嘉峪關(guān)市物業(yè)服務(wù)管理細(xì)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令164號(hào)）、《甘肅省物業(yè)管理辦法》（甘肅省人民政府令第令26號(hào)）等法規(guī)規(guī)章，制定本細(xì)則。
第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。不包括建筑物和構(gòu)筑物在質(zhì)量保修期內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)以及使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造項(xiàng)目。別墅區(qū)和其他類(lèi)型物業(yè)服務(wù)可參考本標(biāo)準(zhǔn)。
第三條 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)依法經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并應(yīng)符合物業(yè)承接查驗(yàn)的規(guī)定。
第四條 物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)雙方應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，選擇適宜的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。合同確定的服務(wù)等級(jí)，其服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容不得低于本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）、市房管局、社區(qū)或者社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督。
第二章 基本要求
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立法人資格，持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及特種崗位技術(shù)人員按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。
第七條 有完善的物業(yè)管理方案，各項(xiàng)規(guī)章制度及應(yīng)急預(yù)案健全。
第八條 管理服務(wù)人員精神狀態(tài)良好，言語(yǔ)文明規(guī)范，著裝統(tǒng)一整潔，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
第九條 遵守法律法規(guī)，尊重業(yè)主，誠(chéng)實(shí)信用，遵守合同，恪守承諾，履行義務(wù)，嚴(yán)格按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)收費(fèi)公示制度，公示服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暢通投訴電話，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，維護(hù)行業(yè)信譽(yù)。
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第十一條 積極參與地方政府組織的社會(huì)公益及創(chuàng)建文明城市等各項(xiàng)活動(dòng)，處理好物業(yè)管理與各方面的關(guān)系，自覺(jué)接受政府有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
第三章 物業(yè)承接查驗(yàn)
第十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際制定承接查驗(yàn)方案，會(huì)同社區(qū)、建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)逐項(xiàng)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收，可以邀請(qǐng)業(yè)主代表和市房管局參加。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真清點(diǎn)并核查竣工驗(yàn)收資料、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，重點(diǎn)查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)解決并要求進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
第十六條 查驗(yàn)完畢，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
第十七條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄，交接記錄主要包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自物業(yè)交接后30日內(nèi)持相關(guān)文件、資料向市房管局辦理備案手續(xù)。
第十九條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
第四章 管理制度建設(shè)
第二十二條 建立健全組織分工管理制度：包括章程、法人職責(zé)、正副經(jīng)理職責(zé)、辦公室職責(zé)、物業(yè)服務(wù)部（站）職責(zé)、部（站）長(zhǎng)職責(zé)、會(huì)計(jì)出納職責(zé)、物業(yè)管理員職責(zé)、秩序維護(hù)崗位職責(zé)、視頻監(jiān)控員職責(zé)、保潔員職責(zé)、綠化員職責(zé)等。
第二十三條 建立健全行政事務(wù)管理制度：包括招聘錄用、考勤考核、員工培訓(xùn)、績(jī)效管理、離職處理、著裝管理、財(cái)務(wù)管理、印章管理、檔案管理、公文管理、保密制度、投訴處理、服務(wù)接待、例會(huì)制度、裝修管理制度等。
第二十四條 建立健全秩序安全管理制度：包括值班制度、消防管理、消防控制室管理、消防安全檢查、治安管理、門(mén)崗車(chē)輛管理、娛樂(lè)健身場(chǎng)所管理制度、突發(fā)事故處理制度等。
第二十五條 建立健全設(shè)備保障管理制度：包括配電操作、供暖系統(tǒng)操作和維修、給排水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、電梯和監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)、交接班、設(shè)備日常巡檢等制度等。
第二十六條 建立健全各項(xiàng)工作應(yīng)急預(yù)案：包括刑事治安、易燃?xì)怏w泄露、火災(zāi)、爆炸、地震、盜竊、安全疏散、突發(fā)性水管爆裂和停電、交通事故、高空墜物以及電梯應(yīng)急等各項(xiàng)處置預(yù)案。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)部（站）建設(shè)應(yīng)符合以下要求：
（一）設(shè)立服務(wù)接待中心和服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理。
（二）明示物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照（均為原尺寸彩色影印件）。
（三）明示服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（四）設(shè)置物業(yè)服務(wù)部（站）工作人員監(jiān)督欄，內(nèi)容包括姓名、職務(wù)、聯(lián)系電話和以7寸為主的彩照。
（五）懸掛物業(yè)服務(wù)部（站）職責(zé)、部（站）長(zhǎng)及及其他管理和服務(wù)人員崗位職責(zé)、投訴處理、裝修管理、設(shè)施設(shè)備操作維護(hù)等管理服務(wù)規(guī)章制度。
第五章 房屋管理
第二十八條 主出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，主要路口路標(biāo)、樓號(hào)及幢、單元（門(mén)）、戶門(mén)等標(biāo)號(hào)、標(biāo)志明顯；公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等區(qū)域設(shè)置警示性標(biāo)志。
第二十九條 無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建和擅自改變房屋用途等現(xiàn)象。
第三十條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無(wú)安全隱患和破損。
第三十一條 道路、活動(dòng)廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)等保持平整干凈，標(biāo)示明顯，地面無(wú)松動(dòng)損壞等現(xiàn)象。
第三十二條 井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失；排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象。
第三十三條 定期檢查路燈、樓道燈等，完好率不低于80%，并按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者公共道路、場(chǎng)所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品或違禁物品。
第三十五條 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
第三十六條 定期對(duì)房屋本體進(jìn)行安全檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制定維修計(jì)劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定和相關(guān)規(guī)定，組織維修。
第三十七條 及時(shí)巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
第三十八條 及時(shí)對(duì)屋頂、排水溝進(jìn)行清掃，保證排水暢通。
第三十九條 經(jīng)常巡查圍墻（圍欄），發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持圍墻（圍欄）完好。
第四十條 房屋遭人為損壞的，應(yīng)要求相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償，并向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。
第六章 裝飾裝修管理
第四十一條 裝飾裝修管理內(nèi)容
（一）裝飾裝修區(qū)域和時(shí)間
裝飾裝修區(qū)域應(yīng)按相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部分。
施工時(shí)間在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中予以確定，節(jié)假日要合理安排施工時(shí)間，不得影響他人休息。
（二）裝飾裝修管理的要求
禁止變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。
禁止將沒(méi)有防水的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。
禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。
禁止損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。
禁止有其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)，禁止下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
（三）裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的簽訂
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議不得違反合同約定和有關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的管理費(fèi)用，主要包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證件工本費(fèi)等。裝修垃圾按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)清運(yùn)。
（四）裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
嚴(yán)把人員出入關(guān)，保證裝飾裝修有序進(jìn)行。
加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和管理，杜絕違章裝修行為。
控制作業(yè)時(shí)間，避免影響業(yè)主的正常生活工作秩序。
