廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第五十四條，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 根據(jù)《規(guī)定》第三條，市建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；
（二）監(jiān)督管理全市的專項(xiàng)維修資金；
（三）建立物業(yè)管理行業(yè)的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度；
（四）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策并開展政策宣傳工作；
（五）指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)主管部門開展下列工作：
1.依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為；
2.監(jiān)督物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；
3.開展物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督檢查；
4.建立物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺(tái)；
5.定期組織物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行管理的培訓(xùn)；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他職責(zé)。
第三條 民政部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)，履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)建立物業(yè)管理互動(dòng)共治體系。協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)依法指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、社會(huì)組織等開展工作，建立以社區(qū)為服務(wù)平臺(tái)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)施主體，社區(qū)內(nèi)社會(huì)組織廣泛參與的工作機(jī)制；
（二）會(huì)同有關(guān)部門指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛多元化調(diào)解，建立社區(qū)物業(yè)糾紛多元化協(xié)商解決機(jī)制；
（三）會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種形式的社區(qū)服務(wù)。
第四條 區(qū)建設(shè)主管部門履行轄區(qū)內(nèi)的下列物業(yè)管理工作職責(zé)：
（一）指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)管職責(zé)；
（二）會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)整和決定物業(yè)管理區(qū)域范圍；
（三）辦理（前期）物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)等備案事項(xiàng)；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；
（五）依法處理物業(yè)管理的信訪投訴事項(xiàng)，建立區(qū)級(jí)物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺(tái)；
（六）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批的初審工作；
（七）配合開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)檢查工作；
（八）開展對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的日常監(jiān)督檢查工作；
（九）依法實(shí)施物業(yè)管理的行政處罰；
（十）負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金使用和核銷的日常監(jiān)督管理工作；
（十一）定期組織街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)的相關(guān)工作人員、業(yè)主委員會(huì)委員（候選人）、業(yè)主委員會(huì)專職工作人員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行管理的培訓(xùn)；
（十二）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。
區(qū)建設(shè)主管部門可以委托所屬物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在區(qū)民政部門、區(qū)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下，具體履行轄區(qū)內(nèi)下列工作職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)籌備、成立、換屆等工作；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常工作；
（三）在未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)集體辭職、業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)且拒不執(zhí)行限期組織召開業(yè)主大會(huì)決定的情形下，負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)；
（四）對(duì)業(yè)主委員會(huì)無法召開會(huì)議的，負(fù)責(zé)直接組織召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（五）對(duì)業(yè)主委員會(huì)未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉；
（六）責(zé)令業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)限期改正違法違規(guī)的決定；
（七）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會(huì)的公章；
（八）組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；
（九）依法處理涉及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的信訪事項(xiàng)；
（十）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可委托社區(qū)居民委員會(huì)（社區(qū)工作站）實(shí)施前款所列的具體工作。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備物業(yè)管理工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。
第六條 各區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可通過購買服務(wù)方式，聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌備、成立和換屆，以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)《規(guī)定》第七條、第八條向市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)查閱業(yè)主相關(guān)資料的，市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)在收到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的書面查詢函件后7個(gè)工作日內(nèi)以書面形式答復(fù)并提供所查閱內(nèi)容。
第八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組按《規(guī)定》第九條至第十一條組織成立，成員為7至11人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。
籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派工作人員擔(dān)任，常務(wù)副組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)派代表擔(dān)任。建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委托一名代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。
第九條 籌備組成員中的業(yè)主應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在本住宅小區(qū)實(shí)際居��；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù)；
（四）本人、配偶及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；
（五）熱心公益事業(yè)，具有參加籌備組工作的時(shí)間；
（六）無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為；
（七）臨時(shí)管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。
第十條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按《規(guī)定》第十條組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，在收到建設(shè)單位報(bào)告或業(yè)主請(qǐng)求后，應(yīng)當(dāng)制定組建籌備組的公告，明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時(shí)限等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。
社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦籌備組中的業(yè)主成員。
籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期間，業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核�；I備組自公告之日起成立，并按相關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會(huì)。
第十一條 鼓勵(lì)規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主代表制度，具體指業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管理事項(xiàng)的表決權(quán)。
業(yè)主代表資格及選舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員及其候選人應(yīng)符合下列條件：
（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)在本住宅區(qū)實(shí)際居��；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具備一定組織能力；
