（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常務會議審議通過2012年11月27日湖南省人民政府令第262號公布自2013年1月1日起施行）
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。
第二條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與社區(qū)管理相結合的原則。
第三條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府公安、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術監(jiān)督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理相關的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會，指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。
第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務。
第二章 前期物業(yè)管理
第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設和管理等因素。
第六條新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。
已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第七條原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達到50％以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。
第八條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規(guī)劃、設計，應當征求相關專業(yè)機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。
第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運、安全監(jiān)控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設施設備的專業(yè)經(jīng)管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養(yǎng)護責任，服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質(zhì)量。
第十條新建物業(yè)的，建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在房屋買賣合同中明示。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第十一條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：
（一）建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米；
（二）地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋；沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。
市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標準，結合當?shù)貙嶋H情況確定具體標準。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫的，業(yè)主享有優(yōu)先權。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。
車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業(yè)主簽訂買賣合同或者租賃合同。
車位、車庫滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業(yè)服務企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)使用人有權查詢。
第十三條建設單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。
第十四條住宅物業(yè)的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質(zhì)等級。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：
（一）投標人少于3人；
（二）多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第十五條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
鼓勵建設單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營用房或者資金支持。
第十六條分期開發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)整體項目交接手續(xù)。
物業(yè)承接查驗費用由建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
物業(yè)承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第十七條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業(yè)主共同決定。
第十八條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。
符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：
（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50％以上；
（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30％以上。
業(yè)主總人數(shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
占業(yè)主總人數(shù)10％以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。
第二十條業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設單位、社區(qū)居民委員會的代表協(xié)商組建。
業(yè)主大會籌備組應當按照有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。
建設單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。
第二十一條業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
首次業(yè)主大會會議應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內(nèi)召開。
首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案進行表決。
第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單。
業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)另行備案。
第二十三條業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當依據(jù)業(yè)主委員會章程代表業(yè)主、業(yè)主大會依法履行職責，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議。
第二十四條業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會委員侯選人。
業(yè)主委員會委員的選舉、人數(shù)、構成、任職條件、任期等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格終止：
（一）任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；
（二）因房屋權屬變更，不再是業(yè)主的；
（三）喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其移交，物業(yè)所在地公安機關應當協(xié)助做好移交工作。
第二十五條業(yè)主大會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。
有下列情形之一的，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)業(yè)主委員會決定或者20％以上的業(yè)主提議；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。
業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)召開；逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開。
第二十六條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。
業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關資料。
第二十七條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票；建設單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。
第二十八條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內(nèi)容。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見；需要投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。
第四章物業(yè)管理服務
第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務業(yè)務。
第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關資料。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。
第三十一條業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格和相應資質(zhì)等級，并按照物業(yè)服務合同的規(guī)定提供服務。
第三十二條物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經(jīng)理人。
物業(yè)管理服務項目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照國家有關規(guī)定另行制定。
第三十三條從事物業(yè)管理服務人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。
第三十四條業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內(nèi)容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但是業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的除外：
（一）物業(yè)服務事項；
（二）物業(yè)服務質(zhì)量及服務費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護；
（四）合同期限；
（五）違約責任。
第三十五條物業(yè)服務主要包括下列事項：
（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；
（三）車輛停放管理；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應急救助的協(xié)助和維護；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
（六）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；
（七）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管；
（八）業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。
第三十六條物業(yè)服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
制定和修改物業(yè)服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的規(guī)定交納物業(yè)服務費。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務合同報送物業(yè)服務項目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十八條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十九條物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。
第四十條物業(yè)服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：
（一）移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料；
（二）移交物業(yè)共用部位；
（三）結清相關費用；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十一條建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和有關部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的代表共同協(xié)商解決：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；
（二）業(yè)主委員會換屆；
（三）履行物業(yè)服務合同的重大爭議；
（四）物業(yè)服務企業(yè)變更交接；
（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門和社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督，依法履行自治管理職責，配合、協(xié)助有關部門、社區(qū)居民委員會共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
第四十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)的，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關事項告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結清相關費用。
第四十四條建設單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第四十五條建立健全物業(yè)專項維修資金制度，實施物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、�？顚Ｓ�，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規(guī)定制定。
第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)共用部位和共用設施設備。物業(yè)共用部位和共用設施設備損壞的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)經(jīng)營單位進行維護、更新。
對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修作業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)、相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當予以配合。
第六章附則
第四十七條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條本辦法自2013年1月1日起施行。
