廈門物業(yè)管理條例實施細(xì)則最新修訂版(全文)

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廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細(xì)則

第一章 總 則

第一條 根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第五十四條,制定本實施細(xì)則。

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第二條 根據(jù)《規(guī)定》第三條,市建設(shè)主管部門履行下列職責(zé):

(一)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;

(二)監(jiān)督管理全市的專項維修資金;

(三)建立物業(yè)管理行業(yè)的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度;

(四)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策并開展政策宣傳工作;

(五)指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)主管部門開展下列工作:

1.依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為;

2.監(jiān)督物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)活動;

3.開展物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督檢查;

4.建立物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺;

5.定期組織物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行管理的培訓(xùn);

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他職責(zé)。

第三條 民政部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會,履行下列職責(zé):

(一)指導(dǎo)建立物業(yè)管理互動共治體系。協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會依法指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社會組織等開展工作,建立以社區(qū)為服務(wù)平臺、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實施主體,社區(qū)內(nèi)社會組織廣泛參與的工作機(jī)制;

(二)會同有關(guān)部門指導(dǎo)社區(qū)居民委員會參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛多元化調(diào)解,建立社區(qū)物業(yè)糾紛多元化協(xié)商解決機(jī)制;

(三)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)社區(qū)居委會支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種形式的社區(qū)服務(wù)。

第四條 區(qū)建設(shè)主管部門履行轄區(qū)內(nèi)的下列物業(yè)管理工作職責(zé):

(一)指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)管職責(zé);

(二)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)整和決定物業(yè)管理區(qū)域范圍;

(三)辦理(前期)物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)等備案事項;

(四)監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動;

(五)依法處理物業(yè)管理的信訪投訴事項,建立區(qū)級物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺;

(六)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批的初審工作;

(七)配合開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)檢查工作;

(八)開展對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)督檢查工作;

(九)依法實施物業(yè)管理的行政處罰;

(十)負(fù)責(zé)專項維修資金使用和核銷的日常監(jiān)督管理工作;

(十一)定期組織街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員、業(yè)主委員會委員(候選人)、業(yè)主委員會專職工作人員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會運行管理的培訓(xùn);

(十二)法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)建設(shè)主管部門可以委托所屬物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在區(qū)民政部門、區(qū)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下,具體履行轄區(qū)內(nèi)下列工作職責(zé):

(一)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備、成立、換屆等工作;

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作;

(三)在未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會且拒不執(zhí)行限期組織召開業(yè)主大會決定的情形下,負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會;

(四)對業(yè)主委員會無法召開會議的,負(fù)責(zé)直接組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;

(五)對業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的,監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉,或者直接組織換屆選舉;

(六)責(zé)令業(yè)主大會、業(yè)主委員會限期改正違法違規(guī)的決定;

(七)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的公章;

(八)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;

(九)依法處理涉及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的信訪事項;

(十)法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可委托社區(qū)居民委員會(社區(qū)工作站)實施前款所列的具體工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)配備物業(yè)管理工作人員,落實工作經(jīng)費。

第六條 各區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可通過購買服務(wù)方式,聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查,業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆,以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依據(jù)《規(guī)定》第七條、第八條向市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)查閱業(yè)主相關(guān)資料的,市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)在收到街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的書面查詢函件后7個工作日內(nèi)以書面形式答復(fù)并提供所查閱內(nèi)容。

第八條 首次業(yè)主大會籌備組按《規(guī)定》第九條至第十一條組織成立,成員為7至11人單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)派工作人員擔(dān)任,常務(wù)副組長由社區(qū)居民委員會派代表擔(dān)任。建設(shè)單位已不存在,或經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委托一名代表參加籌備組的,建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

第九條 籌備組成員中的業(yè)主應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)具有業(yè)主身份,住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在本住宅小區(qū)實際居;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù);

(四)本人、配偶及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職;

(五)熱心公益事業(yè),具有參加籌備組工作的時間;

(六)無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

(七)臨時管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。

第十條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按《規(guī)定》第十條組織成立首次業(yè)主大會籌備組,在收到建設(shè)單位報告或業(yè)主請求后,應(yīng)當(dāng)制定組建籌備組的公告,明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限等,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告,組織業(yè)主推薦籌備組中的業(yè)主成員。

籌備組成員名單確定后,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,公示期間,業(yè)主對籌備組成員有異議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核;I備組自公告之日起成立,并按相關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會。

第十一條 鼓勵規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域,建立業(yè)主代表制度,具體指業(yè)主可以以書面委托的形式,約定由業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管理事項的表決權(quán)。

業(yè)主代表資格及選舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員及其候選人應(yīng)符合下列條件:

(一)具有業(yè)主身份,住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)在本住宅區(qū)實際居住;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵紀(jì)守法,熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具備一定組織能力;

(四)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù);

(五)未發(fā)生侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為;

(六)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職;

(七)本人、配偶及直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系;

(八)具備履行職責(zé)的健康條件和文化水平;

