貴陽物業(yè)管理條例實施細(xì)則最新修訂版(全文)

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貴陽市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強我市住宅區(qū)物業(yè)管理,促進(jìn)建設(shè),創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。

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第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)(含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和其他物業(yè))的物業(yè)管理,適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理,是指對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)分類實施,新建住宅小區(qū)必須納入物業(yè)管理,原有住宅區(qū)可根據(jù)實際條件逐步推行。

第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理按照居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則,實行社會化、專業(yè)化管理,專業(yè)化管理由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施。

物業(yè)管理公司必須為住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù),應(yīng)當(dāng)注重社會效益和環(huán)境效益。

第五條 貴陽市房地產(chǎn)管理局是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的歸口主管部門,負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、發(fā)證,指導(dǎo)、監(jiān)督住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作。

云巖區(qū)、南明區(qū)、貴陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的物業(yè)管理工作,由市房地產(chǎn)管理局直接管理。

花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息烽縣人民政府房產(chǎn)管理部門,負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。

建設(shè)、城管、工商、公安等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的職責(zé),對物業(yè)管理中的相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)對本轄區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo),給予支持。

第六條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)成立住宅區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會),代表產(chǎn)權(quán)人和使用人(以下簡稱住戶)辦理物業(yè)管理有關(guān)事項,維護(hù)住戶的合法權(quán)益。

管委會可以依法申請社團(tuán)法人登記。

第七條 住戶享有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,同時負(fù)有遵守住戶公約和維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第二章 新建住宅小區(qū)管理

第八條 本辦法所稱新建住宅小區(qū),是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的居住區(qū)域。

第九條 新建住宅小區(qū)綜合驗收合格后,管委會未組建前,在房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下,由開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理,管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十條 新建住宅小區(qū)交付使用后入住率達(dá)百分之七十以上的,由房產(chǎn)管理部門會同住宅小區(qū)所在地街道辦事處和開發(fā)、建設(shè)單位組織召集第一次住戶大會,選舉產(chǎn)生管委會,制定住戶公約。

第十一條 住戶大會行使下列職權(quán):

(一)選舉、撤換管委會的組成人員;

(二)監(jiān)督管委會的工作;

(三)聽取和審查管委會的工作報告;

(四)決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及住戶利益的重大事項;

(五)制定和修改住宅小區(qū)住戶公約;

(六)改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(七)通過管委會章程。

第十二條 住戶公約是住宅小區(qū)全體人員使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則。

住戶公約必須符合法律、法規(guī)和規(guī)章,并在制定通過后15日內(nèi)報物業(yè)主管部門備案。

第十三條 住戶公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)小區(qū)名稱、地點、范圍、面積及住家戶數(shù);

(二)公共場所及公共設(shè)施狀況;

(三)住戶大會的召集程序及決定小區(qū)重大事項的方式;

(四)住戶使用其住宅、小區(qū)內(nèi)公共場所、公用設(shè)施的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù);

(五)住戶參與小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利;

(六)住戶對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)限;

(七)住宅小區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費用的繳納;

(八)住戶在住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;

(九)違反住戶公約的責(zé)任;

(十)其他有關(guān)事項。

第十四條 住宅小區(qū)住戶大會由管委會負(fù)責(zé)召開,每年至少召開一次。如有百分之二十以上住戶聯(lián)名提議,管委會應(yīng)及時召開住戶大會。

管委會向住宅小區(qū)住戶大會負(fù)責(zé)并報告工作。

第十五條 管委會委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模而定,一般5-15人,住宅區(qū)所在地的公安派出所、居民委員會可派員參加,但住戶代表不得小于管委會委員總數(shù)的百分之七十。管委會委員由住戶大會選舉產(chǎn)生,每屆任期三年。

管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產(chǎn)生,管委會主任應(yīng)當(dāng)由住戶代表擔(dān)任。管委會可聘用執(zhí)行秘書,處理日常事務(wù)。管委會主任、執(zhí)行秘書為專職,可領(lǐng)取適當(dāng)報酬,具體數(shù)額由住戶大會決定。

