宿遷市市區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一章總則
第一條為了規(guī)范市區(qū)物業(yè)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》（宿政規(guī)發(fā)〔2014〕5號(hào)）、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（蘇價(jià)規(guī)〔2013〕4號(hào)）等法律法規(guī)政策規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條本實(shí)施細(xì)則適用于宿遷市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人，在提供物業(yè)服務(wù)或進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
物業(yè)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、代收代交費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。
第四條各級(jí)價(jià)格行政主管部門(mén)是物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督管理主管部門(mén)。市價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定、評(píng)估和調(diào)整市區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理政策和政府指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)各區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)物業(yè)收費(fèi)管理工作。各區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)收費(fèi)政策落實(shí)和日常監(jiān)管。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)是市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)在各自行政區(qū)域范圍內(nèi)，會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、普通住宅物業(yè)服務(wù)星級(jí)評(píng)定和日常考核，配合同級(jí)價(jià)格行政主管部門(mén)做好物業(yè)收費(fèi)行為的日常監(jiān)管。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)各自管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費(fèi)日常協(xié)調(diào)、管理和監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)本行業(yè)價(jià)格自律。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織、其他物業(yè)管理人負(fù)責(zé)各自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)收費(fèi)管理工作。
第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)和服務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放費(fèi)、人防車(chē)位（庫(kù)）和建設(shè)單位車(chē)位（庫(kù)）租金，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
業(yè)主自治組織自行管理或自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同協(xié)商決定。
非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二章物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理
第六條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綜合管理五項(xiàng)物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用一般由下列因素構(gòu)成：
（一）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；
（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用（含生活垃圾處理費(fèi)）；
（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）管理費(fèi)分?jǐn)偅ǔ杲鹬撇缓隧?xiàng)）；
（十）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用；
（十一）法定稅費(fèi)；
（十二）合理利潤(rùn)。
物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第八條物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算；尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。
第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同、入住通知書(shū)約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業(yè)主應(yīng)自房屋交付日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
第十條因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，空置期間物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，前期物業(yè)管理階段按合同約定標(biāo)準(zhǔn)百分之七十交納，業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十二條普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，前期物業(yè)管理階段實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)（包括物業(yè)管理委員會(huì)）成立后，是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定，并通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接管的老舊小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)確定。
第十三條普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)，根據(jù)市區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮住宅物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布，同時(shí)每三年開(kāi)展一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果決定是否調(diào)整。
第十四條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超出價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍。
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)未在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，將合同報(bào)屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。備案后的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在實(shí)施收費(fèi)前十日內(nèi)報(bào)所轄地價(jià)格行政主管部門(mén)備案，同時(shí)提交企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、收費(fèi)備案表等。所轄地價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)將收費(fèi)備案表在部門(mén)網(wǎng)站上進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同在小區(qū)內(nèi)公示欄進(jìn)行常年公示，公示期止于業(yè)主大會(huì)成立。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買(mǎi)受人依據(jù)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
第十六條普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見(jiàn)，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。
第三章車(chē)輛停放收費(fèi)管理