(九)具有履行職責(zé)的工作時間;

(十)無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔(dān)任。

鼓勵在社區(qū)居民委員會或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會委員交叉任職,完善聯(lián)合工作機(jī)制。

業(yè)主是法人或者其他組織的,可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。

第十三條 經(jīng)業(yè)主大會決定,可以給予業(yè)主委員會成員適當(dāng)?shù)膱蟪,費用由業(yè)主共同承擔(dān)。

鼓勵業(yè)主大會和業(yè)主委員會根據(jù)《規(guī)定》第十八條聘請專職工作人員處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常事務(wù),并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確其工作職責(zé)、工作時間、工作內(nèi)容和薪資報酬。專職工作人員應(yīng)當(dāng)定期接受區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織的培訓(xùn)。

第十四條 《規(guī)定》第十九條第四項中“無正當(dāng)理由”包括但不限于下列理由:

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同;

(三)房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;

(四)其他部分業(yè)主不交費;

(五)其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失;

(六)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿。

第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料:

(一)業(yè)主委員會名稱和成員名單;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)首期、日常專項維修資金的收支情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況;

(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(八)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況;

(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。

前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公示,若有變化的應(yīng)當(dāng)及時更新。

前款第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每半年公示一次,公示期7日以上,第四項、第五項應(yīng)當(dāng)同步在“廈門市物業(yè)專項維修資金管理網(wǎng)”公示。

前款第七項、第八項,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起5日內(nèi)予以公示,公示期不少于7日。

第十六條 業(yè)主委員會委員、候補委員和專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,不得存在下列行為:

(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費或停車費用減免及其他不正當(dāng)利益;

(二)采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等歸全體業(yè)主共有的資產(chǎn);

(三)索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;

(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,由業(yè)主大會決定終止其委員資格:

(一)不履行業(yè)主法定義務(wù)的;

(二)無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的;

(三)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)的;

(四)利用業(yè)主委員會委員身份謀取私利的;

(五)侵害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主合法權(quán)益的;

(六)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員有上述情形之一的,經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議終止其委員資格,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在收到申請之后10日內(nèi),應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會做出表決決定。業(yè)主委員會未按照規(guī)定時限組織召開的,可由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開。

出現(xiàn)上述情形的,業(yè)主委員會委員資格自業(yè)主大會會議作出決定之日起終止。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自其選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

(一)業(yè)主委員會備案表;

(二)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員、候補委員的業(yè)主身份證明、個人簡歷、聯(lián)系方式等基本情況;

(五)業(yè)主大會決定的其他重大事項;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定要求的其他材料。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等事項內(nèi)容發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理變更備案。

資料齊全、符合法定形式的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時發(fā)放業(yè)主委員會備案證明或變更備案證明。

第十九條 業(yè)主委員會向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時,應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的備案證明。業(yè)主委員會印章標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。

第二十條 上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿10日內(nèi)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會,并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以聘請第三方審計機(jī)構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)資金使用情況等進(jìn)行審計。

第二十一條 業(yè)主委員會委員集體提出辭職的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由,并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由專職工作人員或者其他檔案保管人員保管,并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

第二十二條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料,可以采用以下方式之一進(jìn)行抄送:

(一)掛號信件或特快專遞;

(二)電子郵件;

(三)手機(jī)短信;

(四)其他電子信息傳送方式。

業(yè)主的住址、電話、電子郵箱等聯(lián)系方式以入住時登記的信息為準(zhǔn);業(yè)主未入住的,以業(yè)主首次書面提供的信息為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的,應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)抄送業(yè)主的相關(guān)信息,按照業(yè)主登記的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后,即完成抄送。

抄送人應(yīng)當(dāng)保留已抄送的相關(guān)記錄。

第二十三條 需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告或公示的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的宣傳欄以及幢(梯)張貼的形式,同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作為補充:

(一)在物業(yè)服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼;

(二)在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼;

(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。

第二十四條 關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立、換屆等工作,各區(qū)可根據(jù)實際情況,制訂具體操作細(xì)則。

鼓勵各區(qū)設(shè)立扶持業(yè)主大會和業(yè)主委員會發(fā)展的資金,用于培訓(xùn)相關(guān)人員,評選和獎勵有突出表現(xiàn)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

第三章 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、日常專項維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息,并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長期公示。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)制度,按照合同約定加強(qiáng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、維護(hù),并做好記錄。

電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防設(shè)施設(shè)備,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng),并明確各方的安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、管理時,相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,對裝飾裝修的時間、內(nèi)容、垃圾處理、噪音控制以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項和違約責(zé)任進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還裝修保證金。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修過程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位、違章搭建的,由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主、物業(yè)使用人不修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀,所需費用從裝修保證金中抵扣,不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作的組織、落實情況應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信評價范圍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合安防工程的組織實施。

