重慶市物業(yè)管理實施細則(征求意見稿)全文
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，進一步貫徹實施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《重慶市物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本細則。
第二條 市國土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市級主管部門)，履行物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責;區(qū)縣國土房管局(房管局)是本行政區(qū)域物業(yè)管理行政主管部門，并接受市級主管部門的業(yè)務(wù)指導。
第三條 區(qū)縣政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立及時就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置的聯(lián)動機制，將業(yè)主大會建設(shè)及其業(yè)主委員會工作作為社區(qū)管理和基層民主建設(shè)工作的一項重要內(nèi)容。
主城各區(qū)政府要在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建立物業(yè)管理工作專門機構(gòu)，并落實人員和工作經(jīng)費。其他區(qū)縣政府應(yīng)在物業(yè)管理面積超過200萬平方米的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，參照主城區(qū)落實專門機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，并對其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費。
區(qū)縣主管部門應(yīng)當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分等信息。
第四條 規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、物價、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務(wù)等部門，按照各自職責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理條例》第五十九規(guī)定的禁止行為的，按照“誰許可(審批)、誰驗收、誰監(jiān)管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關(guān)部門按職責協(xié)調(diào)配合。
第五條 建設(shè)行政主管部門負責督促建設(shè)單位將建筑區(qū)劃內(nèi)非業(yè)主共有的公用設(shè)施按規(guī)定移交市政等相關(guān)主管部門，負責督促建設(shè)單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會等物業(yè)管理活動中履行責任的監(jiān)督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。
第六條 市級主管部門應(yīng)當加快建立全市統(tǒng)一的物業(yè)市場監(jiān)管信息平臺，促進房管部門之間及物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機抽查監(jiān)督事項清單，建立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨機抽取檢查對象、隨機選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機”抽查制度。加強與工商等行政主管部門協(xié)作，健全物業(yè)服務(wù)市場主體誠信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。
第七條 市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項目負責人信用檔案，實行動態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會負責本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項目負責人信用信息相關(guān)聯(lián)。
第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和我市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。
區(qū)縣政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條 區(qū)縣主管部門應(yīng)當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會表決的投票率，保證計票的準確性，解決業(yè)主到現(xiàn)場投票表決的難題。
第十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會討論決定。業(yè)主委員會工作經(jīng)費年度預算由業(yè)主大會討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。未經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用超預算部分不得在物業(yè)項目公共收益中列支。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當?shù)慕蛸N。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。業(yè)主大會可委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查，并將檢查情況通報全體業(yè)主。業(yè)主大會可在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計。審計經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，業(yè)主大會可決定該經(jīng)費從公共收益中列支。
第十二條 建設(shè)單位要對住宅區(qū)籌備及召開首次業(yè)主大會所需經(jīng)費給予支持。本實施細則出臺后，新建住宅物業(yè)項目尚未交付使用的，建設(shè)行政主管部門要督促建設(shè)單位對所建物業(yè)項目籌備及召開首次業(yè)主大會的辦公經(jīng)費予以支持。辦公經(jīng)費一般包括宣傳費、材料費等。
第十三條 占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面請求召開首次業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會會議的，應(yīng)附上簽字的書面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書面材料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)受理業(yè)主大會申請需核實業(yè)主身份的，所在區(qū)縣土地房屋權(quán)屬登記機構(gòu)應(yīng)予以支持。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或業(yè)主委員會應(yīng)通過隨機抽樣調(diào)查等方式對業(yè)主身份及簽字真實性進行核實，并將提出申請的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示上載明在規(guī)定時間內(nèi)提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實的，或者有人舉報在申請名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實的，對聯(lián)名申請不予受理。
