在《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，一部更契合無(wú)錫地方特色、更具操作性的《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》(已下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)即將自9月1日起實(shí)施。據(jù)悉，無(wú)錫也是省內(nèi)第一個(gè)將省物業(yè)管理?xiàng)l例“落地”的城市，其中不少條款打破傳統(tǒng)物業(yè)管理慣性思維。
提出小區(qū)“三位一體”綜合管理
現(xiàn)實(shí)生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應(yīng)是找物業(yè)公司。條例首次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門(mén)的事情，而是需要全社會(huì)共同參與，賦予街道、社居委更多的職責(zé)，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。
《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應(yīng)該建立由“行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門(mén)根據(jù)各自分工負(fù)責(zé)。這就有效避免了業(yè)主遇到問(wèn)題后，不同的職能部門(mén)相互“踢皮球”，也讓業(yè)主維權(quán)時(shí)找對(duì) “門(mén)路”。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì)生活噪音超標(biāo)、違法搭建等行為由城管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車(chē)輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。
將欠交物業(yè)費(fèi)行為與個(gè)人信用掛鉤
據(jù)悉，目前很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，欠費(fèi)直接影響物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠(chéng)信的交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門(mén)催交物業(yè)費(fèi)的職能。同時(shí)可在小區(qū)內(nèi)公示“老賴(lài)”名單的做法。對(duì)于逾期不交納的，《條例》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個(gè)人信用掛鉤，有可能會(huì)限制其在今后的信貸等方面的行為。
以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作
目前無(wú)錫已有備案成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)約有350個(gè)，約占全市小區(qū)的1/3。一些運(yùn)作不規(guī)范的業(yè)主委會(huì)屢屢出現(xiàn)“違規(guī)”行為，比如業(yè)委會(huì)成員自己帶頭不交物業(yè)費(fèi)，享受各種“特權(quán)”;業(yè)委會(huì)成員以學(xué)習(xí)的名義去外地旅游等。
《條例》首次對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組、組成人員、業(yè)委會(huì)人選的條件、職責(zé)、罷免、換屆選擇等各個(gè)環(huán)節(jié)和流程進(jìn)行了逐一規(guī)定，具體細(xì)化了業(yè)主委員會(huì)的任職條件和要求，并首次將個(gè)人誠(chéng)信納入業(yè)主委員會(huì)任職條件之中。
《條例》第14條對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);(三)其他重大事項(xiàng)。
為解決當(dāng)前一些業(yè)主委員會(huì)賬目不公開(kāi)、收支不透明、工作經(jīng)費(fèi)不公示等主要問(wèn)題�！稐l例》第16條對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規(guī)定，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。
明確分期建設(shè)的項(xiàng)目可先期成立業(yè)委會(huì)
在無(wú)錫，一個(gè)大型社區(qū)分好多期開(kāi)發(fā)，10多年間無(wú)法成立業(yè)委會(huì)的情況并不少見(jiàn)。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個(gè)區(qū)域，只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，使得先期交付使用的部門(mén)區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。
《條例》對(duì)分期建設(shè)成立業(yè)主委員會(huì)作出了重要調(diào)整：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。如小區(qū)分四期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會(huì)。但此時(shí)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于具體權(quán)限及其運(yùn)行等操作細(xì)則，將在即將推出的《無(wú)錫市業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中明確。
明確小區(qū)公共部位經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)建帳管理
電梯廣告收入、墻體外立面戶(hù)外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線(xiàn)停車(chē)位的收入，這些每天由物業(yè)公司運(yùn)作的項(xiàng)目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。
《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)性收益可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的應(yīng)單獨(dú)列帳，業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)接受社居委的監(jiān)督。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案寫(xiě)進(jìn)條例
業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當(dāng)?shù)穆氊?zé)。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。
其次，針對(duì)當(dāng)前1000多個(gè)小區(qū)中，物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》 規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信服務(wù)經(jīng)營(yíng)，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也彌補(bǔ)了我市去年以來(lái)實(shí)行物業(yè)管理誠(chéng)信體系的法律依據(jù)。
今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。
提出小區(qū)停車(chē)位應(yīng)合理租售
一面是小區(qū)地下車(chē)庫(kù)停放的車(chē)輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車(chē)輛亂停，停車(chē)難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫(kù)的情況;未出售或者未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續(xù)租”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“車(chē)位、車(chē)庫(kù)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人�！�
《條例》 還明確，“劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)�！币簿褪钦f(shuō)，即便擁有兩輛車(chē)以上的家庭，理論上只能買(mǎi)到一個(gè)停車(chē)位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫(kù)可按照規(guī)定出售。目前，無(wú)錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車(chē)位的規(guī)范性文件，進(jìn)一步細(xì)化操作程序。
將墻面滲水納入應(yīng)急維修項(xiàng)目中
房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋的養(yǎng)老錢(qián)，用這筆錢(qián)，必須符合兩個(gè)“三分之二”條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實(shí)。
省條例中提到的6種應(yīng)急維修項(xiàng)目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的; 樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項(xiàng)。
為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時(shí)需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，簡(jiǎn)化了程序，方便了維修資金利息的使用。
明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理
《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。
面對(duì)我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》 也規(guī)定了應(yīng)當(dāng)參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對(duì)小區(qū)的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費(fèi)制度、專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過(guò)渡打下基礎(chǔ)。
