鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本細(xì)則。
第三條新建住宅區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)有計(jì)劃地組織綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學(xué)校等其它物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理。
第四條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房管部門）是全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本細(xì)則的組織實(shí)施。
轄市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門共同推動(dòng)物業(yè)管理工作。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財(cái)政、物價(jià)、工商、稅務(wù)、園林等相關(guān)部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
街道辦事處（含鎮(zhèn)人民政府，下同）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)開展工作。
第五條物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
（一）新辦的物業(yè)管理企業(yè)從事居民服務(wù)業(yè)的自開業(yè)之日起，可減征或免征所得稅1年。
（二）新辦的勞動(dòng)就業(yè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，凡安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達(dá)到從業(yè)人員總數(shù)60%，經(jīng)勞動(dòng)部門認(rèn)定，稅務(wù)部門審批，免征企業(yè)所得稅3年；免稅期滿后當(dāng)年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數(shù)30%以上的，減半征收所得稅2年。
（三）對(duì)社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加隨營(yíng)業(yè)稅一同免征，3年內(nèi)免征工商行政性收費(fèi)。
（四）物業(yè)管理企業(yè)以全部收入減去代業(yè)主或承租者支付的水、電、燃?xì)�、房屋租金的價(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
（五）新成立物業(yè)管理企業(yè)3年內(nèi)享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價(jià)調(diào)節(jié)基金、糧食風(fēng)險(xiǎn)基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。
（六）物業(yè)管理企業(yè)受托管理的經(jīng)政府整治的老住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)列入代辦項(xiàng)目，不計(jì)入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中按照法律的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第七條物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主（臨時(shí)）公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反規(guī)定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見(jiàn)。業(yè)主委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主參加會(huì)議的，受托的業(yè)主可以代為轉(zhuǎn)交投票的書面意見(jiàn)。
物業(yè)使用人出席業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)出具業(yè)主的書面委托書。如業(yè)主出具書面委托書確有困難的，經(jīng)社區(qū)居委會(huì)證明該物業(yè)使用人為業(yè)主直系親屬且長(zhǎng)期居住的，可出席會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)多于200戶的，可由業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1一5名候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主代表大會(huì)7日前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。
第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循方便居民的生活和工作，有利于物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，有利于社區(qū)建設(shè)與管理，有利于公建配套設(shè)施發(fā)揮最大效益的原則，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體劃分。物業(yè)管理區(qū)域劃分后，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50％，或者首戶業(yè)主入住已滿2年的，應(yīng)當(dāng)依法召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域，可以先期成立業(yè)主委員會(huì)。先期成立的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50％以后，及時(shí)補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會(huì)。
第十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合首次業(yè)主大會(huì)成立條件后30日內(nèi)，以書面形式告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處；業(yè)主也可書面告知物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在收到書面告知15日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條首次業(yè)主大會(huì)籌備組由社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，人數(shù)一般為7－15名�；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)居委會(huì)工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于5日，籌備組自公告期滿后成立。
籌備組自成立之日起30日內(nèi)依法做好業(yè)主大會(huì)召開的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并完成召開首次業(yè)主大會(huì)的工作。物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組召開首次業(yè)主大會(huì)。
第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，住宅房屋實(shí)行一戶一票。與住宅同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)按照每一房屋權(quán)屬證為一票，每一房屋權(quán)屬證所登記的建筑面積超過(guò)該住宅小區(qū)住宅戶均建筑面積一倍以上的，可增加一票。單個(gè)業(yè)主所持有的投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30%。
業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第十四條召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有代表過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用征求意見(jiàn)的形式。涉及選舉業(yè)主委員會(huì)和討論議決有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域重大事項(xiàng)內(nèi)容的會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用集體討論的形式召開業(yè)主大會(huì)。
第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集。逾期仍不召集的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織召集。其他單位和個(gè)人召集的業(yè)主大會(huì)會(huì)議無(wú)效。
第十六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)并承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
第十七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)由5至15人的單數(shù)組成，業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦，聯(lián)名業(yè)主的具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)類型和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)確定。業(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不低于20％。
業(yè)主委員會(huì)委員在任屆內(nèi)拒不履行業(yè)主義務(wù)，以及其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止其委員資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。委員資格終止之日起3日內(nèi)，應(yīng)將其保管的檔案資料和有關(guān)財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地的街道辦事處指定專人負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。
第十九條業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得一定數(shù)量的津貼。津貼來(lái)源和津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定后在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職并接受物業(yè)管理企業(yè)津貼。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第二十條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員如出現(xiàn)個(gè)別缺額時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按法定程序及時(shí)予以補(bǔ)充，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)委員缺額超過(guò)半數(shù)以上時(shí)，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)予以補(bǔ)選。
第二十一條業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)因客觀原因集體辭職或解散的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)依法組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條建設(shè)單位依法制定的業(yè)主臨時(shí)公約和經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域予??具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷，并通告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)（職稱）資格證書。