第十四條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5?11人，應(yīng)當為單數(shù)。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定;若業(yè)主大會議事規(guī)則尚未確定的，則由業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法確定。
第十五條 業(yè)主委員會委員出缺，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議增補;缺員超過50%的，該業(yè)主委員會自然解散。在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內(nèi)將業(yè)主大會印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十六條 業(yè)主大會決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等公共部位或公共設(shè)施經(jīng)營的，應(yīng)按規(guī)定取得相應(yīng)合法手續(xù)，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區(qū)域，不得危及公共安全。
業(yè)主大會可制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位停車管理辦法，并按照“誰受益、誰管理、誰負責”確定安全管理責任。
因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無效后，應(yīng)及時向交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所等相關(guān)部門書面報告，交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所接到書面報告后應(yīng)及時到現(xiàn)場，依法對安全隱患或者違法行為進行處理。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，獲取的收益歸業(yè)主共有。
業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約中約定。所得收益在扣除管理費支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專項維修資金。
業(yè)主大會成立后，收益按業(yè)主大會決定和合同約定使用。業(yè)主大會未作出決定的，參照業(yè)主大會成立前對公共收益的管理辦法執(zhí)行。
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人經(jīng)營物業(yè)共用部位、共有設(shè)施的，應(yīng)將其收益單獨列賬，并將應(yīng)納入物業(yè)專項維修資金部分按年度交存區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主大會決定就公共收益賬目進行財務(wù)審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合。
第十八條 加強業(yè)主信用管理工作，增強業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會委員候選人公信度。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等嚴重違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認的，拒不履行或拒不改正的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
業(yè)主委員會成員超越職權(quán)作出的決定，侵害了其他業(yè)主權(quán)益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為撤銷后，其當事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會籌備組或業(yè)主委員會的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)將當事人的信用記錄公告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第十九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)提供物業(yè)管理專業(yè)人員等相關(guān)專職管理和技術(shù)人員的相應(yīng)職稱、資格證書、勞動合同和社會保險證明。
第二十條 市、區(qū)縣主管部門要加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理。
我市注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)但未注銷營業(yè)執(zhí)照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級、三級資質(zhì)企業(yè)分別由市、區(qū)縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級或注銷處理;一級資質(zhì)企業(yè)由市級主管部門向上級主管部門上報處理意見。
第二十一條 市、區(qū)縣主管部門根據(jù)監(jiān)管對象、監(jiān)管資源等實際情況，按照“突出重點、抽查監(jiān)督”的原則，對工商部門公示的企業(yè)經(jīng)營異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分別以兩年、一年為周期開展一次市場清理整頓。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的禁止行為，作為主要內(nèi)容列入信用檔案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項目所在地區(qū)縣主管部門載入，在轄區(qū)公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊地主管部門和市級主管部門，實現(xiàn)信息共享。
對于被載入不良信用信息的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年內(nèi)其管理的物業(yè)項目不得參加物業(yè)管理示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級，不予開具誠信證明材料;對于違反《重慶市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定且被主管部門予以行政處罰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由注冊地區(qū)縣主管部門按有關(guān)規(guī)定予以重新核定資質(zhì)等級。對于嚴重違反《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定的，予以降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)證書。涉及一、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)縣主管部門將核定意見報送市級主管部門。因被行政處罰注銷資質(zhì)的企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項目負責人新申報核定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的，納入重點監(jiān)管范圍。