（四）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù)；
（五）未發(fā)生侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；
（六）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；
（七）本人、配偶及直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系；
（八）具備履行職責(zé)的健康條件和文化水平；
（九）具有履行職責(zé)的工作時(shí)間；
（十）無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他條件。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時(shí)間較長(zhǎng)的委員擔(dān)任。
鼓勵(lì)在社區(qū)居民委員會(huì)或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機(jī)制。
業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或其他組織參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。
第十三條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以給予業(yè)主委員會(huì)成員適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。
鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《規(guī)定》第十八條聘請(qǐng)專職工作人員處理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確其工作職責(zé)、工作時(shí)間、工作內(nèi)容和薪資報(bào)酬。專職工作人員應(yīng)當(dāng)定期接受區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織的培訓(xùn)。
第十四條 《規(guī)定》第十九條第四項(xiàng)中“無正當(dāng)理由”包括但不限于下列理由：
（一）尚未入住或房屋空置；
（二）個(gè)人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同；
（三）房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意；
（四）其他部分業(yè)主不交費(fèi)；
（五）其他物業(yè)使用人對(duì)本人造成生活影響或相關(guān)損失；
（六）對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料：
（一）業(yè)主委員會(huì)名稱和成員名單；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）首期、日常專項(xiàng)維修資金的收支情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；
（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（八）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的處分情況；
（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。
前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公示，若有變化的應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。
前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公示一次，公示期7日以上，第四項(xiàng)、第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同步在“廈門市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理網(wǎng)”公示。
前款第七項(xiàng)、第八項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起5日內(nèi)予以公示，公示期不少于7日。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得存在下列行為：
（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或停車費(fèi)用減免及其他不正當(dāng)利益；
（二）采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項(xiàng)維修資金、共有部分收益等歸全體業(yè)主共有的資產(chǎn)；
（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；
（四）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員資格：
（一）不履行業(yè)主法定義務(wù)的；
（二）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
（三）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的；
（四）利用業(yè)主委員會(huì)委員身份謀取私利的；
（五）侵害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主合法權(quán)益的；
（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員有上述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議終止其委員資格，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在收到申請(qǐng)之后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)做出表決決定。業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定時(shí)限組織召開的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開。
出現(xiàn)上述情形的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起終止。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自其選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（一）業(yè)主委員會(huì)備案表；
（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的業(yè)主身份證明、個(gè)人簡(jiǎn)歷、聯(lián)系方式等基本情況；
（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定要求的其他材料。
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員名單等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理變更備案。
資料齊全、符合法定形式的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)放業(yè)主委員會(huì)備案證明或變更備案證明。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的備案證明。業(yè)主委員會(huì)印章標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。
第二十條 上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿10日內(nèi)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)資金使用情況等進(jìn)行審計(jì)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由專職工作人員或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料，可以采用以下方式之一進(jìn)行抄送：
（一）掛號(hào)信件或特快專遞；
（二）電子郵件；
（三）手機(jī)短信；
（四）其他電子信息傳送方式。
業(yè)主的住址、電話、電子郵箱等聯(lián)系方式以入住時(shí)登記的信息為準(zhǔn)；業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的信息為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)召集人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)抄送業(yè)主的相關(guān)信息，按照業(yè)主登記的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。
抄送人應(yīng)當(dāng)保留已抄送的相關(guān)記錄。
第二十三條 需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告或公示的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的宣傳欄以及幢（梯）張貼的形式，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充：
（一）在物業(yè)服務(wù)場(chǎng)所、業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所張貼；
（二）在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場(chǎng)、商場(chǎng)等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。
第二十四條 關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌備、成立、換屆等工作，各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況，制訂具體操作細(xì)則。
鼓勵(lì)各區(qū)設(shè)立扶持業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的資金，用于培訓(xùn)相關(guān)人員，評(píng)選和獎(jiǎng)勵(lì)有突出表現(xiàn)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、日常專項(xiàng)維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長(zhǎng)期公示。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)制度，按照合同約定加強(qiáng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、維護(hù)，并做好記錄。