已領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，來(lái)本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹抗懿块T備案。
第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中依照法律的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)委托合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)（前期）服務(wù)合同的主要內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)管理企業(yè)因故提前終止服務(wù)，或按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定期限屆滿的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告示全體業(yè)主，同時(shí)公示物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，公布物業(yè)管理用房及其他屬于全體業(yè)主的公共財(cái)物，接受業(yè)主質(zhì)詢。
物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)管理企業(yè)。在未落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)之前，其小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序等服務(wù)，由物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)代為臨時(shí)管理。
第二十五條建立物業(yè)管理企業(yè)履約保證金制度。物業(yè)管理企業(yè)履約保證金用于物業(yè)管理企業(yè)非正常退出物業(yè)后、新聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入物業(yè)前過(guò)渡管理的費(fèi)用。履約保證金的標(biāo)準(zhǔn)不低于每萬(wàn)平方米建筑面積1000元，具體數(shù)額由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)，在物業(yè)（前期）服務(wù)合同中與受托的物業(yè)管理企業(yè)約定。履約保證金存入轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的帳戶。如物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約的或因不可抗力因素導(dǎo)致合同終止的，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將履約保證金全部退還物業(yè)管理企業(yè)。
第二十六條承擔(dān)前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)在首次業(yè)主大會(huì)未成立前，因故終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，仍由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)重新選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。
第二十七條首次業(yè)主大會(huì)上應(yīng)當(dāng)作出續(xù)聘或解聘前期物業(yè)管理企業(yè)的決定。業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)及時(shí)與續(xù)聘企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)作出解聘前期物業(yè)管理企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，在30日內(nèi)完成重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，并與新聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展相關(guān)工作；協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
第四章物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第二十九條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位必須通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十條新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位必須在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第三十一條物業(yè)（前期）服務(wù)合同的主要內(nèi)容由當(dāng)事人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本商定。
第三十二條普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。通過(guò)招標(biāo)確定的公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)結(jié)束后向價(jià)格主管部門備案。價(jià)格主管部門應(yīng)及時(shí)出具備案文件。未通過(guò)招標(biāo)確定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，事前應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門審核。已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，按照本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)市價(jià)格主管部門備案。
高檔住宅、別墅、非住宅用房等其他物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，由當(dāng)事人在物業(yè)（前期）服務(wù)合同中協(xié)商確定。滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦收費(fèi)，由當(dāng)事人協(xié)商確定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公布物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)按月或季度收取，最多可預(yù)收一年。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，至少每半年公布一次，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。
第三十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得拒絕履行依約交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，損害其他業(yè)主的利益。
第三十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收具備交付條件的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。根據(jù)房屋銷售合同約定，已經(jīng)驗(yàn)收具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人承擔(dān)。
房屋交付給業(yè)主后，業(yè)主進(jìn)行裝飾裝修期間應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人連續(xù)六個(gè)月未居住且向受托的物業(yè)管理企業(yè)辦理未入住書面告知手續(xù)的視為空關(guān)房，業(yè)主在空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按70％交納。
已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位的原因尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)使用人交納，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十五條建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)所委托物業(yè)管理項(xiàng)目的前期介入費(fèi)用、接管驗(yàn)收費(fèi)用、物業(yè)管理企業(yè)的開辦費(fèi)用及項(xiàng)目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足的補(bǔ)貼等。各項(xiàng)費(fèi)用和補(bǔ)貼的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)后執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門審核后執(zhí)行。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)），由本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有，協(xié)議另有約定的除外。但是，法律有規(guī)定的從其規(guī)定。屬于業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用，不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個(gè)人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應(yīng)在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對(duì)不按規(guī)定停放影響住宅物業(yè)管理區(qū)域道路通行或者公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按有關(guān)協(xié)議進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由車主承擔(dān)。
第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)凡是向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用的，有關(guān)收費(fèi)單位可以委托給物業(yè)管理企業(yè)代為收取。委托代為收取費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)可以依協(xié)議將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)與委托代收的相關(guān)費(fèi)用合并征收。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十八條新建物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和本細(xì)則的規(guī)定安排物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施。規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃核準(zhǔn)的圖紙上標(biāo)注物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置并在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明面積；設(shè)計(jì)單位應(yīng)在圖紙上注明設(shè)計(jì)的實(shí)際面積。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大、有多個(gè)相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)構(gòu)成的物業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)管理服務(wù)用房的建設(shè)應(yīng)以方便業(yè)主使用為原則合理規(guī)劃配置。
新建物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的路燈、水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的管護(hù)、生活垃圾的清運(yùn)等，建設(shè)單位必須與相關(guān)部門辦理一次性移交手續(xù)。