第二十三條 跨區(qū)承接物業(yè)服務(wù)項目的企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同備案的同時向項目所在地區(qū)縣主管部門和行業(yè)協(xié)會備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況。
已在我市承接物業(yè)服務(wù)項目但未到當?shù)貐^(qū)縣主管部門備案的，應(yīng)在本實施細則出臺后3個月內(nèi)完成備案。
第四章 物業(yè)項目交接管理
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積應(yīng)按不低于建設(shè)項目總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準設(shè)置。分期建設(shè)的，按照不低于分期規(guī)劃許可總建筑面積千分之三的比例設(shè)置。
第二十五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當明確物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置，并在建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實時，對配建的物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置進行核實確認。
第二十六條 規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要嚴格建設(shè)單位項目竣工驗收。建設(shè)單位凡擅自修改項目規(guī)劃，項目附屬設(shè)施配套不齊全或者不符合技術(shù)標準、安全技術(shù)規(guī)范要求的，項目房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴重問題的，規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)行政主管部門要按有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔相應(yīng)責任。
第二十七條 建設(shè)單位在滿足《房屋接管驗收標準》(ZBP30001-90)等有關(guān)規(guī)定的移交條件后，應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)等有關(guān)規(guī)定，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查檢工作。
第二十八條 對物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和設(shè)計中沒有但需要整改的問題，應(yīng)由雙方如實記錄在物業(yè)承接查驗協(xié)議中。影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備實施運行和使用安全及使用功能的質(zhì)量問題，必須約定時間由建設(shè)單位負責進行處理，直至合格后才能辦理移交。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)和使用安全、設(shè)備運行和使用安全及應(yīng)有功能的質(zhì)量問題，應(yīng)約定期限處理，同時可進行實物清單移交。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)按照房屋接管驗收標準、房屋建筑工程質(zhì)量保修等有關(guān)規(guī)定處理承接查驗的遺留問題。
對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，建設(shè)單位應(yīng)當承諾在一定期限內(nèi)按標準要求移交相關(guān)資料，原則上不超過30日。對物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，應(yīng)將問題逐項記錄在物業(yè)承接查驗協(xié)議中，建設(shè)單位應(yīng)當承諾在一定期限內(nèi)予以解決，原則上不超過30日。
單項工程存在遺留問題經(jīng)整改后達到交付標準的，其質(zhì)保期從完成交接之日起計算。
對于業(yè)主接房期間發(fā)現(xiàn)的房屋建筑工程質(zhì)量問題，建設(shè)行政主管部門要按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定督促建設(shè)單位承擔相應(yīng)責任。
第三十條 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)縣主管部門和建設(shè)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)項目交接后30日內(nèi)，按規(guī)定持相關(guān)文件報項目所在地區(qū)縣主管部門備案，并抄送項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理接房手續(xù)時應(yīng)將承接查驗備案情況公示并書面告知業(yè)主，未公示和書面告知業(yè)主的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案并予以通報。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未取得竣工備案手續(xù)的物業(yè)，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假等損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，區(qū)縣主管部門會同建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促限期整改或給予相應(yīng)行政處罰，并將其行為納入企業(yè)信用檔案。
第三十二條 區(qū)縣(自治縣)人民政府可建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度(簡稱保修金)。保修金是指建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)立專戶，作為保修期內(nèi)履行保修義務(wù)保證的資金。
我市建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)將按國家《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定預留的工程質(zhì)量保證金轉(zhuǎn)作物業(yè)質(zhì)量保修金，到物業(yè)項目所在地區(qū)縣(自治縣)人民政府指定的商業(yè)銀行設(shè)立專戶，其交存、管理和使用辦法由區(qū)縣(自治縣)人民政府制定。
第三十三條 在前期物業(yè)管理期間且物業(yè)出售并交付使用的建筑面積未達到該區(qū)域總建筑面積百分之五十，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應(yīng)違約責任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時參照前期物業(yè)管理招投標要求另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原則上選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標準、收費標準按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標準執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報物業(yè)項目所在區(qū)主管部門、街道和社區(qū)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在15日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接;未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導居(村)委員會暫代行業(yè)主委員會職責完成交接。