電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防設(shè)施設(shè)備，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方的安全管理責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，對(duì)裝飾裝修的時(shí)間、內(nèi)容、垃圾處理、噪音控制以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項(xiàng)和違約責(zé)任進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還裝修保證金。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修過程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位、違章搭建的，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀；業(yè)主、物業(yè)使用人不修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作的組織、落實(shí)情況應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信評(píng)價(jià)范圍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合安防工程的組織實(shí)施。
第二十九條 本市物業(yè)項(xiàng)目鼓勵(lì)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目可配備一名負(fù)責(zé)的項(xiàng)目經(jīng)理。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《規(guī)定》第二十四條備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會(huì)備案證明；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同；
（四）普通住宅前期物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)通知書；
（五）項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動(dòng)合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。
資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第三十二條 政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費(fèi)；不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理和服務(wù)。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用或管理事項(xiàng)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目獨(dú)立設(shè)賬，按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。物業(yè)服務(wù)酬金應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取。
實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年至少公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)需要，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公告。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會(huì)、區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
物業(yè)服務(wù)合同未到期，需提前解除的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)建設(shè)主管部門后，并提前30日告知全體業(yè)主。
第三十六條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的；
（二）生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷的；
（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第三十七條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主本人承擔(dān)。
物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新和管理責(zé)任，由有關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)變更為兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)充設(shè)立專項(xiàng)維修資金。
第三十九條 建設(shè)主管部門可聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行審計(jì)，并依法對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。
專項(xiàng)維修資金管理工作經(jīng)費(fèi)納入建設(shè)主管部門預(yù)算。
第四十條 首期專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入市建設(shè)主管部門設(shè)立的維修資金專戶。經(jīng)市建設(shè)主管部門授權(quán)，日常專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行開立專戶，資金的繳存和使用接受建設(shè)主管部門監(jiān)督。
專項(xiàng)維修資金的使用由具有造價(jià)咨詢資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)審核。造價(jià)審核費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用可從專項(xiàng)維修資金中列支。
第四十一條 已成立業(yè)主委員會(huì)且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項(xiàng)進(jìn)行審核確認(rèn)；未成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)代為確認(rèn)。
第四十二條 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金：
（一）屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的；
（二）電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門要求對(duì)電梯進(jìn)行維修、更新、改造的；
（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的；
（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險(xiǎn)的；
（五）共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；
（六）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，消防部門下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。
第四十三條 根據(jù)《規(guī)定》第三十七條需進(jìn)行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的，續(xù)籌的方式、金額等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，并由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。未按時(shí)足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面方式督促限期續(xù)籌；逾期仍未足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交。
第四章 監(jiān)督和責(zé)任
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員違反本實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)委員或?qū)Ｂ毠ぷ魅藛T的相關(guān)不良行為，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報(bào)區(qū)建設(shè)主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
第四十五條 上一屆業(yè)主委員會(huì)違反本實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定，拒不將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)并辦理好交接手續(xù)的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以責(zé)令限期改正，也可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第四十七條 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)列入向社會(huì)公布的警示名單。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實(shí)施細(xì)則第三十六條規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第四十五條予以處理。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途、不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主投訴較多且屬實(shí)、未按規(guī)定繳存日常專項(xiàng)維修資金和公布專項(xiàng)維修資金收支情況等情形的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定處理，并作為不良行為記入誠信檔案。
第五十條 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛的，可以向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出糾紛調(diào)解。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織調(diào)解，達(dá)成調(diào)解意見的，應(yīng)當(dāng)形成雙方簽署的具有法律效力的書面調(diào)解意見書。
鼓勵(lì)建立物業(yè)服務(wù)糾紛第三方調(diào)解機(jī)制。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大矛盾糾紛影響社會(huì)穩(wěn)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集信訪、公安、司法、建設(shè)、城管等相關(guān)部門組成聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行妥善處理，加大對(duì)有關(guān)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立與換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘解聘、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接等突出矛盾糾紛的調(diào)處力度。
第五章 附 則
第五十二條 保障性住房的專項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理工作按照本市保障性住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十三條 本實(shí)施細(xì)則由市建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第五十四條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行，有效期5年。
