截止目前，已有超過30城的樓市調(diào)控再度升級，各地紛紛加入樓市限售行列。
從限售政策發(fā)展軌跡來看，自今年3月廈門首次開啟樓市限制交易的先例后，不少城市陸續(xù)加入這一限售隊伍。截至目前，出臺限售政策的城市已經(jīng)超過30個城市，包括成都、廈門、福州、青島、保定、北京(保定、北京均為部分限售)等。在限購限貸限價之后，“限售”已成為樓市新一輪調(diào)控升級的重要手段。
不過，這些城市目前出臺的限售政策絕大部分只是規(guī)定自取得產(chǎn)權(quán)證書后2-3年內(nèi)限售，而如保定2017-030號土地限售10年的情況則實屬罕見。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限售事實上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售下一步有可能繼續(xù)向上海、蘇州等其他城市擴(kuò)散。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，設(shè)置限售期主要產(chǎn)生四方面作用：首先，可以將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;其次，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等等;第三，鎖定下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價下降而給銀行帶來風(fēng)險;第四，美國進(jìn)入加息通道后，國內(nèi)資本外流明顯，樓市“限售”政策出臺后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因為“限售”留在了國內(nèi)，防止了資金外流，也為實體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長時間的窗口期。
樓市“限售”時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。
有分析師認(rèn)為，從調(diào)控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場從9月份的高點開始下行的市場調(diào)整周期也至少是2年。在下行調(diào)整周期內(nèi)，市場將給個人投資投機(jī)者與銀行帶來最直接的風(fēng)險，并間接影響投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。
從個人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)將結(jié)束，房價上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機(jī)客將退場，分別是“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業(yè)主、特定需求的群體(如置換類需求、部分海外移民)。
有分析師說，限售使樓市投資、投機(jī)客不能用“快進(jìn)快出”的方法實現(xiàn)獲利或避險需求，房產(chǎn)成為真正意義的“不動產(chǎn)”。待樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施在未來2-3年(與限售期限基本重合)完成之際，對于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策很可能也會頒布和實施。樓市正在進(jìn)入去投資、去投機(jī)的時代。
各地調(diào)控再度升級 超30個城市開啟“限售”
國家統(tǒng)計局于上周正式發(fā)布4月70大中城市房價數(shù)據(jù)，長沙、無錫等地接連發(fā)布調(diào)控新政，以上城市不僅繼續(xù)收緊限購，更是采取了“限售”措施。截至目前全國已經(jīng)有超過30個城市開啟了“限售”模式。自進(jìn)入4月份以來，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月全國15個一線城市和熱點的二線城市新建商品住宅價格同比漲幅已全部回落。70個大中城市中，從2月到3月，新建商品住宅價格從降到升的城市有54個，從升到降的城市有16個;3月到4月，新建商品住宅的價格從降到升的城市縮減到了37個，價格從升到降的城市反而增加到了33個。