物業(yè)項目交接前應(yīng)當簽訂交接協(xié)議，交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、權(quán)利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗辦法和標準、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。
全體業(yè)主承接前應(yīng)當對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗，也可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。
交接各方應(yīng)當對消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認。因維護保養(yǎng)不當原因?qū)е孪�、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行修復責任或者承擔相應(yīng)費用。
物業(yè)項目承接方有權(quán)自主選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備維保單位，原維保單位不得通過在電梯等特種設(shè)備上故意設(shè)置運行時間、運行次數(shù)限制等方式，影響特種設(shè)備的維護保養(yǎng)。
第三十五條 合同未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。
(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的業(yè)主公共收益賬目有異議的，可根據(jù)業(yè)主大會決定聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務(wù)審計，審計費用可從屬業(yè)主共有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合作好審計工作。
(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過程中出現(xiàn)的不同意見，可由當?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應(yīng)通過司法途徑解決。
第三十六條 鼓勵物業(yè)服務(wù)合同雙方約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的，用以兌現(xiàn)其依法依約退出住宅項目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備承諾的保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金的約定、管理及使用可參照以下原則：
(一)充分協(xié)商。建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當在招標文件或協(xié)議選聘文件中明確繳存物業(yè)服務(wù)履約保證金的要求，并在物業(yè)服務(wù)合同中進行協(xié)商約定繳存標準、管理、利息、使用和退還辦法。
(二)繳存標準。按照適度合理、總量控制原則，單個項目一般可按3萬元至3個月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費總額的70%計算。
(三)集中管理。履約保證金存入街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進行監(jiān)督管理。
(四)�？顚Ｓ�。履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)合同期滿前違約退出或者終止物業(yè)服務(wù)的，或因破產(chǎn)等原因事實上或法律上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的，承擔其物業(yè)項目環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項所產(chǎn)生的費用。
第三十七條 因住宅物業(yè)項目交接問題影響正常物業(yè)管理秩序的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當及時指導監(jiān)管業(yè)主大會明確小區(qū)物業(yè)管理方式;業(yè)主大會難以召開或成功召開前小區(qū)物業(yè)管理已不能正常開展的，區(qū)縣房管部門應(yīng)指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過物業(yè)管理聯(lián)席會議等方式組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)時間一般不超過6個月，可采取以下方式。
(一)由物業(yè)管理協(xié)會鼓勵、引導品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急管理及志愿物業(yè)服務(wù)。本著實事求是、合理激勵的原則，各區(qū)縣對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應(yīng)急管理及志愿物業(yè)服務(wù)的，在行業(yè)評優(yōu)評先等方面要給予傾斜和幫助。
(二)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項，也可按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準、收費標準執(zhí)行。
(三)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本實施細則第三十八條規(guī)定，監(jiān)督指導業(yè)主對該物業(yè)項目實施自行管理。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)實施前，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當通過物業(yè)管理聯(lián)席會議明確應(yīng)急物業(yè)服務(wù)方式，并將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的費用由所在項目全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會或村(居)居委會應(yīng)當協(xié)助收取。其中，物業(yè)服務(wù)合同約定了物業(yè)服務(wù)履約保證金的，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)提供方組織接管物業(yè)服務(wù)項目，可以申請使用該項目的履約保證金，不足部分由全體業(yè)主承擔。使用履約保證金過程中，應(yīng)當保存相關(guān)合同、票據(jù)等能夠證明履約保證金使用的原始憑證。
第三十八條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準、服務(wù)標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
業(yè)主采用民事雇傭聘請自然人進行服務(wù)的，應(yīng)當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當委托依法取得相應(yīng)許可的單位進行維護和養(yǎng)護。
業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)委會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、公共收益等進行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每半年向業(yè)主公布一次。
