用、維修和其它管理服務(wù)活動定制的
第一章 總則
第一條 維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建和保持安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家和山東省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用本市城市(含建制鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū))范圍內(nèi)物業(yè)的管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指城市各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理與服務(wù)的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理范圍內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。
第四條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公平、自愿、便民、互利和實施業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 臨沂市房產(chǎn)管理局主管臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市物業(yè)管理工作，各縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)城市物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)是：
(一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法；
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；
(三)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進行監(jiān)督、檢查；
(四)會同有關(guān)部門對物業(yè)管理公共性服務(wù)費、維修基金及特約服務(wù)費收取使用進行監(jiān)督；
(五)對從事物業(yè)管理工作的人員進行培訓(xùn)；
(六)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)；
(七)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作。
第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 有下列情況之一的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)會同建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)公有住宅出售率達30%以上；
(二)住宅小區(qū)(含居民點)入住率達50%以上。
第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
第八條 業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會作出的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會。
第九條 業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的規(guī)模由五人至十五人組成。
業(yè)主委員會每屆任期兩年。
第十條 業(yè)主委員會在業(yè)主大會的監(jiān)督指導(dǎo)下履行下列職責(zé)：
(一)召集并主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；
(二) 通過公開招標(biāo)選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；
(三) 監(jiān)督公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的使用；
(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計劃；
(五)聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作；
(六)業(yè)主大會賦予的其它職責(zé)。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，其決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過方有效。
業(yè)主委員會召開會議時，應(yīng)當(dāng)邀請政府有關(guān)部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。
第十二條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。
業(yè)主公約自業(yè)主大會審議通過之日起有效。
第十三條 業(yè)主公約生效之前，業(yè)主和非業(yè)主應(yīng)遵守開發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)定。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，到工商行政主管部門注冊登記后，方可從事物業(yè)管理工作。
第十五條 物業(yè)管理專門機構(gòu)的資質(zhì)申報要符合下列條件：
(一)擁有管理建筑面積1萬平方米以上物業(yè)的能力；
(二)有10萬元以上的貨幣注冊資金；
(三)有合法的管理章程；
(四)有固定的住所及經(jīng)營場所；
(五)有管理物業(yè)所需的管理機構(gòu)和各類人員。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，承擔(dān)物業(yè)的管理工作。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確物業(yè)管理的事項、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費用、違約責(zé)任及其它權(quán)利義務(wù)等條款。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同生效之日起十五日之內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物價主管部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定，物業(yè)管理服務(wù)收費接受物價和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共服務(wù)性收費，實行政府定價，分等定級，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；為業(yè)主提供代辦性服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價；為業(yè)主提供特約服務(wù)，實行協(xié)商定價。
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。
物業(yè)管理公共性服務(wù)費的收支情況，每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并行使以下職責(zé)：
(一)按照國家和省市規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理服務(wù)；
(三)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費用；
(四)有權(quán)制止違反業(yè)主公約的行為，并要求限期改正，賠償損失；
(五)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；
(六)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；
(七)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；
(八)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中止或解除后的十日之內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報房產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)物業(yè)管理服務(wù)費按實結(jié)算，多收的部分予以退還；
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其它事務(wù)
第四章 物業(yè)的維護
第二十三條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應(yīng)愛護和正確使用物業(yè)。物業(yè)管理范圍內(nèi)禁止下列行為：
(一)踐踏、占用綠化地；
(二)損毀園林；
(三)占用通道、停車場等公用設(shè)施和場地；
(四)亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
(五)制造超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；
(六)亂搭、亂建、亂涂、亂畫；
(七)堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
(八)政府或業(yè)主公約明令禁止的其它行為。
第二十四條 房屋分戶門內(nèi)的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；
單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修責(zé)任，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場地的維修責(zé)任，由收益人或有關(guān)部門負(fù)責(zé)；出租房屋的維修責(zé)任，由當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定。
第二十五條 公有住宅和商品住房出售時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按國家建設(shè)部、財政部建住房[1998]213號文件規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 業(yè)主專用的公用設(shè)備和公共場地的維修費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。
單體建筑物內(nèi)共用設(shè)施的維修費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。
非業(yè)主專用的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所場地的維修養(yǎng)護費用，由收益人或有關(guān)部門承擔(dān)。
第二十七條 房屋及其附屬設(shè)施影響市危及公共安全的，業(yè)主應(yīng)及時維修，拖延或拒不維修的，物業(yè)管理企業(yè)可進行強制性維修，費用由業(yè)主承擔(dān)。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅，其物業(yè)管理基金帳戶中剩余部分的費用不予退還，繼續(xù)用作住宅的共有部位、共用設(shè)施和公共設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。
第五章 物業(yè)的移交
第二十九條 物業(yè)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位必須向有關(guān)部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理移交手續(xù)。
第三十條 物業(yè)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十一條 物業(yè)業(yè)主委員會成立后，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會，并提供下列資料：
(一)物業(yè)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件；
(二)物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
(三)房屋及配套公用設(shè)施、設(shè)備竣工圖；
(四)地下管網(wǎng)圖；
(五)質(zhì)量驗收資料；
(六)其它必要資料。
第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無償提供管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。
(一)物業(yè)建設(shè)面積5萬平方米以下的為100平方米；
(二)物業(yè)建設(shè)面積5萬平方米以上的為150平方米。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總建設(shè)面積千分之五的比例，以成本價一次性提供物業(yè)管理經(jīng)營用房，其購置費用可從物業(yè)維修基金中暫支，其收入首先用于抵頂購房款，然后用于補充物業(yè)管理費用。
第六章 法律責(zé)任
第三十三條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。
第三十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期補辦手續(xù)，可并處1萬元以下罰款。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物價主管部門按國家有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第三十六條 違反本辦法第二十三條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和賠償損失。違章情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門依法予以處罰。
第三十七條 對借故或無故拒交各項應(yīng)交費用的業(yè)主、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期繳交，逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。
物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十八條 當(dāng)事人對依照本辦法作出的行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附 則
第三十九條 本辦法施行前已交付使用的物業(yè)，未按規(guī)劃、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行配套建設(shè)的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定進行補建和完善，并按本法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。
第四十條 本辦法自發(fā)布之起施行。
