第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
前款所稱(chēng)房屋，包括建筑物內(nèi)的商品住宅、經(jīng)營(yíng)性用房和物業(yè)管理用房。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市政、城管執(zhí)法、價(jià)格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、民政、環(huán)保、人防等有關(guān)部門(mén)及供水、供氣、供電等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工和本條例規(guī)定，做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第七條 配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的原有住宅小區(qū)，由所在地人民政府組織整治改造，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
(九)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
(四)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求；
(五)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分登記，并將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記。
第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明；
(二)建筑規(guī)劃總平面圖；
(三)物業(yè)建筑面積清冊(cè)；
(四)業(yè)主名冊(cè)；
(五)交付使用的公用設(shè)施設(shè)備證明；
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明。
建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十三條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表、物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。
第十五條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托事項(xiàng)、委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十五條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)組織籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；
(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；
(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任。
選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律；
(五)具有一定的組織能力；
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(三)管理規(guī)約；
(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開(kāi)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢(xún)所保管的物業(yè)管理信息。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：
(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；
(二)不履行成員職責(zé)的；
(三)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；
(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及成員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于三個(gè)的，經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第三十一條 建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在售房時(shí)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時(shí)予以公布。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用�？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢(xún)。
第三十三條 新建物業(yè)符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案；
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
(三)義務(wù)教育學(xué)校及幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)，依照法律法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行檢測(cè)的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格；
(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人提供質(zhì)量保證書(shū)，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第三十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專(zhuān)項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所投保物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)、發(fā)展改革部門(mén)制定，經(jīng)省人民政府同意后公布施行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。職業(yè)資格證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
(二)公共綠化的維護(hù)；
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)；
(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告；
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；
(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)要求、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢(xún)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯等機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門(mén)等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護(hù)設(shè)施的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告；
(四)住宅裝飾裝修管理資料；
(五)業(yè)主清冊(cè)；
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書(shū)面協(xié)議；
(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十六條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱(chēng)交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位墊付，業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由業(yè)主返還建設(shè)單位墊付的費(fèi)用。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
建設(shè)單位限定物業(yè)買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)的時(shí)間不得少于二個(gè)月。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)偅⒍ㄆ诠肌?/p>
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共照明用電、園林綠化用水費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方。
第五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交還下列資料和財(cái)物：
(一)本條例第三十五條第一款和第四十四條規(guī)定的資料；
(二)物業(yè)管理用房；
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物。
第五十一條 業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)做好交接工作，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。
第五十二條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
市容、公安、工商、環(huán)保、規(guī)劃等行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)可以依照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立健全信用檔案。
第五十三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門(mén)、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)或者單位并告知投訴人。
第五十四條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；
(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營(yíng)所得收益經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，收益和使用情況應(yīng)當(dāng)公示。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。
出租規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第五十八條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示。
業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管合同。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，平時(shí)由投資者依照法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本省的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方；
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；
(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；
(六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的整潔、美觀。
第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。
在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：
(一)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；
(二)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
(三)排放有毒、有害物質(zhì)；
(四)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
(五)亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
(七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過(guò)程中有違反國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。
第六十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
業(yè)主交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
第六十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第六章 法律責(zé)任
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第六十七條 建設(shè)單位違反本條例第三十七條規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第六十八條 違反本條例第六十條和第六十二條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：
(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款；
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第六十九條 違反本條例第四十條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第七十條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第七十一條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝飾裝修保證金的，由價(jià)格主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第七十二條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及相關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未按照本條例規(guī)定組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組的；
(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第七十三條 對(duì)違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章 附 則
第七十四條 本條例有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