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃許可或業(yè)主大會(huì)依法增設(shè)的車(chē)位（庫(kù)、棚），按照類別和專屬權(quán)益，分為業(yè)主共有車(chē)位（庫(kù)、棚）、業(yè)主自購(gòu)車(chē)位（庫(kù)）、人防車(chē)位（庫(kù)）、建設(shè)單位車(chē)位（庫(kù)）等。
第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃許可或業(yè)主大會(huì)依法增設(shè)的車(chē)位（庫(kù)），物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，向使用人、專有權(quán)人或管理權(quán)人收取車(chē)輛停放費(fèi)。
車(chē)輛停放費(fèi)包括汽車(chē)停放費(fèi)、非汽車(chē)停放費(fèi)。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放費(fèi)主要包括用于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的管理服務(wù)人員費(fèi)用、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及日常維護(hù)保養(yǎng)、保潔、秩序維護(hù)以及法定稅費(fèi)等。業(yè)主共有車(chē)位（庫(kù)）汽車(chē)停放費(fèi)，還應(yīng)當(dāng)包括合理收益部分，用于對(duì)占用公共資源的適當(dāng)補(bǔ)償。
車(chē)位、車(chē)庫(kù)（棚）照明、用水應(yīng)單獨(dú)裝表計(jì)費(fèi)，向使用人分?jǐn)�。照明或用水費(fèi)用已計(jì)入車(chē)輛停放服務(wù)成本的，不再另行分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主對(duì)汽車(chē)停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。
第二十條市區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放費(fèi)，由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)合同約定。業(yè)主共有車(chē)位汽車(chē)停放費(fèi)，業(yè)主大會(huì)另有決定的，按決定執(zhí)行。
非住宅物業(yè)管理區(qū)域車(chē)輛停放收費(fèi)，按照市有關(guān)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定收取汽車(chē)停放費(fèi)。
業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。
業(yè)主共有汽車(chē)車(chē)位（庫(kù)）實(shí)行包年、包月停放管理并收費(fèi)的，包年停放最長(zhǎng)為一年，汽車(chē)停放費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于包月停放收費(fèi)累計(jì)額。
業(yè)主共有車(chē)位汽車(chē)停放費(fèi)收益的處理，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條政府投資改造的老舊小區(qū)公共車(chē)位汽車(chē)停放費(fèi)，按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》第五十三條第四款規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)置一定比例的業(yè)主臨時(shí)停車(chē)位，對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的車(chē)輛實(shí)行不固定車(chē)位、先到先停等有效管理方式。在滿足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，有條件的小區(qū)還可以依法設(shè)置外來(lái)車(chē)輛臨時(shí)停車(chē)位。
臨時(shí)停車(chē)位的設(shè)置，前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。
臨時(shí)停車(chē)位實(shí)行計(jì)次收費(fèi)管理的，持續(xù)停放在二十四小時(shí)以內(nèi)的為一次，超過(guò)二十四小時(shí)的重新計(jì)次收費(fèi)。計(jì)次收費(fèi)應(yīng)約定不少于3小時(shí)的免費(fèi)停放時(shí)限，業(yè)主大會(huì)另有決定的，從其決定。
第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車(chē)庫(kù)（棚）停放非汽車(chē)車(chē)輛的，前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取車(chē)輛停放費(fèi)；后期物業(yè)管理階段，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。
第二十五條住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配建的人防車(chē)位（庫(kù)）、建設(shè)單位車(chē)位（庫(kù)）、業(yè)主自購(gòu)車(chē)位（庫(kù)）等非業(yè)主共有車(chē)位（庫(kù)），專有權(quán)人或管理權(quán)人可以采取租賃方式，將車(chē)位（庫(kù)）出租給使用人，并按約定向使用人收取租金。
人防車(chē)位（庫(kù)）和建設(shè)單位車(chē)位（庫(kù)）租金，由市價(jià)格行政主管部門(mén)分別會(huì)同市人防行政主管部門(mén)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定和公布政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)合同約定。
業(yè)主出租自購(gòu)車(chē)位（庫(kù)）的，租金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第二十六條人防車(chē)位（庫(kù)）租金的制定主要考慮人防工程設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，具體管理辦法按省、市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)單位車(chē)位（庫(kù)）租金制定主要考慮彌補(bǔ)該車(chē)位（庫(kù)）建設(shè)成本。
第二十七條租金由車(chē)位（庫(kù)）專有權(quán)人或管理權(quán)人根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織接受委托代收的，可以按約定向委托方收取代收手續(xù)費(fèi)。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)非共有車(chē)位（庫(kù)）及其配套的停車(chē)設(shè)施提供日常維護(hù)管理服務(wù)的，可以根據(jù)合同約定向車(chē)位（庫(kù)）專有權(quán)人或管理權(quán)人收取車(chē)輛停放費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定。
已按規(guī)定繳納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的業(yè)主產(chǎn)權(quán)車(chē)位（庫(kù)），不重復(fù)收取車(chē)輛停放費(fèi)。業(yè)主未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的私有車(chē)庫(kù)，照明、用水等裝表入戶的，不繳納汽車(chē)停放費(fèi)。
建設(shè)單位在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后多余車(chē)位（庫(kù)）的，可作為臨時(shí)停車(chē)位（庫(kù)），收取汽車(chē)停放費(fèi)。
第二十九條汽車(chē)停放費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的制定，應(yīng)考慮車(chē)位（庫(kù)）類別、專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素，保持同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致。
第三十條對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車(chē)輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。
第四章其他物業(yè)收費(fèi)管理
第三十一條特約服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托提供特約服務(wù)而收取的費(fèi)用。
特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。
第三十二條代辦服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費(fèi)用，包括住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運(yùn)服務(wù)費(fèi)、門(mén)禁卡補(bǔ)卡工本費(fèi)等。
代辦服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定對(duì)業(yè)主裝飾裝修行為進(jìn)行管理的，可按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝飾裝修保證金。
