廣州“最嚴(yán)公積金新政“限貸一次 業(yè)內(nèi)憂引發(fā)新問題
廣州“最嚴(yán)公積金新政”11日原則通過 “限貸一次”保障首次購(gòu)房者
【新政要點(diǎn)】
●二套房仍不能再貸
●首付從兩成變?nèi)?/p>
●額度計(jì)算公式更嚴(yán)
●明年額度擬減30億
●本地戶籍需累繳2年
●外地戶籍需累繳3年
廣州市住房公積金管理委員會(huì)昨天對(duì)《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》進(jìn)行審議,新政明確公積金貸款僅限于首次使用者,同時(shí)將首付從兩成變?yōu)槿,額度計(jì)算公式也更嚴(yán)。盡管廣州住房公積金今年將增加27億元的貸款額度,但明年的額度卻大幅削減30億。這個(gè)“最嚴(yán)公積金新政”已原則上通過,待市政府審批后實(shí)施。
分析人士認(rèn)為,廣州市住房公積金貸款政策頻頻收緊,最直接的原因是資金緊張。在貸款大幅飆升的情況下,公積金的存貸比已經(jīng)超過80%的警戒線,因此只能祭出“急剎車”的對(duì)策。
新政
公積金已貸過的不能再貸
舊政
購(gòu)房者在還清第一次公積金貸款后,間隔三個(gè)月后可以申請(qǐng)二套房公積金貸款,三套房則已經(jīng)停貸。套數(shù)認(rèn)定采用認(rèn)房又認(rèn)貸原則。
今年3月的征求意見稿中首次提出“已使用過住房公積金貸款不予貸款”,引發(fā)社會(huì)廣泛的討論,此條款在7月的二次修改意見稿中予以保留。
官方解釋:這主要是保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金。公積金制度建立的初衷是為了保障中低收入職工的基本住房需求,已使用過住房公積金貸款的人,或者能多次購(gòu)房的資金都比較充裕,在公積金貸款額度有限的情況下,允許這部分人多次使用公積金貸款有失公允;實(shí)際上也剝奪了首次使用住房公積金貸款的職工的權(quán)利。
解讀:廣州市民買房將只有一次公積金貸款機(jī)會(huì),對(duì)于計(jì)劃買一換一的剛需買家打擊不小。準(zhǔn)備近期出手的羅先生表示,會(huì)暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃,“這是在逼著我們一次性買大房啊,本來想買個(gè)80多平方米的先住著,看來得重新考慮了。”
據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),二次貸款條例實(shí)際影響的人群大約有36.6萬。
廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉認(rèn)為,不能貸二套,對(duì)于已經(jīng)用過公積金貸款的人來說,繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半,或者單位繳納的部分很少,很多人可以說就會(huì)選擇不繳或者少繳。所以,新政對(duì)這部分人的影響肯定是負(fù)面的,對(duì)于公積金中心也是雙刃劍。
新政
本地戶籍,已連繳滿6個(gè)月,且累計(jì)繳存24個(gè)月以上。外地戶籍,已連繳滿12個(gè)月,且累計(jì)繳存36個(gè)月以上。
舊政
本地戶籍,需連繳6個(gè)月以上。外地戶籍,需連繳12個(gè)月以上。
解讀:新政的繳存時(shí)間比現(xiàn)行的“本地戶籍連續(xù)繳存6個(gè)月,非市戶籍連續(xù)繳存12個(gè)月”長(zhǎng)了很多,新政對(duì)申請(qǐng)人提出了更嚴(yán)格的條件,但“連續(xù)”變?yōu)?ldquo;累計(jì)”無疑是一個(gè)喜訊。不少人更換工作時(shí),公司一般會(huì)在試用期第二個(gè)月或以上才會(huì)購(gòu)買公積金,這意味著公積金的繳存會(huì)中斷1個(gè)月甚至更長(zhǎng)。新政更有利于頻繁跳槽的年輕人。
新政
賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)
舊政
(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2
解讀:強(qiáng)調(diào)了賬戶余額的重要性,實(shí)際上可貸款的總額更加少了。
