《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）已由福建省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議于2018年9月30日審議通過，自2019年1月1日施行。為切實(shí)做好《條例》貫徹實(shí)施工作，按照《*、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號(hào)）要求，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見：
一、全面推進(jìn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)治理相融合
（一）進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門管理職責(zé)。各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，要切實(shí)履行好《條例》賦予的相關(guān)職責(zé)，積極會(huì)同有關(guān)部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處以及社區(qū)村（居）民委員會(huì)將《條例》確立的相關(guān)制度貫徹落實(shí)好，認(rèn)真研究物業(yè)管理發(fā)展中的新情況、新問題，及時(shí)制定相應(yīng)的規(guī)范。積極配合受理物業(yè)服務(wù)日常投訴糾紛，依法查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信用檔案。對(duì)嚴(yán)重違法失信企業(yè)要列入“行業(yè)黑名單”，限制其承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和參與評(píng)優(yōu)評(píng)先，并由項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行政主管部門向業(yè)主大會(huì)或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)提交終止物業(yè)服務(wù)合同、清退物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面建議。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，不斷促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)的健康發(fā)展。同時(shí)，市、縣物業(yè)管理行政主管部門要積極配合發(fā)展改革部門，制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）充分發(fā)揮社區(qū)村（居）民委員會(huì)在物業(yè)管理中的重要作用。各地要把物業(yè)管理工作納入社區(qū)治理范疇，推進(jìn)物業(yè)管理工作重心下移。加強(qiáng)社區(qū)黨組織、村（居）民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、自主管理機(jī)構(gòu)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。社區(qū)村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處組織成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，受理業(yè)主投訴舉報(bào)，及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。鼓勵(lì)社區(qū)村（居）民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)委員，或擔(dān)任監(jiān)事會(huì)成員。
（三）推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)的自治管理。鼓勵(lì)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并代為履行協(xié)調(diào)業(yè)主之間關(guān)系、督促業(yè)主履行有關(guān)交費(fèi)義務(wù)等業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處要明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、落實(shí)專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，配置專職物業(yè)管理工作人員，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。進(jìn)一步健全完善物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)管理項(xiàng)目交接、物業(yè)管理糾紛等物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布（或通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知）工作經(jīng)費(fèi)使用情況、本區(qū)域物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益收支明細(xì)情況。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主利益，涉嫌貪污受賄等現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)及時(shí)提請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)查取證、依法處理。對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的違反法律法規(guī)的決定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。
二、規(guī)范業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)行為，提升業(yè)主自治能力。
（一）各地根據(jù)《條例》第二十一條規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員（包括監(jiān)事會(huì)成員）的任職條件審核；鼓勵(lì)具有建筑、工程、消防、機(jī)電、法律、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)人員進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)，鼓勵(lì)在社區(qū)村（居）民委員會(huì)、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中的干部和黨員兼任所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)委員，提高業(yè)主委員會(huì)整體素質(zhì)和執(zhí)行能力。
（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程辦事，落實(shí)業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，管理和使用好公共收益，依法公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)換屆前的資產(chǎn)清查，業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)村（居）民委員會(huì)組成清算組，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處監(jiān)督下，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
三、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)
（一）明確投標(biāo)條件，提高招投標(biāo)水平。建設(shè)單位（業(yè)主）和業(yè)主委員會(huì)等招標(biāo)單位或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，應(yīng)在招投標(biāo)中將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況作為投標(biāo)加減分的必備條件。各地要結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況和物業(yè)項(xiàng)目備案管理，建立企業(yè)信用等級(jí)、在管物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目管理服務(wù)水平、專業(yè)技術(shù)人員情況與招投標(biāo)制度掛鉤機(jī)制，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)制度和環(huán)境。完善招投標(biāo)專家?guī)旖ㄔO(shè)，提高招投標(biāo)專業(yè)化水平。
