“以房養(yǎng)老”首倡者孟曉蘇談保險版“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，即適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。不主張?jiān)圏c(diǎn)期間攤子鋪得過大，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。
保險公司承擔(dān)長壽風(fēng)險。保險公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。之前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”多為定期產(chǎn)品，只管一段時間。
房屋評估過低的風(fēng)險，基本可以解除。指導(dǎo)意見已經(jīng)明確房產(chǎn)價值由具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
房價即便跌了，保險公司也要按照原有的保險約定執(zhí)行。
———孟曉蘇
保險版“以房養(yǎng)老”方案一經(jīng)推出，引起各方廣泛關(guān)注。以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品，中國養(yǎng)老體系建設(shè)還需政府、企業(yè)、個人等攜手共建，養(yǎng)老保障三個支柱缺一不可。
幸福人壽第一屆董事長和第二屆監(jiān)事長孟曉蘇是“以房養(yǎng)老”的首倡者。早在2003年，他就將“住房反向抵押保險”相關(guān)問題，起草報告遞交給了當(dāng)時的國務(wù)院主要*，并得到肯定批復(fù)。
由于“以房養(yǎng)老”是新生事物，各方都十分謹(jǐn)慎，且有很多問題存在爭議疑惑，對此，記者專訪了孟曉蘇。
開始規(guī)模不宜過大
上海證券報：保監(jiān)會“以房養(yǎng)老”指導(dǎo)意見出爐后，有人認(rèn)為很多老人有房屋但沒有貨幣資金，因此，市場規(guī)模小不了。也有人認(rèn)為，市場規(guī)模很小，因?yàn)槔先丝梢杂懈噙x擇。您怎樣看?
孟曉蘇：保險版“以房養(yǎng)老”實(shí)際上就是“住房反向抵押貸款”。即擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對投保人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。
它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，投保人在獲得給付金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)投保人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行銷售、拍賣，所得用來償還貸款本息。
9月國務(wù)院發(fā)布35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。還鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險，保險公司承保責(zé)任保險，等等。“住房反向抵押保險”產(chǎn)品對中國社會應(yīng)對老齡化將具有重大意義。
同時，應(yīng)該看到，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購買群體。因此，我不主張?jiān)圏c(diǎn)期間攤子鋪得過大。
加上老人考慮的事情多，因此，試點(diǎn)期間一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。
保險大數(shù)法則是優(yōu)勢
上海證券報：此前，有商業(yè)銀行試點(diǎn)“倒按揭”，也就是住房反向抵押貸款。抵押給銀行和交給保險公司有何不同?
孟曉蘇：與銀行不同的是，保險采取的大數(shù)法則護(hù)衛(wèi)老人終身。保險公司承擔(dān)長壽風(fēng)險。保險公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。之前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”多為定期產(chǎn)品，只管一段時間。
同時，保險公司承擔(dān)房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。老年人過世后，保險公司對于房產(chǎn)處置所得，償還保險公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險公司將承擔(dān)房屋價值不足的風(fēng)險，不可再向老年人的家屬追償。而之前國內(nèi)銀行的“倒按揭”，房主家人不能參與房屋處置后的更多的收益。
當(dāng)然，老人還可以選擇賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老。保險的“以房養(yǎng)老”方式，只是老人選擇的方式之一。
要防道德風(fēng)險
上海證券報：很多人擔(dān)心，老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險公司，萬一房價評估過低，出現(xiàn)損害老人利益的道德風(fēng)險咋辦?還有沒有別的道德風(fēng)險?如何預(yù)防?
孟曉蘇：房屋評估過低的風(fēng)險，基本可以解除。指導(dǎo)意見已經(jīng)明確房產(chǎn)價值由具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，同時，該產(chǎn)品的猶豫期是30天，老人有充分時間考慮。任何一方認(rèn)為不合適，都可以拒簽。
還有人擔(dān)心保險公司是否會出現(xiàn)違約。這種道德風(fēng)險受限相關(guān)條款的嚴(yán)格監(jiān)管，也很難發(fā)生。
當(dāng)然，也要防止出現(xiàn)“逆向選擇風(fēng)險”。即防止投保人在投保后作出非理性的選擇。在成熟國家曾經(jīng)出現(xiàn)過，老人投保后選擇自殺，或者對房屋本身不愛惜，甚至是破壞行為。但合同簽訂時，維護(hù)房屋等內(nèi)容包含在合同內(nèi)。同時，房屋增值部分要共享。因此，“逆向選擇風(fēng)險”也很難發(fā)生。
值得注意的是，目前尚在試點(diǎn)期間，現(xiàn)有制度還有待完善，需要有包括保險經(jīng)紀(jì)公司在內(nèi)的、為老人服務(wù)的中間機(jī)構(gòu)，為高齡老人、無行為能力的老人服務(wù)，包括閱讀解釋條款，以防止出現(xiàn)違反老人意愿的情況發(fā)生。
房價下跌風(fēng)險由保險公司承擔(dān)
上海證券報：房價下跌風(fēng)險誰來承擔(dān)?為什么一些大的壽險公司并沒有出現(xiàn)在試點(diǎn)調(diào)查的名單里?
孟曉蘇：剛才我說過，保險公司承擔(dān)房產(chǎn)價值波動風(fēng)險。對保險公司而言，更多的是房價下跌帶來的風(fēng)險，因此部分大型壽險公司有所顧慮，未參與試點(diǎn)調(diào)查。
其實(shí)，房價即便跌了，保險公司也要按照原有的保險約定執(zhí)行。況且，保險公司賠錢，但賺錢的是老人。保障老人收入水平不下降，這有什么不好?
接下來，要做好此輪試點(diǎn)工作，利于今后工作全面鋪開。包括，今后可以增加產(chǎn)品的品種選擇，更好滿足老人需求。
同時，還需要政府出臺相關(guān)稅收優(yōu)惠等，構(gòu)建更好的生態(tài)環(huán)境。去年國務(wù)院發(fā)布35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，已經(jīng)明確了相關(guān)優(yōu)惠政策，相信未來會落地的。
隨著老人入保后，保險公司后續(xù)服務(wù)要跟上。老人有了錢，如何更好地安排好自己的生活?其中，是否有合適的醫(yī)療保險產(chǎn)品、護(hù)理保險產(chǎn)品等等，供老人選擇。
目前，在許多地方，價格低廉的養(yǎng)老院資源稀缺，但中高檔的卻無人問津。如在北京，一些養(yǎng)老院每月6000元的價格，很多老人就很難承擔(dān)。如果老人有了錢，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)，這也可以鼓勵保險公司建立更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，延長養(yǎng)老業(yè)服務(wù)鏈。
