保定再出樓市調(diào)控新政，不僅限購(gòu)升級(jí)，而且限售也加碼，在普遍2年限售的基礎(chǔ)上，要求對(duì)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房公證搖號(hào)銷售，并且要求十年限售。
對(duì)此，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，十年限售只是保定部分住房的創(chuàng)新嘗試，并且只在保定主城區(qū)適用，全市范圍內(nèi)跟進(jìn)的可能性不大，更不可能在全國(guó)其他城市推廣。而目前全國(guó)多地2年或3年限售政策比較普遍，未來(lái)更多城市或跟進(jìn)。
十年限售難大范圍復(fù)制
近日，保定市公共資源交易中心掛牌30宗地，其中，2017-30號(hào)宗地就是按新政中所說(shuō)的“雙限雙競(jìng)”( “限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，限低價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)” )方式出讓，并且要求競(jìng)得土地的競(jìng)買(mǎi)人需告知該地商品房購(gòu)房人，在取得房產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)。
中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀協(xié)同發(fā)展的特定背景下，對(duì)特定地塊的特殊規(guī)則，其主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)走勢(shì)，表明堅(jiān)決抑制投機(jī)、支持自住的態(tài)度。十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵(lì)了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。對(duì)于投機(jī)需求而言，流動(dòng)性長(zhǎng)期禁錮無(wú)法快速周轉(zhuǎn)，未來(lái)不確定性增加，勢(shì)必將擠出投機(jī)需求。
“目前限售十年僅在保定主城區(qū)執(zhí)行，當(dāng)前也僅有單個(gè)案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當(dāng)?shù)卣谌ジ軛U問(wèn)題上決心的堅(jiān)定、態(tài)度的堅(jiān)決，未來(lái)也有可能有其它類似‘品相’的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時(shí)，考慮到京津冀協(xié)同的因素，此項(xiàng)政策也可能對(duì)京津冀區(qū)域及其他城市起到示范效應(yīng)�！秉S瑜說(shuō)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)則認(rèn)為，目前保定僅有一塊地的商品房十年限售，未來(lái)可能零星有個(gè)別地塊也這樣，但保定地區(qū)不可能大面積推廣，更不太可能全國(guó)推廣�！笆晗奘蹠r(shí)間太長(zhǎng)，對(duì)于買(mǎi)房人是嚴(yán)重的管制，現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時(shí)間內(nèi)為抑制投機(jī)，而十年限售太嚴(yán)厲，也沒(méi)有必要�！彼f(shuō)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，兩三年限售就可以達(dá)到約束投資的目的了，而十年限售對(duì)于環(huán)雄安周圍地區(qū)有跟進(jìn)可能，但全國(guó)其他城市不可能全面跟進(jìn)。
值得注意的是，保定此次新政的適用范圍是蓮池區(qū)、競(jìng)秀區(qū)和高新區(qū)。其他各縣(市)、清苑區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)人民政府及白溝新城管委會(huì)要參照主城區(qū)做法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定切實(shí)可行的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理意見(jiàn)。
兩三年限售或更多城市跟進(jìn)
目前，限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點(diǎn)，自廈門(mén)率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施后，限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線蔓延。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市開(kāi)啟“限售”，多數(shù)城市明確新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2-3年方可上市交易。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，2年或3年限售有兩個(gè)目的，一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;二是，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等等。
張宏偉同時(shí)指出，樓市“限售”的時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策，預(yù)計(jì)更多城市會(huì)跟進(jìn)，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。
張大偉也預(yù)計(jì)，未來(lái)限售政策將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲，在這種情況下，需求就被激發(fā)出來(lái)，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多的供應(yīng)也難以滿足“全民購(gòu)房式”需求，因此，增加供應(yīng)只是供給側(cè)改革的一個(gè)方面，抑制投資和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期是另一個(gè)方面，預(yù)計(jì)一二線城市限價(jià)令將長(zhǎng)期執(zhí)行，特別是一線城市至少5年，限售將從目前的兩三年延長(zhǎng)到四五年。
拓展閱讀：
2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30號(hào)土地備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
同時(shí)，據(jù)鏈家新房代理市場(chǎng)人士透露，保定公共資源交易中心針對(duì)2017-30號(hào)宗地，專門(mén)出具“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓須知”，并對(duì)競(jìng)拍規(guī)則做出嚴(yán)格約束，首次采用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，限低價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”的“雙限雙競(jìng)”出讓方式。
為什么會(huì)是這個(gè)地被限售呢?
