從首批試點(diǎn)只有北上廣和武漢四個(gè)城市，足以看出監(jiān)管部門對(duì)以房養(yǎng)老以較為謹(jǐn)慎的態(tài)度推進(jìn)。從目前為止，尚無(wú)保險(xiǎn)公司申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)，可看出涉及以房養(yǎng)老的金融企業(yè)熱情并不高。從國(guó)際上看，以房養(yǎng)老在美國(guó)、中國(guó)香港以及新加坡都是小眾業(yè)務(wù)，市場(chǎng)非常有限。從國(guó)內(nèi)實(shí)踐看，中國(guó)自提出“以房養(yǎng)老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過(guò)一些自發(fā)性試點(diǎn)，效果不佳，并未被市場(chǎng)接受。
現(xiàn)階段在中國(guó)推行以房養(yǎng)老模式有一定困難。從傳統(tǒng)老觀念特別是老年人的觀念來(lái)說(shuō)，將恒產(chǎn)、家業(yè)留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現(xiàn)之一。如果一輩子的產(chǎn)業(yè)—住房，最后被銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)收走，最終一無(wú)所有，與傳統(tǒng)思想觀念碰撞較為激烈，大多數(shù)老人難以接受。
從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前的市場(chǎng)狀況是，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，高房?jī)r(jià)已經(jīng)透支中國(guó)幾十年經(jīng)濟(jì)和百姓收入。而金融機(jī)構(gòu)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)是基于房?jī)r(jià)會(huì)上漲幾十年的市場(chǎng)預(yù)期。
從目前畸高房?jī)r(jià)上來(lái)評(píng)估住房?jī)r(jià)值，正好處于價(jià)格的塔尖位置。如果未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌的話，那么，金融機(jī)構(gòu)就賠大了。這與2007年美國(guó)的次貸危機(jī)差不多，金融機(jī)構(gòu)之所以敢于零首付給包括失業(yè)人員在內(nèi)者發(fā)放住房貸款，就是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲。結(jié)果，房?jī)r(jià)大跌使得金融機(jī)構(gòu)損失嚴(yán)重，雷曼兄弟倒閉引發(fā)金融危機(jī)。同時(shí)，既是未來(lái)房?jī)r(jià)大幅度走高，也面臨住房養(yǎng)老者毀約的風(fēng)險(xiǎn)。
從利率市場(chǎng)走勢(shì)角度看，金融機(jī)構(gòu)和住房養(yǎng)老者都將面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。如果未來(lái)利率走高，那么，住房養(yǎng)老者就相對(duì)遭受經(jīng)濟(jì)損失;如果利率走低，那么，金融機(jī)構(gòu)又遭遇相對(duì)損失。而從現(xiàn)在看，中國(guó)正在進(jìn)行利率市場(chǎng)化改革，一個(gè)時(shí)期內(nèi)預(yù)期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養(yǎng)老者面臨較大經(jīng)濟(jì)損失的可能性，極有可能使得其毀約，商業(yè)銀行同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，真正意義上的住房養(yǎng)老，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)借款人長(zhǎng)壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對(duì)借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險(xiǎn)要大于借款者。
同時(shí)，中國(guó)房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及住房維護(hù)修繕的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等都是中國(guó)以房養(yǎng)老的障礙。
足以看出，住房養(yǎng)老模式適應(yīng)于市場(chǎng)法制健全、市場(chǎng)穩(wěn)定波動(dòng)小、百姓思想觀念比較開放，特別是養(yǎng)老醫(yī)療體系健全、百姓無(wú)后顧之憂的國(guó)度。
住房養(yǎng)老作為一種模式，只能作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇。比如：住房比較多的退休老人，想提高一下養(yǎng)老生活標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，補(bǔ)充除了維持基本生活按月領(lǐng)取養(yǎng)老金以外的高質(zhì)量退休生活資金，采取以房養(yǎng)老不失為一種好辦法。國(guó)家的初衷也在于此。
“以房養(yǎng)老”只能作為基本養(yǎng)老的一種有益補(bǔ)充，絕不能代替基本養(yǎng)老，絲毫不能削弱基本養(yǎng)老，政府不能也不會(huì)因此推卸承擔(dān)百姓基本養(yǎng)老的任何責(zé)任。這點(diǎn)還請(qǐng)廣大百姓打消顧慮、安心放心。
中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，底60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問(wèn)題是養(yǎng)老金不足。
應(yīng)以財(cái)政彌補(bǔ)歷年養(yǎng)老金欠賬為重點(diǎn)應(yīng)對(duì)未來(lái)養(yǎng)老金不足問(wèn)題。中國(guó)社會(huì)保障支出僅占我國(guó)財(cái)政支出的12%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家30%至50%的比例。如果中國(guó)財(cái)政資金30%用于社會(huì)保障資金，那么，每年至少增加社保資金2萬(wàn)億元以上�？梢哉f(shuō)解決了社會(huì)保障資金的大頭。同時(shí)加大國(guó)有資產(chǎn)劃撥力度，擴(kuò)大全國(guó)社保儲(chǔ)備基金;國(guó)企上繳紅利充實(shí)到社保資金里等都是有效渠道。多措并舉，一定能夠解決最為急迫的養(yǎng)老金缺口問(wèn)題。