第十六條 管委會在住戶大會的監(jiān)督下,行使以下職權(quán):

(一)召集和主持住戶大會,討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項;

(二)起草管委會章程;

(三)以招標(biāo)或協(xié)議方式,選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與其簽訂物業(yè)管理合同;

(四)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作,接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴;

(五)審議物業(yè)管理公司制定的管理計劃、措施及重大工程項目計劃;

(六)負(fù)責(zé)擬定住宅小區(qū)管理基金及管理費用的收支計劃。

前款第(三)、(五)、(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)住戶大會批準(zhǔn)。

第十七條 管委會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同,并使用國家規(guī)范的合同文本。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明:管理項目、管理內(nèi)容及達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、管理費用及收取方式、雙方權(quán)利義務(wù)、檢查監(jiān)督方式、合同期限、違約責(zé)任、糾紛解決方式等,并報物業(yè)主管部門備案。

第十八條 管委會組建后,開發(fā)、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交管委會管理,并提供下列資料:

(一)住宅小區(qū)建設(shè)各項批準(zhǔn)文件;

(二)住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(三)房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖;

(四)地下管網(wǎng)竣工圖;

(五)工程質(zhì)量檢查合格證;

(六)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表;

(七)其他必要的資料。

第十九條 管委會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理基金。開發(fā)、建設(shè)單位在住宅小區(qū)移交時,應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)建設(shè)總投次2%的比例,一次性向管委會劃撥住宅小區(qū)的物業(yè)管理基金。

基金用于重大維修的養(yǎng)護(hù)工程及購買辦公用房和經(jīng)營性用房。用于購買經(jīng)營性用房的,必須在經(jīng)營性用房的收益中逐年回收。

第二十條 物業(yè)管理基金應(yīng)當(dāng)設(shè)立專戶專項存儲,由管委會管理。

第二十一條 開發(fā)建設(shè)單位可將提交的物業(yè)管理基金納入開發(fā)建設(shè)成本。

第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)總建筑面積中預(yù)留1%的辦公用房和營業(yè)性用房以綜合成本價出售給管委會,其產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有,由管委會經(jīng)營管理。

第二十三條 物業(yè)管理公司在實施管理中的收費,國家有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);國家沒有規(guī)定的,按雙方的約定收取。

第三章 原有住宅區(qū)管理

第二十四條 原有住宅區(qū)是指已建成并投入使用的住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)和其他物業(yè)。住宅區(qū)的范圍由房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)單位劃定。

第二十五條 符合下列條件的原有住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法第二章的規(guī)定實行物業(yè)管理。

(一)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全;

(二)經(jīng)住宅區(qū)百分之五十以上住戶同意。

第二十六條 不符合本辦法第二十五條規(guī)定條件的原有住宅區(qū),可以由物業(yè)管理公司與有關(guān)單位簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,物業(yè)管理公司根據(jù)合同開展管理和服務(wù)工作。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)到房產(chǎn)管理部門備案。

第四章 物業(yè)管理公司

第二十七條 凡在本市申請從事物業(yè)管理服務(wù)的,必須持有市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》放工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》,方可營業(yè)。

物業(yè)管理公司實行年度服務(wù)質(zhì)量考核制度。

第二十八條 申請辦理《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

(一)申請報告和管理章程;

(二)法定代表人的身份證明;

(三)中外合資企業(yè)須提供項目議定書、合同副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件,外商獨資企業(yè)須委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批事項;

(四)所在開戶銀行或?qū)徲嫛嬛薪闄C(jī)構(gòu)出具的資金資信證明;

(五)辦公場所證明;

(六)專業(yè)技術(shù)人員的資格證明;

(七)其他有關(guān)文件資料。

第二十九條 物業(yè)管理的主要內(nèi)容:

(一)住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的日常管理,對改變房屋用途和拆改、裝修房屋進(jìn)行監(jiān)督管理,保證房屋結(jié)構(gòu)不受損壞,保證住宅區(qū)設(shè)計功能的正常發(fā)揮;

(二)住宅區(qū)房屋、水、電、氣等的日常保養(yǎng)和房屋維修,保證各類房屋及設(shè)施的正常使用,設(shè)備的正常運行;