(一)專(zhuān)有部位，是指一套自用房屋分戶門(mén)內(nèi)的空間及其室內(nèi)墻面和天井、庭園等部位；
(二)專(zhuān)有設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部的門(mén)窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線等設(shè)備；
(三)共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)值的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、走廊通道、值班室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?/p>
(四)共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷(xiāo)售價(jià)格的由整幢住宅的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、電線、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
(五)共用設(shè)施，是指居住小區(qū)內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷(xiāo)售價(jià)格的由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、路燈、公益性文體設(shè)施、安全防范設(shè)施、供水供電設(shè)施、消防設(shè)施、信報(bào)箱(群)、排水管道窖井、化糞池、垃圾站(房)等設(shè)施；
(六)房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第七十五條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
(一)專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行房屋登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有二個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。
(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第七十六條 由人民政府投資建設(shè)或者儲(chǔ)備的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。
第七十七條 本條例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)的、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。
關(guān)于《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》的說(shuō)明
——2011年11月28日在江西省第十一屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議上
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng) 張勇
主任、各位副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：
我受省政府的委托，現(xiàn)就《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)修訂草案)作如下說(shuō)明。
一、修訂的必要性
發(fā)展物業(yè)管理，對(duì)于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提升城市社會(huì)管理和服務(wù)水平，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我省物業(yè)管理起步于上世紀(jì)90年代初，1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)了《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例的頒布實(shí)施，對(duì)規(guī)范我省物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。至2010年底，全省已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)981家，行業(yè)從業(yè)人員6萬(wàn)余人，新建住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%，全省物業(yè)管理整體水平日益提高。但是，隨著廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理需求和期盼不斷提高，加之新情況、新問(wèn)題不斷出現(xiàn)，物業(yè)管理糾紛也呈上升趨勢(shì)，物業(yè)管理收費(fèi)難、小區(qū)停車(chē)難、業(yè)主自治機(jī)制不健全等困難和問(wèn)題日益突出，我省現(xiàn)行條例已經(jīng)不能滿足當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際情況和客觀需要。2010年，根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的工作部署，省人大常委會(huì)對(duì)我省地方性法規(guī)進(jìn)行了一次全面清理，其中《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》作為需要全面修訂的項(xiàng)目，建議省政府列入年度立法計(jì)劃。因此，有必要對(duì)該條例進(jìn)行修訂。
二、審查經(jīng)過(guò)
修訂草案送審稿由我廳起草，于2011年3月31日?qǐng)?bào)省政府。在審查修改過(guò)程中，書(shū)面征求了省人大財(cái)經(jīng)委、省人大常委會(huì)法工委、省發(fā)改委、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳、省公安廳、省民政廳、省衛(wèi)生廳、省教育廳、省環(huán)保廳、省工商局、省消防總隊(duì)、省電力公司、部分房地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及11個(gè)設(shè)區(qū)市政府、部分縣級(jí)政府的意見(jiàn)。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬，會(huì)同省政府法制辦先后到鷹潭市、南昌市、宜春市、豐城市進(jìn)行調(diào)研。6月20日，分別召開(kāi)了專(zhuān)家論證會(huì)和部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)。根據(jù)調(diào)研、論證、協(xié)調(diào)中各方提出的意見(jiàn)，會(huì)同省政府法制辦對(duì)送審稿進(jìn)行了多次修改。
鑒于該立法項(xiàng)目涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，為增強(qiáng)政府立法的科學(xué)性、民主性，擴(kuò)大群眾的參與度，充分聽(tīng)取社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，提高政府立法質(zhì)量，經(jīng)凌成興常務(wù)副省長(zhǎng)同意，8月18日《江西日?qǐng)?bào)》刊登了修訂草案征求意見(jiàn)稿全文，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。截至9月底，共收到信件和電子郵件68封，意見(jiàn)二百余條，主要集中在物業(yè)質(zhì)量保修、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題上。我廳會(huì)同省政府法制辦對(duì)征集的意見(jiàn)進(jìn)行了逐條梳理，對(duì)有價(jià)值的意見(jiàn)予以了采納。
11月17日，省政府第57次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了修訂草案，提請(qǐng)省人大常委會(huì)審議。
三、幾個(gè)主要問(wèn)題的說(shuō)明
(一)關(guān)于《條例》的名稱(chēng)
原條例名稱(chēng)為《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，適用范圍僅限于城市居住小區(qū)，而目前物業(yè)管理已經(jīng)深入到機(jī)關(guān)、企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等非居住用房，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)界定為已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。因此，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，參照外省市的做法，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理的實(shí)際需要，將原《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修改為《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》。
(二)關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能否依法成立和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。為規(guī)范業(yè)主自治，保障業(yè)主權(quán)益，修訂草案明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，以及召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)需具備的條件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三條)。由于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備直接影響到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和正常開(kāi)展工作。因此，修訂草案對(duì)首次業(yè)主大會(huì)成立條件、業(yè)主大會(huì)籌備組的組織形式和工作職責(zé)等作了具體規(guī)定(第十二、十三、十四條)。為保證業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行，修訂草案規(guī)定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及成員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定(第二十八條)。
(三)關(guān)于住宅物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”為了將這一規(guī)定落到實(shí)處，避免住宅物業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，施工單位與建設(shè)單位互相推諉，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益得不到保障，借鑒貴州、上海等省市的做法，修訂草案設(shè)立了質(zhì)量保修金制度。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專(zhuān)項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。如果建設(shè)單位不履行法定保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支，以此保障業(yè)主的權(quán)益(第三十七條)。
(四)關(guān)于物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供連續(xù)不間斷服務(wù)，業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是物業(yè)管理正常有序運(yùn)行的保障。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)，修訂草案作了以下幾個(gè)方面的規(guī)定：一是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告(第四十二條)。二是為了防止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)因業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)訂合同而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷，修訂草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)(第四十九條)。三是規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問(wèn)題和糾紛(第五十四條)。
針對(duì)業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題，修訂草案作了以下幾個(gè)方面的規(guī)定：一是明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十五條)。二是規(guī)定已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)(第四十六條)。三是規(guī)定物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任(第四十七條)。
(五)關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)
合理使用、有效維護(hù)物業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同責(zé)任。為此，修訂草案主要作了以下幾方面規(guī)定：一是對(duì)改變物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施用途，以及占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地等行為作了限制性規(guī)定(第五十五條)。二是規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守國(guó)家和本省的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，同時(shí)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理責(zé)任(第六十、六十一條)。三是規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住建部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金(第六十四條)。四是規(guī)定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償(第六十五條)。