公積金貸款額度取“根據(jù)個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬、兩人最高80萬)、按照房屋價(jià)格貸款比例計(jì)算的貸款額度”三項(xiàng)值中的最低值。三項(xiàng)值中,按公式計(jì)算的貸款額度較之前縮水了近一半;即使是按照貸款最高限額,兩人最高80萬,在廣州也很難提供90平方米房子所需要的貸款資金支持。
新政
由兩成提高至三成
舊政
首付兩成
解讀:兩成首付成歷史,哪怕90平方米以下。不過,取消首付兩成還需要人民銀行審批才能通過。
新政
明年暫定住房公積金貸款額度為140億,到明年中旬,再根據(jù)半年情況做出調(diào)整。
由于1-7月為提取高峰期,為確保明年1月能正常放款且不出現(xiàn)擁擠,公積金中心將從今年11月中旬開始,先按140億額度實(shí)行按月按日分配,并由系統(tǒng)自動(dòng)按照申請(qǐng)件錄入時(shí)間順序輪候上報(bào)和審批。
解讀:公積金池子里的水,原來較少人去提取屬于自己那份公積金,現(xiàn)在則爭(zhēng)先恐后地拿走買樓,甚至看病都可以用公積金,故池水越來越少,而公務(wù)員繳納比例從20%降至12%,則池水更少。只好降至140億。
新政
二手樓貸款期限不得超過20年,二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過35年調(diào)整為40年。
解讀:超過20年樓齡的舊房子早已不允許申請(qǐng)公積金,故這個(gè)調(diào)整完全沒可能實(shí)操。很多時(shí)候,大家以為20年樓齡就是很舊的樓梯樓,其實(shí)不少我們熟悉的樓盤,像荔灣廣場(chǎng)、祈福新村,都已步入20年關(guān)口了。
業(yè)內(nèi)人士憂新政引發(fā)新問題
對(duì)于這個(gè)“最嚴(yán)公積金新政”,記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士,有的認(rèn)為公積金的優(yōu)勢(shì)將越來越弱,有的則擔(dān)憂新政可能引發(fā)更多問題——
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江:待央行房貸新政出臺(tái)后,商業(yè)貸款的利率有可能下降,如果能下浮到8.5-9折,將拉近與公積金貸款的差距,屆時(shí)公積金貸款的吸引力將會(huì)降低。因?yàn)楣e金申請(qǐng)難度大,開發(fā)商又不喜歡,在相同條件下,開發(fā)商會(huì)把優(yōu)惠更多地傾向商業(yè)貸款,公積金貸款的作用和優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越弱。
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜:新政是公積金額度不夠?qū)е碌慕Y(jié)果,同時(shí)也說明現(xiàn)在購(gòu)房的人群越來越多。公積金新政對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)太大,因?yàn)楣e金不占主導(dǎo)。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志:很可能出現(xiàn)已用公積金貸過款的人不再繳費(fèi)的情況,導(dǎo)致公積金額度越來越緊張。另外,政策單方面調(diào)整是否合理、合法?貸款辦法出現(xiàn)變化后是否允許交款人退繳?若因額度不足引發(fā)符合條件但沒拿到貸款的情況,是否屬于公積金中心違約,是否應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人作出賠償?
滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰:今年前三季度,通過滿堂紅促成的二手住宅買賣交易中,二次申請(qǐng)公積金的比例為7.5%。雖然新政現(xiàn)仍在空檔期內(nèi),但即使有意向的改善客戶,都無法擠得上末班車了。
廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉:公積金中心出此“下策”,說明原有政策已不符合當(dāng)前形勢(shì),既不能讓首次買房的人滿意(額度不足,需要排隊(duì)輪候),也不能讓多次買房的人滿意(不能二次使用,利息又低)。不改革出路只會(huì)越走越窄。