第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費政策，負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
各縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第八條通過協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在開發(fā)建設(shè)單位預(yù)銷售物業(yè)前，按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在招標(biāo)過程中明確所提供的物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。所確定的服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，均應(yīng)詳細(xì)載入前期物業(yè)服務(wù)合同。
第九條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。泰山區(qū)、岱岳區(qū)、泰安高新區(qū)、泰山景區(qū)區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)價格及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)價格及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相應(yīng)服務(wù)等級規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價由雙方合同約定。
第十條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。停車服務(wù)費根據(jù)停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素定價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。
第十一條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費和供熱換熱站、加壓設(shè)備運(yùn)行電費、水費由供水、供熱單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條普通住宅物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿, 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會或建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)成本等相關(guān)資料向市、縣（市、區(qū)）價格主管部門備案。
第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。
第十四條物業(yè)服務(wù)收費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
普通住宅小區(qū)內(nèi)改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)內(nèi)承擔(dān)義務(wù)教育任務(wù)的中小學(xué)、公立幼兒園、福利院、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行本住宅小區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)與水、電、暖、數(shù)字電視、燃（煤）氣、垃圾處理費等代收費用分開收取。
第十五條因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費按照收費標(biāo)準(zhǔn)的80%收取，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十六條房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的80%交納，合同另有約定的從其約定。
第十七條住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。
利用道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護(hù)和稅費等）后，主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
第十八條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)合同約定。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)人或承租人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。
獨立專有車庫，按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費。
停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。
車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，停車服務(wù)費按照收費標(biāo)準(zhǔn)的80%收取。
第二十條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定，所收費用歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公共責(zé)任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例按30%執(zhí)行。
第二十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行合同約定。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，業(yè)主或業(yè)主大會若允許其他外來車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用。
第二十三條住宅小區(qū)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過80元的標(biāo)準(zhǔn)收取工本費；對業(yè)主或物業(yè)使用人實行電子門禁系統(tǒng)管理的，應(yīng)當(dāng)至少為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡，因增加、遺失、損壞需要補(bǔ)辦證（卡）的，可以按照每證（卡）最高不超過30元的標(biāo)準(zhǔn)收取工本費。除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運(yùn)行費等其他任何費用。
第二十四條電梯運(yùn)行費包括相關(guān)日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關(guān)檢測檢驗費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨立賬、�？顚Ｓ�，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。
電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運(yùn)行費。
第二十五條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的'，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。自行清運(yùn)的，不得收費。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起60日內(nèi)退還業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關(guān)的管理費用。
裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。
第二十七條安裝并使用中央空調(diào)和集中式太陽能的普通住宅小區(qū)，其運(yùn)行費用物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨列賬，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)門口等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。
第三十三條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關(guān)資料。
第三十四條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：
（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費的；
（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十五條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同約定期限的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