第五章 物業(yè)專項維修資金管理
第三十九條 建設(shè)單位自持物業(yè)未按規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，納入企業(yè)誠信檔案。未交存維修資金的物業(yè)部分，限制交易和抵押。
第四十條 區(qū)縣主管部門可對轄區(qū)老舊住宅物業(yè)專項維修資金補建或續(xù)籌給予一定獎勵支持，以充分調(diào)動產(chǎn)權(quán)人的積極性，確保物業(yè)專項維修資金按時補建或續(xù)籌到位。有條件的可一次性交存建立，條件不成熟的可分步實施逐步建立或者幫扶建立。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)補建或續(xù)籌維修資金由下列渠道籌集:業(yè)主繳納的專項維修資金;利用業(yè)主共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營所得的收益扣除管理費支出、稅金后全部納入，但業(yè)主大會另有決定的，從其決定;維修資金增值收益;共用設(shè)施設(shè)備報廢回收的殘值;業(yè)主共同決定，以及其他應(yīng)當計入的資金。
第四十二條 維修資金賬戶余額低于30%，維修資金管理單位應(yīng)當通知業(yè)主及時續(xù)繳，續(xù)交額度應(yīng)補齊賬戶余額至100%。維修資金賬戶余額低于30%，業(yè)主辦理抵押或產(chǎn)權(quán)過戶時，應(yīng)當補齊賬戶余額至100%。
第四十三條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定委托表決、集合表決、默認表決和異議表決方式，以提高業(yè)主大會表決效率，區(qū)縣主管部門幫助指導。
(一)委托表決。業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表形式;
(二)集合表決。業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批多次使用;
(三)默認表決。業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票。
(四)異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
在緊急使用維修資金的情形下，使用資金數(shù)額較大或業(yè)主反響強烈的小區(qū)，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對上述表決沒有約定的，應(yīng)由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，并根據(jù)實際情況確定是否采用上述表決方式，征求業(yè)主意見。
第四十四條 區(qū)縣主管部門代管物業(yè)專項維修資金期間，應(yīng)當按照公平、公開、公正的方式建立具有工程造價咨詢資質(zhì)的評審機構(gòu)庫，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金使用的評審機構(gòu)。評審費用從維修資金增值收益中列支。
第四十五條 按照普通程序申請使用物業(yè)專項維修代管資金的，同一類別的維修工程項目，電梯維修工程預算在2萬元(含2萬元，下同)以上、其他維修工程預算在3萬元(含3萬元，下同)以上的，委托評審機構(gòu)對維修工程預算進行評審。
經(jīng)業(yè)主大會決定不聘請工程造價咨詢評審機構(gòu)的除外。
第四十六條 按照緊急程序申請使用物業(yè)專項維修代管資金的，發(fā)生危及房屋安全緊急情況，啟動物業(yè)專項維修代管資金緊急程序予以搶修的工程項目，電梯搶修工程在2萬元以上、其他搶修工程在3萬元以上的，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)主管部門預撥資金或施工單位墊付后，在工程竣工后，委托評審機構(gòu)對搶修工程決算進行評審。
維修項目涉及居民住宅電梯、消防設(shè)施的，質(zhì)量監(jiān)督部門或公安消防部門收到報告后，應(yīng)及時派員到現(xiàn)場對相關(guān)設(shè)施、設(shè)備運行情況進行檢查，對隱患進行核實。
第四十七條 工程造價咨詢評審機構(gòu)出具的工程造價審核報告中確定的工程造價作為該維修項目工程款的最高限價。結(jié)算時，審核報告確定的工程造價若低于合同造價，以審核造價作為結(jié)算價;若高于合同造價，以合同造價作為結(jié)算價。
按照普通程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構(gòu)出具的《維修工程預算評審報告》，是代管機構(gòu)受理物業(yè)專項維修代管資金使用申請的要件之一。按照緊急程序申請使用維修資金納入評審的，評審機構(gòu)出具的《搶(維)修工程決算評審報告》，是代管機構(gòu)是否劃拔物業(yè)專項維修資金工程尾款的重要依據(jù)。
第四十八條 工程質(zhì)保期限按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)規(guī)定進行約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時發(fā)生的多個同類型共有設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程項目，且由同一施工單位施工的，實施單位與施工單位之間只能簽定一個施工合同確認施工內(nèi)容。
第四十九條 業(yè)主自行管理物業(yè)專項維修資金期間，關(guān)于聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)和審計機構(gòu)對資金的使用進行監(jiān)管管理事宜，由業(yè)主大會決定。
第六章 物業(yè)管理聯(lián)席會議
第五十條 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集，議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應(yīng)當予以執(zhí)行。
第五十一條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定具有法律依據(jù)的且由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當履行，但行政復議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應(yīng)當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第五十二條 通過物業(yè)管理聯(lián)席會議調(diào)解物業(yè)糾紛并達成協(xié)議的，應(yīng)當制作調(diào)解協(xié)議，由雙方當事人、調(diào)解員簽名，并加蓋相關(guān)印章。同時告知當事人可依法向人民法院申請司法確認。人民法院經(jīng)審查后作出不予確認決定的，當事人可在物業(yè)管理聯(lián)席會議組織下另行協(xié)商達成新的調(diào)解協(xié)議，再次向人民法院申請司法確認，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第七章附則
第五十三條市級主管部門應(yīng)當在本細則實施后1年內(nèi)，會同市物業(yè)管理協(xié)會依法制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用記錄和企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理信用檔案管理辦法及示范文本，依規(guī)定程序批準后公布。
第五十四條本細則所稱區(qū)縣政府，含新區(qū)管委會機構(gòu);本細則所稱街道辦事處，含新區(qū)管委會設(shè)置的辦事處。
第五十五條本細則自 年 月 日起施行。
