第一條 為加強和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權人。
本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。
第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第五條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。
城市新建住宅區(qū)要嚴格按國家有關規(guī)劃標準進行設計，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設計方案應包含如下內(nèi)容：
（一）建筑面積在2萬平方米以上5萬平方米以下的住宅區(qū)，建設單位應提供不少于110平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在5萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于10平方米的物業(yè)管理用房；
（二）提供自行車場、停車場等共用設施設備和共用場地。
提供的物業(yè)管理用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。
第六條 原有住宅區(qū)私房比例達到70%以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業(yè)管理。
配套設施不全的，應當與社區(qū)建設相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。
物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應當按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應當會同當?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。
歸全體業(yè)主所有的配套設施設備主要包括：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（車場）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設施設備；
（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應當實施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理工作由建設單位按國家有關物業(yè)管理招投標的規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第十一條 原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務；公有房屋應由產(chǎn)權單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費。
第十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同已生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達到50%以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達到上述條件30日內(nèi)，建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應當書面報告物業(yè)管理行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
物業(yè)管理行政主管部門接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應通知物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照有關規(guī)定，指導業(yè)主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。
第十四條 在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設單位應將歸全體業(yè)主所有的配套設施設備移交給業(yè)主委員會。
經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，也可以采取招標等方式與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。未組建業(yè)主委員會的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以按上述規(guī)定辦理。
第十五條 首次業(yè)主大會的投票權，應按業(yè)主擁有的房屋所有權證計算，每一房屋所有權證計一票。暫未辦理房屋所有權證或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數(shù)計算，每套計一票。業(yè)主可以書面委托物業(yè)使用人代為行使投票權。
第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由7至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會每屆任期最長為3年，任期期滿前2個月應籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。
第十七條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）業(yè)主公約；
（四）業(yè)主委員會委員名單；
（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計結(jié)果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。
業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，需重新備案。
第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照。
未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權利的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)單獨簽訂保管合同。
第二十三條 原由物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。
業(yè)主必須按照物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
第二十五條 新建住宅區(qū)和實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定價格，并報物價主管部門備案；原有實行政府指導價收費的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，也可重新協(xié)商確定價格，并報物價主管部門備案。
第二十六條 物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
物價行政主管部門應會同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，提出物業(yè)服務收費參考價格。
第二十七條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令建設單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。
第二十八條 業(yè)主違反本辦法第二十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的0.3%，按日加收滯納金。
拖欠物業(yè)管理服務費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第二十九條 違反本辦法規(guī)定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十二條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標投標管理、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項，按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十四條 本辦法自2005年4月1日起施行。