第二十九條 本市物業(yè)項目鼓勵實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。一個物業(yè)管理項目可配備一名負(fù)責(zé)的項目經(jīng)理。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《規(guī)定》第二十四條備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料:

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報表;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會備案證明;

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同;

(四)普通住宅前期物業(yè)項目的中標(biāo)通知書;

(五)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。

資料齊全、符合法定形式的,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。承接查驗中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改,并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

第三十二條 政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作,不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營和服務(wù)活動,不得亂攤派、亂收費;不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理和服務(wù)。

第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營性收益使用或管理事項。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項目獨立設(shè)賬,按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。物業(yè)服務(wù)酬金應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取。

實行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,每半年至少公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。業(yè)主委員會可根據(jù)需要,聘請會計師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計,并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。

物業(yè)服務(wù)合同未到期,需提前解除的,應(yīng)當(dāng)報告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)建設(shè)主管部門后,并提前30日告知全體業(yè)主。

第三十六條 有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域,不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出:

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的;

(二)生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷的;

(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

第三十七條 物業(yè)保修期滿后,業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé),所需費用由業(yè)主本人承擔(dān)。

物業(yè)保修期滿后,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新和管理責(zé)任,由有關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,并承擔(dān)修復(fù)的費用。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域由一個獨立產(chǎn)權(quán)單位申請變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的,應(yīng)當(dāng)及時補充設(shè)立專項維修資金。

第三十九條 建設(shè)主管部門可聘請第三方審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域?qū)m椌S修資金繳存、使用情況進(jìn)行審計,并依法對違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。

專項維修資金管理工作經(jīng)費納入建設(shè)主管部門預(yù)算。

第四十條 首期專項維修資金應(yīng)存入市建設(shè)主管部門設(shè)立的維修資金專戶。經(jīng)市建設(shè)主管部門授權(quán),日常專項維修資金可以由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項維修資金專戶管理銀行開立專戶,資金的繳存和使用接受建設(shè)主管部門監(jiān)督。

專項維修資金的使用由具有造價咨詢資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)審核。造價審核費用、監(jiān)理費用可從專項維修資金中列支。

第四十一條 已成立業(yè)主委員會且在有效期內(nèi)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項進(jìn)行審核確認(rèn);未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不在有效期內(nèi)的,由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代為確認(rèn)。

第四十二條 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的,可以按照緊急維修程序使用專項維修資金:

(一)屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的;

(二)電梯出現(xiàn)故障,特種設(shè)備管理部門要求對電梯進(jìn)行維修、更新、改造的;

(三)高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障,不能正常供水的;

(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險的;

(五)共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等,不能正常使用的;

(六)消防設(shè)施出現(xiàn)故障,消防部門下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。

第四十三條 根據(jù)《規(guī)定》第三十七條需進(jìn)行專項維修資金續(xù)籌的,續(xù)籌的方式、金額等具體事項由業(yè)主大會決定,并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實施。

尚未成立業(yè)主大會的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。未按時足額續(xù)籌的,業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面方式督促限期續(xù)籌;逾期仍未足額續(xù)籌的,業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交。

第四章 監(jiān)督和責(zé)任

第四十四條 業(yè)主委員會委員、候補委員和專職工作人員違反本實施細(xì)則第十六條規(guī)定的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員或?qū)B毠ぷ魅藛T的相關(guān)不良行為,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布,并抄報區(qū)建設(shè)主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會公布的警示名單。

第四十五條 上一屆業(yè)主委員會違反本實施細(xì)則第二十條規(guī)定,拒不將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會并辦理好交接手續(xù)的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的,業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

第四十六條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)予以責(zé)令限期改正,也可以請求人民法院予以撤銷。

第四十七條 物業(yè)項目經(jīng)理違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以查處,并作為不良行為記入誠信檔案;情節(jié)嚴(yán)重的,應(yīng)當(dāng)列入向社會公布的警示名單。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實施細(xì)則第三十六條規(guī)定的,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第四十五條予以處理。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途、不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主投訴較多且屬實、未按規(guī)定繳存日常專項維修資金和公布專項維修資金收支情況等情形的,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定處理,并作為不良行為記入誠信檔案。

第五十條 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛的,可以向所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出糾紛調(diào)解。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時組織調(diào)解,達(dá)成調(diào)解意見的,應(yīng)當(dāng)形成雙方簽署的具有法律效力的書面調(diào)解意見書。

鼓勵建立物業(yè)服務(wù)糾紛第三方調(diào)解機(jī)制。

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大矛盾糾紛影響社會穩(wěn)定的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時召集信訪、公安、司法、建設(shè)、城管等相關(guān)部門組成聯(lián)席會議進(jìn)行妥善處理,加大對有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立與換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘解聘、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接等突出矛盾糾紛的調(diào)處力度。

第五章 附 則

第五十二條 保障性住房的專項維修資金使用等物業(yè)管理工作按照本市保障性住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條 本實施細(xì)則由市建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十四條 本實施細(xì)則自發(fā)布之日起施行,有效期5年。

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