業(yè)內(nèi)談公積金新政：貸款額度調(diào)整幅度不會(huì)太大
10月14日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(下稱(chēng)“通知”)，放寬貸款申請(qǐng)條件，取消四項(xiàng)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。
不過(guò)，當(dāng)天住建部、財(cái)政部、央行三部委的官方網(wǎng)站上并未公開(kāi)掛出該文件。10月14日，有記者致電住建部住房公積金監(jiān)管司核實(shí)上述消息，該司相關(guān)人士介紹，“住建部的確聯(lián)合財(cái)政部、央行發(fā)了上述文件，且后續(xù)各地方還需要就此出操作性細(xì)則。”
與此同時(shí)，北京住房公積金中心亦表示收到上述《通知》，并將研究配套性落地細(xì)則。
此前一天，住建部、財(cái)政部及央行聯(lián)合發(fā)文取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。
目前申請(qǐng)住房公積金貸款涉及兩筆主要費(fèi)用，分別為評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。其中，評(píng)估費(fèi)按照抵押物估值的3‰，最高不超過(guò)1500元。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)按照貸款額的3%收取，最低300元。
這也意味著如果貸款100萬(wàn)元的話，代辦費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)一共需要4500元。
“這兩項(xiàng)費(fèi)用占比總房款并不高，取消更多是釋放一種預(yù)期。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。
公積金貸款條件放寬
根據(jù)《通知》，住房公積金貸款申請(qǐng)門(mén)檻被大幅調(diào)低，今后連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款。
“現(xiàn)行的住房公積金是必須繳存12個(gè)月才能貸款。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張旭認(rèn)為，按照新政，住房公積金的繳存時(shí)間減半，這也意味著申請(qǐng)住房公積金貸款的門(mén)檻降低。
與此同時(shí)，《通知》亦要求，未來(lái)公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。至于調(diào)高多少，各地可根據(jù)具體情況劃定。
實(shí)際上，地方樓市調(diào)控政策陸續(xù)松動(dòng)以來(lái)，廣西、浙江、福建等多地正是通過(guò)調(diào)整住房公積金貸款額度，降低首套房貸款比例等手段來(lái)支持自住型需求購(gòu)房。
北京大岳咨詢(xún)有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥亦表示，貸款額度調(diào)高，亦將提高住房公積金貸款的使用率。
住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1992年到3月，全國(guó)公積金利用率僅為50%左右。
更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊表示，也就是說(shuō)今后，在工作地繳存的公積金，可用于異地購(gòu)房貸款，這將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量起到促進(jìn)作用。
在張大偉看來(lái)，在限購(gòu)松綁和貸款新政后，更多的政策亦在醞釀中，其主要特征是增加購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)收費(fèi)政策、要求公積金降低首付等。
落地效果待觀察
10月14日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道自住建部住房公積金監(jiān)管司獲悉，《通知》已經(jīng)下發(fā)給地方，且各地也將根據(jù)該通知出臺(tái)配套性細(xì)則。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在實(shí)際執(zhí)行中，地方出臺(tái)配套性細(xì)則并執(zhí)行《通知》并不容易，且市場(chǎng)作用有待觀察。
個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊認(rèn)為，住房公積金額度有限，公積金貸款額度調(diào)整幅度不會(huì)太大，至少不會(huì)翻倍提高。
以廣州為例，廣州市住房公積金中心公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，廣州市住房公積金歸集額為338.24億元，提取額256.84億元，已發(fā)放貸款額156.56億元，貸款回收47.07億元，當(dāng)期住房公積金結(jié)余額為-28.09億元。截至8月，廣州住房公積金的歷年歸集余額為1070.54億元，貸款余額為879.38億元，存貸比為82.14%，已超廣州市住房公積金管理委員會(huì)設(shè)定的80%警戒線。
10月11日，廣州市住房公積金管理委員會(huì)審議通過(guò)《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》，禁止公積金第二次貸款，并基本確定公積金的貸款額度為140億元，較今年170億元的計(jì)劃減少30億元，降幅17%，被譽(yù)為“最嚴(yán)公積金新政”。
對(duì)此，廣州市住房公積金中心表示，此次調(diào)整的目的，主要是保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金。
張大偉分析，雖然《通知》規(guī)定連繳6個(gè)月的職工即可申請(qǐng)公積金貸款，降低了公積金使用門(mén)檻，但很多城市實(shí)行的是按照公積金繳存額的倍數(shù)限定貸款額，繳存額較低的購(gòu)房者實(shí)際貸款額度也非常低。
而從異地公積金貸款放款來(lái)看，張大偉介紹，早在北京與秦皇島等城市也曾經(jīng)試行過(guò)異地公積金貸款，但基本無(wú)購(gòu)房者選擇，原因在于操作手續(xù)繁雜，而且額度并不高。
張旭表示，異地住房公積金貸款的放款需要城市間相關(guān)管理部門(mén)的配合，預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京暫時(shí)不會(huì)放開(kāi)異地貸款申請(qǐng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，三部委出臺(tái)的公積金新政對(duì)于購(gòu)房者降低購(gòu)房成本、提高購(gòu)房能力等方面有利好，但作用有待觀察。
