物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。下面是小編整理收集的關(guān)于物業(yè)管理的論文三篇，歡迎閱讀參考！
關(guān)于物業(yè)管理的論文（一）
物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡保
二、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較孝機動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司，房管局直管公房物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。
五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費困難 已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作 當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。
其三、政府部門應(yīng)加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分 房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系的觀念。
其六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。
二是要引導物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。
三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。
四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。
五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應(yīng)由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權(quán)利，自行進行管理。
其八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。
為實現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟強區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
關(guān)于物業(yè)管理的論文（二）
論文摘要
20世紀80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實際過程中出來糾紛、審判時對法律實踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點對策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進行了分析，最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力
從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到上來以后，房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項新興服務(wù)行業(yè)，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》等規(guī)章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。
一、物業(yè)管理概述
（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項物業(yè)，一個住宅單元也可作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司???深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計,到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。
（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情，這兩種管理模式應(yīng)當同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費高一些，但業(yè)主負擔得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業(yè)管理應(yīng)當由業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項目和收費標準，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項目與收費標準，然后強加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費，有些服務(wù)項目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發(fā)一些補貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。
二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題
（一）、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”�！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠遠不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。
（二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物業(yè)管理條例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當重新確定物業(yè)管理公司。但在實踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責仍沒有明確分開。
（三）、業(yè)主自治制度難以有效實施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；（4）重要事項的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項維修資金的使用和續(xù)籌的實施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，主要負責實施業(yè)主大會制定的各項決議。自1994年我國實施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；2、業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。
（四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進行出租收費，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益。
（五）、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。
（六）、物業(yè)管理費用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費多少，物業(yè)繳費率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費率不到60%，實際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價不相等，多收費少服務(wù)；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費標準不認可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔的責任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。
三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策
1、進一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理條例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標準與服務(wù)費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理條例為基礎(chǔ)，進一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。
2、嚴格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負責，對開發(fā)商的前期行為進行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當做到以下幾點：一要結(jié)合國外先進物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進行審查，進行業(yè)主招標，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護公平競爭的物業(yè)管理市場機制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當時候盡快采取公開由業(yè)主進行招標的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會�？梢栽O(shè)立類式履約保證金制度的制約機制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟制裁；五對物業(yè)管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進行必要的調(diào)解。
3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當依照合同約定，對物業(yè)進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強管理，嚴格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護自身利益。
4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費標準，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費具體實施辦法，并加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費、少服務(wù)以及收費不規(guī)范等行為，政府價格管理部門應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準，可以考慮將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標準，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。
5、增強業(yè)主的付費觀念。要增強業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。
6、健全業(yè)主民主自治機制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負責。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。
7、加強宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念，使其真正能夠為業(yè)主服務(wù)
參考文獻：
1、王圣誦著，《中國自治法研究》，中國法制出版社，2003年5月第一版。
2、夏善勝主編，《物業(yè)管理法》，法律出版社，2003年4月第一版，
3、高富平、黃武雙著，《物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理》，中國法制出版社，2002年9月
4、尹章華等著，《公寓大廈管理》，中國政法大學出版社，2003年5月
5、中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會編：轉(zhuǎn)載《建設(shè)工程監(jiān)理相關(guān)法律文件匯編》，知識產(chǎn)權(quán)出版社2003年1月出版。
6、轉(zhuǎn)載《辦理房屋裝飾案件法律依據(jù)》，中國法制出版社2003年1月出版。
關(guān)于物業(yè)管理的論文（三）
隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護已經(jīng)成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人（住戶）與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔的責任。物業(yè)管理中的關(guān)系不清楚就會出現(xiàn)各種問題，所以物業(yè)管理是一個非常復雜的系統(tǒng)工程。參與物業(yè)管理的各方主體都要認清物業(yè)管理中的法律關(guān)系，樹立法制意識。
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵
物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。
（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。
（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念
法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：
（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。
（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系，這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。
（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。
三、物業(yè)管理參與人及其法律地位
物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。
1、發(fā)展商
發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。
發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）
由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）
房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)?物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護自己的合法權(quán)益。
4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位
物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機構(gòu)，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。
5、物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關(guān)機構(gòu)
管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。
四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類
物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標準進行分類。
（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。
（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系
按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于該關(guān)系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。
（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系
具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方??權(quán)利人是具體的，而另一方??義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。
五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法
（一）存在的問題
1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理條例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。
2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強，行為不規(guī)范
《物業(yè)管理條例》非常強調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備較強的服務(wù)意識和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。
3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質(zhì)價相符”的價格機制還沒有完全形成
《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當由雙方約定價格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位
住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。
（二）解決辦法分析
要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。
2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。
3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。
4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。
5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。
6、引入仲裁制度，成立仲裁機構(gòu)，在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應(yīng)協(xié)助加強對仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度，形成開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國家相關(guān)職能機構(gòu)等的聯(lián)動格局，使像收費糾紛等類問題通過正規(guī)途徑，得到及時、妥善的解決。
總之，物業(yè)管理中的法律關(guān)系在具體的物業(yè)管理中必須明確分清，從而理順各方的關(guān)系，更好地做好物業(yè)管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權(quán)利的配置，需要以法律的形式才能明確，因此，還要加大物權(quán)立法的步伐，明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán)，從根本上解決。
