近日，濟(jì)南出現(xiàn)了首個(gè)由房企注資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目以“集中式供養(yǎng)”和“居家式供養(yǎng)”為主，只租不售，通過(guò)探索“滾動(dòng)式”開(kāi)發(fā)模式破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回流周期長(zhǎng)的困局。
“到，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到13%;到2020年，中國(guó)的老齡人口將接近30%”，中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來(lái)越多的房產(chǎn)商們覬覦爭(zhēng)食。
探索新模式 “居”不是主要目的
記者了解到，市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤(pán)，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，僅僅是簡(jiǎn)單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類(lèi)概念的主力承載者。但事實(shí)上，此類(lèi)產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購(gòu)物、醫(yī)療、大眾娛樂(lè)等基本配套，對(duì)于年老的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。
養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)頗具潛力的市場(chǎng)，但不同于開(kāi)發(fā)普通社區(qū)，需要“細(xì)火慢燉”。這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的層面來(lái)看，對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，受限于資金壓力，開(kāi)發(fā)商采取“銷(xiāo)售持有運(yùn)營(yíng)”的方式運(yùn)作更為現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣(mài)產(chǎn)權(quán)和直接買(mǎi)斷等方式進(jìn)行。而更具體的問(wèn)題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿(mǎn)足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來(lái)是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。
標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)過(guò)高 覆蓋面非常有限
目前國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，由于開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，一直未有大的突破。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白，國(guó)內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)發(fā)展的樓盤(pán)屈指可數(shù)。
如果將日本、中國(guó)香港和中國(guó)內(nèi)地三個(gè)地方的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)香港的養(yǎng)老地產(chǎn)雖然起步的標(biāo)準(zhǔn)比較低，但是和社會(huì)保障體系融合得比較好，覆蓋的面就會(huì)比較廣。日本起步最早，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)和很多方面結(jié)合起來(lái)，比如老人家到一定年齡會(huì)把房子抵押給養(yǎng)老院，根據(jù)房子檔次的不同選擇不同的養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)。
而中國(guó)內(nèi)地的養(yǎng)老地產(chǎn)由于起步便是和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，因此商業(yè)氛圍更濃厚，標(biāo)準(zhǔn)更高，正是由于標(biāo)準(zhǔn)高，能夠覆蓋到的人群也只能是金字塔尖的那一部分，非常有限。
香港的養(yǎng)老地產(chǎn)中有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，首先安居房中會(huì)有強(qiáng)制性老年公寓配比，只能由老年人來(lái)申請(qǐng)，建筑設(shè)計(jì)方面也充分考慮到老年人的日常生活;其次，政府部門(mén)會(huì)有專(zhuān)門(mén)人員來(lái)負(fù)責(zé)養(yǎng)老住宅方面的事情，內(nèi)地目前還處于倡導(dǎo)階段，指引性的內(nèi)容還沒(méi)有出臺(tái)，而這些恰恰是需要政府主導(dǎo)的。
期待新政策 助推養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展
《2015-2017年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至底，全國(guó)各類(lèi)老年福利機(jī)構(gòu)39904個(gè)，床位314.9萬(wàn)張，年末收養(yǎng)老年人242.6萬(wàn)人。即“十二五”期間，我們的市場(chǎng)缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始逐步成為各方追逐的投資熱點(diǎn)。
對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。此前就有民政部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，我國(guó)將建立養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)于低收入的高齡、獨(dú)居、失能等養(yǎng)老困難老年人，經(jīng)過(guò)評(píng)估，采取政府補(bǔ)貼的形式，為他們?nèi)胱○B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者接受社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經(jīng)在部分試點(diǎn)補(bǔ)貼制度。
是啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因?yàn)樗桂B(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則。一旦一種項(xiàng)目的投資盈利模式符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則，同時(shí)又有巨量的消費(fèi)需求，那么就會(huì)像普通的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國(guó)際基金大量進(jìn)入。在沒(méi)有政策大突破的情況下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑼ㄟ^(guò)地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、政策允許下的商業(yè)模式探索以及設(shè)計(jì)升級(jí)等方面進(jìn)行突破。鏈 接
國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典樣本
●美國(guó)太陽(yáng)城
在美國(guó)，人們不把老年人稱(chēng)為夕陽(yáng)，而是叫做太陽(yáng)。太陽(yáng)城是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一。太陽(yáng)城整個(gè)社區(qū)由包括“太陽(yáng)城中心”(獨(dú)立家庭別墅)、“國(guó)王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨(dú)立居住公寓)以及“自由廣潮六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。
在太陽(yáng)城，無(wú)論那種年齡段的老人，選擇哪種住宅，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤(pán)游戲嘗草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂(lè)部，是老年大學(xué)的組成部分，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國(guó)畫(huà)兒。太陽(yáng)城的建筑、管理、經(jīng)營(yíng)一切以老人為中心。這里還有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。
●日本港北新城
日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。港北新城把老少戶(hù)住宅(二代居)、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭祝老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。