(三)住宅區(qū)內(nèi)道路、綠化用地、建筑景點等的管理與維護(hù)及公共場所臟、亂、差的治理;

(四)根據(jù)住戶要求,提供各類專項服務(wù);

(五)維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的正常生產(chǎn)、生活秩序,做好治安防范工作。

第三十條 物業(yè)管理公司享有以下權(quán)利:

(一)依照合同和住戶公約制訂住宅區(qū)內(nèi)的有關(guān)管理、服務(wù)制度;

(二)依照合同和有關(guān)規(guī)定,收取服務(wù)費用;

(三)制止違反住宅區(qū)管理規(guī)定的行為。

第三十一條 物業(yè)管理公司履行下列義務(wù):

(一)遵守有關(guān)規(guī)定和合同約定,履行物業(yè)管理職責(zé);

(二)接受管委會及全體住戶的監(jiān)督;

(三)重大管理措施應(yīng)提交管委會審議;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十二條 物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況,均應(yīng)在工商部門批準(zhǔn)變更之日起15日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。

第三十三條 物業(yè)管理公司與住宅區(qū)管委會簽訂合同后出現(xiàn)違約的,按照國家合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第三十四條 物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

(一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和規(guī)劃設(shè)計用途;

(二)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;

(三)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;

(四)不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十六條 房屋的維修責(zé)任,按下列規(guī)定辦理:

(一)室內(nèi)部分,由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修,費用自理;

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體的公用設(shè)施,由物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修,費用由產(chǎn)權(quán)人按房屋面積分?jǐn)偂?/p>

(三)房屋、設(shè)施、設(shè)備的重大維修或改造可由物業(yè)管理公司承擔(dān)或由管委會另行委托,其費用在物業(yè)管理基金中支出。

第三十七條 住宅區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修,屬產(chǎn)權(quán)人所有的,由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),維修養(yǎng)護(hù)費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān);非產(chǎn)權(quán)人所有的,由相關(guān)單位負(fù)責(zé)。

第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

(一)踐踏、占用綠化地;

(二)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施影響其正常使用功能;

(三)亂拋垃圾、雜物;

(四)影響市容觀瞻的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼等;

(五)損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;

(六)發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(七)排放有毒、有害的物質(zhì);

(八)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。

第三十九條 損壞公用設(shè)施的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù),造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第六章 罰則

第四十條 對違反本辦法第十九條第一款、第二十二條規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位,由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正;逾期仍不履行的,不予以辦理有關(guān)房屋手續(xù)。

第四十一條 無《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》擅自承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的,由房產(chǎn)管理部門處以5000元以上8000元以下罰款,并責(zé)令其退還所收取的物業(yè)管理服務(wù)費用。

第四十二條 物業(yè)管理公司年度考核不合格的,由房產(chǎn)管理部門給予警告;連續(xù)兩年業(yè)績考核不合格的,注銷《物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)證書》。

第四十三條 違反本辦法第三十一條規(guī)定,物業(yè)管理公司管理、維護(hù)不善,造成所管理服務(wù)的住宅區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的,由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,并處以5000元以上30000元以下罰款。

第四十四條 違反本辦法第三十五條第(一)項、第三十八條第(二)項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)制止,監(jiān)督改正,拒不改正的,由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,并處以50元以上500元以下罰款。

第四十五條 違反本辦法其他有關(guān)規(guī)定的,由有關(guān)部門對責(zé)任人依法給予處罰。

第四十六條 行政執(zhí)法部門及其執(zhí)法工作人員進(jìn)行行政處罰,當(dāng)事人履行處罰決定,必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定。

第四十七條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請復(fù)議和起訴。期滿不申請復(fù)議,不向人民法院起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十八條 物業(yè)管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第四十九條 物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn),由市房地產(chǎn)管理局會同物價主管部門共同擬定,報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第五十條 貴陽市房地產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法制定具體實施規(guī)定。

第五十一條 本辦法具體應(yīng)用中的問題,由貴陽市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

第五十二條 本辦法自公布之日起施行。

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