保定再出樓市調(diào)控新政，不僅限購升級，而且限售也加碼，在普遍2年限售的基礎(chǔ)上，要求對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房公證搖號銷售，并且要求十年限售。
對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，十年限售只是保定部分住房的創(chuàng)新嘗試，并且只在保定主城區(qū)適用，全市范圍內(nèi)跟進(jìn)的可能性不大，更不可能在全國其他城市推廣。而目前全國多地2年或3年限售政策比較普遍，未來更多城市或跟進(jìn)。
十年限售難大范圍復(fù)制
近日，保定市公共資源交易中心掛牌30宗地，其中，2017-30號宗地就是按新政中所說的“雙限雙競”( “限房價競地價，限低價競房價” )方式出讓，并且要求競得土地的競買人需告知該地商品房購房人，在取得房產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得買賣。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀協(xié)同發(fā)展的特定背景下，對特定地塊的特殊規(guī)則，其主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期和房價走勢，表明堅決抑制投機(jī)、支持自住的態(tài)度。十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。對于投機(jī)需求而言，流動性長期禁錮無法快速周轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢必將擠出投機(jī)需求。
“目前限售十年僅在保定主城區(qū)執(zhí)行，當(dāng)前也僅有單個案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來說對市場的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當(dāng)?shù)卣谌ジ軛U問題上決心的堅定、態(tài)度的堅決，未來也有可能有其它類似‘品相’的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時，考慮到京津冀協(xié)同的因素，此項政策也可能對京津冀區(qū)域及其他城市起到示范效應(yīng)。”黃瑜說。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時則認(rèn)為，目前保定僅有一塊地的商品房十年限售，未來可能零星有個別地塊也這樣，但保定地區(qū)不可能大面積推廣，更不太可能全國推廣�！笆晗奘蹠r間太長，對于買房人是嚴(yán)重的管制，現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時間內(nèi)為抑制投機(jī)，而十年限售太嚴(yán)厲，也沒有必要。”他說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時也認(rèn)為，兩三年限售就可以達(dá)到約束投資的目的了，而十年限售對于環(huán)雄安周圍地區(qū)有跟進(jìn)可能，但全國其他城市不可能全面跟進(jìn)。
值得注意的是，保定此次新政的適用范圍是蓮池區(qū)、競秀區(qū)和高新區(qū)。其他各縣(市)、清苑區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)人民政府及白溝新城管委會要參照主城區(qū)做法，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定切實可行的房地產(chǎn)市場管理意見。
兩三年限售或更多城市跟進(jìn)
目前，限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點，自廈門率先針對個人出臺限制交易的措施后，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有超過30個城市開啟“限售”，多數(shù)城市明確新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2-3年方可上市交易。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時表示，2年或3年限售有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;二是，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等等。
張宏偉同時指出，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策，預(yù)計更多城市會跟進(jìn)，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。
張大偉也預(yù)計，未來限售政策將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。
新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，一二線城市房價長期看漲，在這種情況下，需求就被激發(fā)出來，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多的供應(yīng)也難以滿足“全民購房式”需求，因此，增加供應(yīng)只是供給側(cè)改革的一個方面，抑制投資和房價上漲預(yù)期是另一個方面，預(yù)計一二線城市限價令將長期執(zhí)行，特別是一線城市至少5年，限售將從目前的兩三年延長到四五年。
拓展閱讀：
2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30號土地備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
同時，據(jù)鏈家新房代理市場人士透露，保定公共資源交易中心針對2017-30號宗地，專門出具“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓須知”，并對競拍規(guī)則做出嚴(yán)格約束，首次采用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。
為什么會是這個地被限售呢?
2017-30號土地用途為居住，不同于其他住宅宗地，該地塊為 “凈地”，而且位于西二環(huán)西、七一路南位置附近。該地段因保定體育新城、競秀區(qū)教育城等配套設(shè)施的發(fā)展建設(shè)，從而躍居熱門黃金地段。
凈地??土地權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償落實到位、沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。
在京津冀一體化蓬勃發(fā)展下，這么一塊優(yōu)質(zhì)地皮，怪不得會出此政策限制。
陳奕迅有首歌叫《十年》，十年之前你不認(rèn)識我，我不屬于你。十年，滄海桑田變化莫測，房產(chǎn)證十年才可出售，真的是在重拳打擊炒房者啊。
著名財經(jīng)評論人士黃生認(rèn)為：
10年內(nèi)不得賣出，如果這個政策推廣到全國，那全國所有的炒房客都將哭暈在廁所了。
1、10年內(nèi)不能賣出，那么投機(jī)炒房的基本絕跡了，因為持有十年，投機(jī)是不可能的，必須變成長期投資。
2、10年內(nèi)不能賣出，那么杠桿的壓力就會很大，因為杠桿的時間成本會很高，一旦資金壓力大，不能隨時賣出房產(chǎn)，那么買房前就要認(rèn)真衡量。
3、10年內(nèi)不能賣出，市場的變化會很大，誰也不能保證房地產(chǎn)上漲十年，因為十年時間很長，不確定性太長。
有評論指出：這才是真正辦事人。
那么，十年禁止售賣真的有如此可怕嗎?
這個文件，只針對2017-30號土地。僅是30宗拍賣土地的1宗，并不是保定市出臺的針對所有商品房的政策。占比非常小。伴隨土地“雙競雙限”，通常會伴隨針對購房者的限制，那么該土地上開發(fā)的部分房產(chǎn)，就會成為保障房、經(jīng)適房，甚至公租房。
但不排除，以后這樣的政策會在全國實行，畢竟現(xiàn)在全國各大城市都掀起了限購熱潮。
隨著限購政策的加緊，房產(chǎn)回歸居住屬性，土地拍賣資源減少。從鏈家新房代理收購高策，進(jìn)軍新房代理市場就可以看出，新房市場的份額有限，新房占有率越多，可能未來在房地產(chǎn)行業(yè)就更能存活下去。
從京津冀、長三角、珠三角、長江經(jīng)濟(jì)帶的內(nèi)陸六城，到火熱的雄安新區(qū)??我們正在見證中國的城市格局的劇變。鏈家數(shù)據(jù)研究院的楊現(xiàn)領(lǐng)博士表示，城市的發(fā)展自有其內(nèi)在邏輯，一個城市有著生命周期，它的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟、衰落有一個大致可以遵循的基本規(guī)律。
