第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,在總結(jié)吸收原漢政辦發(fā)〔2007〕131號文件實施工作的基礎(chǔ)上,結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第三條漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負責(zé)全市的物業(yè)管理工作。
各縣房管局(建設(shè)局)負責(zé)本級行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣區(qū)規(guī)劃、工商、物價、公安、環(huán)保、民政、電力等部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。
第四條市、縣區(qū)人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進住房制度改革,對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理,完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施,使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié)業(yè)主大會籌備組
第五條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的,房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未進行房屋權(quán)屬登記,但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第六條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會www.fdcew.com。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的,且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
第七條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的20%以上的。
第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第七條規(guī)定的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的,業(yè)主可以書面形式告知。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責(zé)。
第九條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名,建設(shè)單位的代表一名,業(yè)主代表若干名組成。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任,業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份,制作業(yè)主名冊,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;
(六)承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前,將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十一條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十五個工作日內(nèi),移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料,并終止活動。
業(yè)主大會籌備工作所需經(jīng)費,由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二節(jié)業(yè)主大會
第十二條下列事項由業(yè)主大會決定:
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;
(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日三日內(nèi),將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十三條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,可以全體業(yè)主參加,也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)實名簽署意見,并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議,但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,并載明委托事項。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十四條業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票;非住宅房屋按建筑面積100平方米以下為一票,100平方米以上的每100平方米為一票(不足100平方米的按四舍五入記票)。
第十五條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十六條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(二)物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法;
(三)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式;
(四)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。
第十七條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項作出約定:
(一)業(yè)主大會的議事方式;
(二)業(yè)主大會的表決程序;
(三)業(yè)主投票權(quán)確定辦法;
(四)業(yè)主委員會的組成和委員任期。
第十八條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)自通過之日起十五日內(nèi),由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并書面告知全體業(yè)主,但前款第(二)項情況除外。
第三節(jié)業(yè)主委員會
第二十條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作,受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;
(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;
(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十一條業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù),組成人員任期一般為三年,可以連選連任。
業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十二條業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員,負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬,由業(yè)主大會決定。
第二十三條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉,差額比例不得低于五分之一。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
未當(dāng)選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的,按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議,不具有表決權(quán)。
第二十四條分期建設(shè)的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時,首期選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員一般為五人,以后每期業(yè)主入住后再按一定比例增選業(yè)主委員會成員,直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。
第二十五條業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:
(一)長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀守法,模范履行業(yè)主義務(wù),未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;
(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,具有一定的公信力和組織能力;
(五)具備開展工作必要的身體條件和工作時間。
第二十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向物業(yè)所在地的縣(市)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應(yīng)提交以下材料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。
縣(市)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
備案事項發(fā)生變更時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為:
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;
(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第二十八條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止:
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;
(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)被判處刑罰的。
第二十九條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會組成人員資格終止:
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;
(二)不履行業(yè)主義務(wù),不遵守管理規(guī)約,情節(jié)嚴重且拒不改正的;
(三)違反本辦法第二十七條規(guī)定的;
(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第三十條業(yè)主委員會主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的,由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的,由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起三個工作日內(nèi),將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
第三十一條業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時,由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責(zé)時,由排序在先的副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第三十二條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席,作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi),將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的,由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單,差額比例不低于五分之一,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會任期屆滿前,組織召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十四條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十五條業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職,或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的,由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組,組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任,其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十三條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉,原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。
第三十六條占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名,可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第三十七條業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第四節(jié)其他規(guī)定
第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的,受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十九條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定,或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定,由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式公告,業(yè)主可以查詢。
第三章前期物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域的劃分
第四十一條物業(yè)管理區(qū)域的劃分
