浙江物業(yè)管理條例最新修訂【全文】

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2017年浙江省物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利,并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益,履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅,與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的,經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的,物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議,居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成;I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主,并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會,接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議,并給予必要的指導(dǎo)。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

第九條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的,應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前,將其書面意見提交業(yè)主代表,由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

第十條業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定,必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù),由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。

業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。

第十三條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單。

所在地縣級物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十四條業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

第十五條業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。

業(yè)主委員會任期屆滿二個月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第十六條業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要,經(jīng)業(yè)主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十七條業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的,物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。

業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理,物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,房屋外觀的維護(hù),業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效,對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

  第三章前期物業(yè)管理

第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),對物業(yè)進(jìn)行前期管理。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是,投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的,經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門同意,建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府具體規(guī)定。

第二十一條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,作為物業(yè)買賣合同的附件。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理,物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理,房屋外觀的維護(hù),業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定,但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示,并有義務(wù)作出說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十二條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

第二十三條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿,但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十四條物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗,作相應(yīng)記錄,發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。

第二十五條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

第二十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的,物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付,其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。

因依法調(diào)整規(guī)劃,物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實無法補(bǔ)充配置的,應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款,列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第二十七條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變其用途。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,其內(nèi)容由雙方約定,一般包括以下條款:

(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;

(二)物業(yè)的基本情況;

(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

(四)物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

(五)專項維修資金的管理和使用;

(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)違約責(zé)任;

(九)解決爭議的辦法。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意,但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。

當(dāng)事人對本條第一款第(三)項內(nèi)容進(jìn)行約定時,一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。

當(dāng)事人對本條第一款第(四)項內(nèi)容的約定,應(yīng)當(dāng)符合國家和省物業(yè)服務(wù)收費管理的規(guī)定。

當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議,配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實施,但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項委托他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

第三十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算有明確的約定。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

住宅物業(yè)的最終用戶,按照下列規(guī)定確定:

(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;

(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第三十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的,應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議,并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的,物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制,其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的,應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

第三十七條物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。

第三十八條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

  第五章物業(yè)使用與維護(hù)

第三十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,損害業(yè)主共同利益。

因物業(yè)維修或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見,征得業(yè)主委員會同意,事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,并及時恢復(fù)原狀。

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