物業(yè)項(xiàng)目交付進(jìn)行綜合驗(yàn)收時(shí)，所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房和相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)、移交進(jìn)行驗(yàn)收。
第三十九條物業(yè)管理服務(wù)用房建設(shè)的具體標(biāo)準(zhǔn)和用途為：按物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積4‰的比例建設(shè)，根據(jù)建設(shè)比例物業(yè)管理服務(wù)用房面積小于100平方米的按100平方米建設(shè)，其中：2.5‰作為物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房；1.5‰作為物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)在規(guī)劃的商業(yè)配套房中提供。
建設(shè)單位在移交物業(yè)管理服務(wù)用房時(shí)，應(yīng)達(dá)到國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房建設(shè)的基本標(biāo)準(zhǔn)。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車棚、車庫(kù)、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。
本細(xì)則實(shí)施之前建成的住宅區(qū)未提供物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房的，可參照上述面積標(biāo)準(zhǔn)，列入政府整治項(xiàng)目中逐步建設(shè)完善。
第四十條物業(yè)服務(wù)辦公用房和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用房屬該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)辦理共有產(chǎn)權(quán)登記。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)用房、共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同，其收入主要用于補(bǔ)充該物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足。業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理合同應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主委員會(huì)每年可對(duì)委托經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)時(shí)，必須嚴(yán)格按照該物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)范，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。因未按規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)造成物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛的，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
物業(yè)（前期）服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知書之日起7日內(nèi)將物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第四十二條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的用途或房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自將住宅房改為經(jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，任何部門不得批準(zhǔn)住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
第四十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
第四十四條業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，必須遵守國(guó)家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，實(shí)施白蟻預(yù)防處理。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞或不采取有效措施而影響到房屋安全等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并督促改正。對(duì)拒不改正的，應(yīng)迅速向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)組織人員赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。
第四十五條任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和排水設(shè)施。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、綠地、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可施工，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。
第四十六條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第四十七條房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿以后，房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國(guó)家規(guī)定和物業(yè)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
第四十八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金），維修資金歸全體業(yè)主所有。含有電梯的住宅還應(yīng)當(dāng)建立電梯更新專項(xiàng)資金（以下簡(jiǎn)稱電梯更新資金），電樓更新資金，歸電梯受益人所有。
維修資金和電梯更新資金的具體收繳標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由市房管部門會(huì)同市財(cái)政部門按國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。維修資金和電梯更新資金應(yīng)當(dāng)存入政府指定的銀行，設(shè)立專門賬戶，按幢建賬，按戶核算。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其維修資金和電梯更新資金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)結(jié)算過(guò)戶。
第四十九條維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；電梯更新資金專項(xiàng)用于電梯使用期滿報(bào)廢后的更換。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布維修資金和電梯更新資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第六章法律責(zé)任
第五十條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)違反物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本細(xì)則的行為，可以向物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，對(duì)于涉及物業(yè)管理方面的投訴要及時(shí)給予處理并答復(fù)投訴者；對(duì)于涉及到由規(guī)劃、城管、建設(shè)、工商、環(huán)保、公安等部門依法處理的投訴，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)移交相關(guān)部門并告知投訴者。
第五十一條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)（前期）服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，不得以超出物業(yè)（前期）服務(wù)合同約定內(nèi)容以外的問(wèn)題為由，拒絕履行依約交納物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，損害其他業(yè)主的利益。逾期不交納物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的，加收每日萬(wàn)分之五的滯納金。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期足額交納，逾期達(dá)30日仍不足額繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴或依據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議代表和業(yè)主委員會(huì)委員不及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)經(jīng)教育不能改正的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法罷免其代表或委員資格。
第五十二條建設(shè)單位未按照規(guī)定建造物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，并處以10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。
第五十三條未按照規(guī)定交納維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。
違反規(guī)定挪用維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修資金，并給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金情節(jié)嚴(yán)重的，市房管局可以并處吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十四條違反本細(xì)則規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、民政、財(cái)政、物價(jià)、工商、稅務(wù)、園林等行政管理部門實(shí)施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第五十五條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章附則
第五十六條本細(xì)則中有關(guān)用語(yǔ)的含義：
（一）本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。
（二）本細(xì)則所稱物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)物業(yè)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的有償服務(wù)活動(dòng)。
（三）本細(xì)則所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指相對(duì)獨(dú)立的，統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域。
（四）本細(xì)則所稱物業(yè)共用部位，是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（五）本細(xì)則所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、技防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（六）本細(xì)則所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
第五十七條本細(xì)則由市房管部門負(fù)責(zé)應(yīng)用解釋。