2017-30號(hào)土地用途為居住，不同于其他住宅宗地，該地塊為 “凈地”，而且位于西二環(huán)西、七一路南位置附近。該地段因保定體育新城、競(jìng)秀區(qū)教育城等配套設(shè)施的發(fā)展建設(shè)，從而躍居熱門(mén)黃金地段。
凈地??土地權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償落實(shí)到位、沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件。
在京津冀一體化蓬勃發(fā)展下，這么一塊優(yōu)質(zhì)地皮，怪不得會(huì)出此政策限制。
陳奕迅有首歌叫《十年》，十年之前你不認(rèn)識(shí)我，我不屬于你。十年，滄海桑田變化莫測(cè)，房產(chǎn)證十年才可出售，真的是在重拳打擊炒房者啊。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士黃生認(rèn)為：
10年內(nèi)不得賣(mài)出，如果這個(gè)政策推廣到全國(guó)，那全國(guó)所有的炒房客都將哭暈在廁所了。
1、10年內(nèi)不能賣(mài)出，那么投機(jī)炒房的基本絕跡了，因?yàn)槌钟惺辏稒C(jī)是不可能的，必須變成長(zhǎng)期投資。
2、10年內(nèi)不能賣(mài)出，那么杠桿的壓力就會(huì)很大，因?yàn)楦軛U的時(shí)間成本會(huì)很高，一旦資金壓力大，不能隨時(shí)賣(mài)出房產(chǎn)，那么買(mǎi)房前就要認(rèn)真衡量。
3、10年內(nèi)不能賣(mài)出，市場(chǎng)的變化會(huì)很大，誰(shuí)也不能保證房地產(chǎn)上漲十年，因?yàn)槭陼r(shí)間很長(zhǎng)，不確定性太長(zhǎng)。
有評(píng)論指出：這才是真正辦事人。
那么，十年禁止售賣(mài)真的有如此可怕嗎?
這個(gè)文件，只針對(duì)2017-30號(hào)土地。僅是30宗拍賣(mài)土地的1宗，并不是保定市出臺(tái)的針對(duì)所有商品房的政策。占比非常小。伴隨土地“雙競(jìng)雙限”，通常會(huì)伴隨針對(duì)購(gòu)房者的限制，那么該土地上開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)，就會(huì)成為保障房、經(jīng)適房，甚至公租房。
但不排除，以后這樣的政策會(huì)在全國(guó)實(shí)行，畢竟現(xiàn)在全國(guó)各大城市都掀起了限購(gòu)熱潮。
隨著限購(gòu)政策的加緊，房產(chǎn)回歸居住屬性，土地拍賣(mài)資源減少。從鏈家新房代理收購(gòu)高策，進(jìn)軍新房代理市場(chǎng)就可以看出，新房市場(chǎng)的份額有限，新房占有率越多，可能未來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)就更能存活下去。
從京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的內(nèi)陸六城，到火熱的雄安新區(qū)??我們正在見(jiàn)證中國(guó)的城市格局的劇變。鏈家數(shù)據(jù)研究院的楊現(xiàn)領(lǐng)博士表示，城市的發(fā)展自有其內(nèi)在邏輯，一個(gè)城市有著生命周期，它的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟、衰落有一個(gè)大致可以遵循的基本規(guī)律。