（二）加強(qiáng)物業(yè)選聘招投標(biāo)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3家或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)未被列入“行業(yè)黑名單”或者信用評(píng)價(jià)等級(jí)不低于C級(jí)。對(duì)物業(yè)合同服務(wù)期滿的住宅物業(yè)項(xiàng)目，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國(guó)資控股的工廠、醫(yī)院、學(xué)校、大型公建設(shè)施、機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公樓等物業(yè)，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)的備案管理
（一）建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的合法性、合規(guī)性和對(duì)買受人合法權(quán)益的保護(hù)情況進(jìn)行審查，并作出審查意見。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，將企業(yè)基本信息報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門，主動(dòng)申請(qǐng)參加企業(yè)信用評(píng)價(jià)。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)記錄、承接查驗(yàn)結(jié)果、承接查驗(yàn)協(xié)議等內(nèi)容報(bào)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
五、進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為
（一）新建物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，社區(qū)村（居）民委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)代表或者專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在場(chǎng)見證和監(jiān)督。新建物業(yè)交接后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的結(jié)果負(fù)責(zé)，并保證建設(shè)單位所移交的資料符合《條例》第四十四條的規(guī)定。同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi)，將《條例》第四十四條規(guī)定的資料復(fù)印件或者電子文檔交物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處存檔。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng)，及時(shí)勸阻、制止住宅小區(qū)內(nèi)違反臨時(shí)管理規(guī)約或管理規(guī)約和治安、規(guī)劃、消防、環(huán)保、裝飾裝修等有關(guān)法律、法規(guī)的行為。對(duì)勸阻、制止無效的，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門書面報(bào)告，并配合做好執(zhí)法工作。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意或物業(yè)服務(wù)合同約定，不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，禁止在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。
（四）在前期物業(yè)服務(wù)期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后的公共收益存入專項(xiàng)維修資金專戶。未設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)將公共收益存入專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主對(duì)公共收益的收入和使用等相關(guān)情況有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置長(zhǎng)期公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營(yíng)收益情況、公共水電分?jǐn)偳闆r、電梯維修保養(yǎng)檢驗(yàn)費(fèi)用等有關(guān)事項(xiàng)，并可以通過移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。
六、加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理
（一）按照“先易后難、統(tǒng)籌兼顧、重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面”的原則，各市、縣（市、區(qū)）可通過向社會(huì)公開邀請(qǐng)方式，征集有接管老舊住宅小區(qū)意向且專業(yè)化實(shí)力強(qiáng)、口碑好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源庫。鼓勵(lì)各地政府每年安排一定專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，對(duì)推行長(zhǎng)效管理機(jī)制成效突出的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）對(duì)部分老舊小區(qū)面積小、人口少、樓棟分散、自治或代管效果不理想的情況，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會(huì)，可牽頭引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照“就近方便、降低成本”的原則，將小區(qū)“打包”交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，開展衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、門衛(wèi)執(zhí)勤等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。
（三）對(duì)未實(shí)行自主管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區(qū)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處可組織成立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行托底管理。
（四）鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅小區(qū)結(jié)合改造整治，依法建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車位（庫），經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，可以納入專項(xiàng)維修資金管理。按照財(cái)力與事權(quán)相匹配的原則，各市縣政府可結(jié)合出臺(tái)激勵(lì)政策，給予承接老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助扶持。
七、強(qiáng)化行業(yè)引領(lǐng)，提升服務(wù)水平
（一）省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)際情況，按照“細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范服務(wù)收費(fèi)”的原則，定期制定并公布服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)“菜單”，形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，并主動(dòng)協(xié)助所在地物業(yè)管理行政主管部門，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)。配合省建設(shè)行業(yè)工會(huì)組織開展全省物業(yè)管理員、電工、秩序維護(hù)員等崗位技能競(jìng)賽，表彰選拔一批優(yōu)秀選手，推薦參加全國(guó)物業(yè)行業(yè)的技能競(jìng)賽。
（二）各地物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定行業(yè)自律公約，加快推進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)需求，積極開展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)。