住宅裝飾裝修建筑垃圾應(yīng)由業(yè)主按照物業(yè)管理要求及時(shí)清運(yùn)。業(yè)主自愿委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主按實(shí)收取代辦清運(yùn)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主按要求及時(shí)自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行服務(wù)并收費(fèi)；業(yè)主未按要求及時(shí)清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接代為清運(yùn)，并向業(yè)主按實(shí)收取代辦清運(yùn)服務(wù)費(fèi)。
非住宅業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)向城管部門(mén)繳納非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費(fèi)，繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受城管部門(mén)委托清運(yùn)非住宅裝飾裝修建筑垃圾的，清運(yùn)代辦服務(wù)費(fèi)用由委托雙方協(xié)商解決。
第三十四條新建住宅小區(qū)或新安裝門(mén)禁系統(tǒng)的住宅小區(qū)，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人或其車(chē)輛實(shí)行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于四張出入證（含IC卡等），每車(chē)免費(fèi)配置不少于一張門(mén)禁卡（證）。免費(fèi)配置的出入證（卡）費(fèi)用包含在門(mén)禁系統(tǒng)購(gòu)置安裝費(fèi)用中。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主自治組織對(duì)出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。
業(yè)主另有需求或因保管不善導(dǎo)致丟失、損壞申請(qǐng)辦理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)制作成本按實(shí)協(xié)商收取補(bǔ)卡工本費(fèi)。
第三十五條代收代交費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他管理人接受專有權(quán)人、管理權(quán)人或?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
代收代交費(fèi)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公攤費(fèi)用、車(chē)位（庫(kù)）租金、非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費(fèi)等。業(yè)主自治組織自行繳納物業(yè)公攤費(fèi)用的，參照代收代交費(fèi)管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公攤費(fèi)用，是指業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定應(yīng)共同承擔(dān)分?jǐn)偟墓菜姎赓M(fèi)用、住宅電梯檢測(cè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、未移交給供水企業(yè)管理的住宅二次供水設(shè)施設(shè)備檢測(cè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。
第三十七條公共水電氣費(fèi)用包括電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水、公共用氣等費(fèi)用。公共水電氣應(yīng)單獨(dú)裝表計(jì)費(fèi)。
住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備范圍按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條第二款、第三款執(zhí)行。
第三十八條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)自房屋交付之日起開(kāi)始分?jǐn)偽飿I(yè)公攤費(fèi)用。
住宅電梯檢測(cè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)由電梯住宅的業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)，電梯住宅空置期間不分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行電費(fèi)；二次供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)、未移交給供水企業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備檢測(cè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，由使用二次供水設(shè)施設(shè)備的住宅業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。
未出售或非因業(yè)主原因未交付給業(yè)主的房屋，物業(yè)公攤費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十九條前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公攤費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否代收代交由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交物業(yè)公攤費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)�。分�(jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過(guò)合同約定，合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
根據(jù)約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)成本的，不得向業(yè)主重復(fù)分?jǐn)偂?/p>
第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收公攤費(fèi)用，約定的預(yù)收期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。首次預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)測(cè)算，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行約定，預(yù)測(cè)算費(fèi)用明細(xì)和測(cè)算內(nèi)容應(yīng)附在合同中，以后每次預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為上次實(shí)際繳費(fèi)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。對(duì)預(yù)收的公攤費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月或每季按實(shí)與業(yè)主進(jìn)行一次結(jié)算，多退少補(bǔ)，節(jié)余部分可自動(dòng)轉(zhuǎn)為下次預(yù)付費(fèi)。
第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專有權(quán)人、管理權(quán)人或?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定向委托人收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五章收費(fèi)行為規(guī)范
第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，加強(qiáng)價(jià)格自律，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符，按規(guī)定收費(fèi)公示和收支公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)提出質(zhì)詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)事先約定，體現(xiàn)自愿委托、服務(wù)有償?shù)幕疽�，不得�?qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織的物業(yè)收費(fèi)均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予公示的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置專門(mén)公示欄，常年公示并及時(shí)按實(shí)變更物業(yè)服務(wù)提供者或管理者名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)（收）費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和合同（協(xié)議）等；應(yīng)按規(guī)定在收費(fèi)場(chǎng)所、業(yè)主出入口顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)還應(yīng)在臨時(shí)停車(chē)點(diǎn)設(shè)置收費(fèi)公示牌。應(yīng)同時(shí)公布服務(wù)者或管理者、物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的質(zhì)詢和監(jiān)督。
第四十五條物業(yè)收費(fèi)收支實(shí)行帳務(wù)公開(kāi)公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放費(fèi)、代收代交費(fèi)、代辦費(fèi)等分別單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算；應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主出入口顯著位置設(shè)置專門(mén)公示欄，每年一月和六月公示一次物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益等收支情況；每月或每季度公示一次共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，各項(xiàng)物業(yè)公攤費(fèi)用的繳費(fèi)票據(jù)、分?jǐn)偡绞�、�?jié)余處理等。各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)收支公示時(shí)間應(yīng)不少于一個(gè)月，接受全體業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、行政主管部門(mén)查詢和監(jiān)督，并負(fù)責(zé)答復(fù)。
第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。鼓勵(lì)實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制管理。
實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建賬，按照服務(wù)合同的約定公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照稅務(wù)部門(mén)規(guī)定使用規(guī)范票據(jù)實(shí)施收費(fèi)。
第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，約定的最長(zhǎng)預(yù)收期限車(chē)位（庫(kù)）租金不得超過(guò)三年，其他物業(yè)費(fèi)（不包括計(jì)次汽車(chē)停放費(fèi)和汽車(chē)臨時(shí)停放費(fèi)）最長(zhǎng)不超過(guò)一年。
第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)收取的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。
第五十條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照合同約定或有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)用。
第六章管理監(jiān)督
第五十一條價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供真實(shí)有效的成本資料。
第五十二條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織制定或完善普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)價(jià)格行政主管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)或服務(wù)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位負(fù)責(zé)監(jiān)管履行到位；后期物業(yè)管理階段由業(yè)主委員會(huì)和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)監(jiān)督履行到位。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為侵害業(yè)主合法權(quán)益或造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》第四十一條規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主自治組織的決定違反法律法規(guī)的，由屬地區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款依法處理。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可以依據(jù)《物權(quán)法》第七十八條依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
第五十四條價(jià)格行政主管部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人物業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由屬地價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰，并通報(bào)給屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：
（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；
（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；
（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的；
（六）不按規(guī)定進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)的；
（七）未按法定要求公示各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支賬目、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收支、公共水電氣費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的；
（八）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織未按規(guī)定退還押金、保證金，由屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法督促其退還。
業(yè)主自治組織收費(fèi)未公示或未按規(guī)定公示、以及其他價(jià)格違法行為，由屬地價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定建立健全收費(fèi)財(cái)務(wù)制度的，業(yè)主自治組織未按規(guī)定進(jìn)行收支公開(kāi)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同屬地物業(yè)管理行政主管部門(mén)依法進(jìn)行督促整改。
第五十五條區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）未按照相關(guān)法律法規(guī)及本實(shí)施細(xì)則管理和監(jiān)督物業(yè)收費(fèi)的，由上級(jí)部門(mén)予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第七章附則
第五十六條本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主自治組織包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主自治委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)等自治管理組織。
第五十七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按規(guī)定接管的老舊小區(qū)住宅物業(yè)，委托居（村）委會(huì)或聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)收費(fèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行管理。其他物業(yè)管理人的物業(yè)收費(fèi)管理參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
第五十八條各區(qū)對(duì)貫徹落實(shí)中遇到的物業(yè)收費(fèi)具體問(wèn)題，可以制定具體操作規(guī)定。
各縣物業(yè)收費(fèi)管理政策可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行；各縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，由各縣在不超過(guò)市區(qū)物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)制定。
第五十九條本實(shí)施細(xì)則由宿遷市價(jià)格行政主管部門(mén)、宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。
第六十條本實(shí)施細(xì)則自10月15日起施行。市物價(jià)局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年4月14日印發(fā)的《宿遷市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（宿價(jià)服〔2011〕41號(hào)）中與本實(shí)施細(xì)則規(guī)定相抵觸部分，以及其他與本實(shí)施細(xì)則相抵觸的文件同時(shí)廢止。
