昆山限購政策已經(jīng)出臺，有哪些細則需要我們注意呢?今天我們就一起來了解一下吧!
昆山市加強房地產(chǎn)市場管理實施意見
為認真落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，根據(jù)國家 “分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場的要求，進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，制定如下實施意見：
一、加強土地市場供應(yīng)。根據(jù)近年來全市房地產(chǎn)市場狀況，今后3年全市住宅用地供應(yīng)計劃每年確定為60公頃左右，對住宅用地供應(yīng)計劃實行動態(tài)管理，根據(jù)市場供需實際和存量未開發(fā)土地情況，實行分區(qū)調(diào)控。合理調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強普通住宅用地供應(yīng)(不低于70%)，控制非住宅用地供應(yīng);把握供地節(jié)奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應(yīng)量。
二、提高土地出讓條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出讓的商品住宅用地的規(guī)劃設(shè)計要點中須明確海綿城市建設(shè)和工業(yè)化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)。具體要求和住宅用地配建定銷房(含人才保障房、動遷安置房等)相關(guān)政策另行制訂。
三、引導(dǎo)土地出讓理性競價。對部分地塊根據(jù)土地出讓金溢價率，提高項目預(yù)售條件和調(diào)整競價方式。當(dāng)土地價格溢價率達到50%?60%(含)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;當(dāng)土地價格溢價率達到60%?80%(含)的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。土地競價溢價率超過80%的，中止網(wǎng)上競價，轉(zhuǎn)為 “一次報價出讓方式” 進行競價。在一次報價出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。 “一次報價出讓方式” 具體規(guī)則另行制訂，與土地出讓公告同步發(fā)布。
四、強化土地批后監(jiān)管。全面落實項目用地履約保證金制度，建立和完善開竣工申報退付及扣繳聯(lián)合會審制度，督促用地單位按期開發(fā)建設(shè)，增加有效供給。對于已批用地，未在規(guī)定期限內(nèi)開工建設(shè)的，須按比例配建工業(yè)化建筑和成品住房，具體辦法另行制訂。
五、加強住宅項目報建管理。對已批未建的商品住宅項目應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)盡早開工建設(shè)，并指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做好報規(guī)、報建等相關(guān)手續(xù)和各項前期工作。加強商品住宅項目(低密度住宅、政策性住房除外)報建管理，30000平方米以上商品住宅項目分期開發(fā)的，每期申辦施工許可面積不宜低于30000平方米(尾盤除外);30000平方米以下的商品住宅項目宜一次性辦理施工許可證。
六、增加商品住宅有效供給。完善商品房預(yù)售管理，商品住宅項目達到預(yù)售許可規(guī)定的現(xiàn)場形象進度要求的，必須及時申報、一次性辦理預(yù)售許可;項目取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售證后，預(yù)售、現(xiàn)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外公開銷售。不及時申報辦理的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;達到工程結(jié)構(gòu)封頂仍不申報辦理的，實行現(xiàn)房銷售。以上不良行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年信用檔案，并予以公開曝光;售樓處未公示確切可售房源的，視作捂盤惜售行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年信用檔案，暫停網(wǎng)簽一年，并予以公開曝光。
七、規(guī)范購銷經(jīng)營行為。防止和打擊逃避稅費、炒房炒價的投機行為。嚴格控制商品房購銷合同解除、合同加減名等，商品房屋交付備案后不得退房，應(yīng)及時開具不動產(chǎn)登記辦證聯(lián)發(fā)票、辦理不動產(chǎn)登記證。
八、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監(jiān)管，批準商品住宅項目預(yù)售許可時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確定申報價格，經(jīng)價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標(biāo)價格式要求，全部進入商品房預(yù)售許可行政主管部門設(shè)立的商品房預(yù)售系統(tǒng)。在對外銷售時，同批次房源須一次性全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格。自本意見發(fā)文之日起辦理商品住宅價格申報手續(xù)的樓盤，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過12%。同一批次各房屋價格不得調(diào)劑使用，同一批次不同類型房屋價格可區(qū)別定價。下一批次申報價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價6%。對自本意見發(fā)文之日前已辦理商品住宅價格申報手續(xù)的項目，視情況可參考周邊項目實際銷售價格(區(qū)域成交均價)合理申報。
九、調(diào)整非戶籍居民購房政策。非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。
十、加大金融監(jiān)管力度。各商業(yè)銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實性等情況加強實質(zhì)性審核，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)準入，審慎開展業(yè)務(wù)合作。對存在違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)，各銀行機構(gòu)應(yīng)采取停止新發(fā)放開發(fā)項目貸款、中止敘做相關(guān)中介撮合的二手房貸款業(yè)務(wù)。金融監(jiān)管部門加大對銀行機構(gòu)個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業(yè)務(wù)列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。
十一、調(diào)整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調(diào)整個人可貸公積金額度計算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計算;對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調(diào)整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。(執(zhí)行時間按蘇州市文件。)
十二、加快商業(yè)辦公用房去庫存。根據(jù)蘇州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存三年行動計劃的要求，全面調(diào)查，摸清底數(shù)，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售;對符合城市規(guī)劃要求，可以通過調(diào)整開發(fā)用途轉(zhuǎn)為住宅、科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的項目，按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。
十三、加大住房保障力度。通過加大棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應(yīng)體系和保障性住房政府貨幣化補貼政策，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員的租房需求。
十四、培育發(fā)展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，要嚴格執(zhí)行國家住房租賃有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。鼓勵企業(yè)和機構(gòu)規(guī)�；�(jīng)營住房租賃，對年出租達到1000(含1000)套以上不同檔次規(guī)�；�(jīng)營的租賃企業(yè)，屬地政府應(yīng)分別給予適當(dāng)?shù)难a貼。
十五、實施人才購房優(yōu)惠政策。通過人才組屋配建、銷售、租賃和貨幣化分類補貼等辦法，改善人才居住條件;昆山市引進的各類外來人才，憑有關(guān)證明材料參照執(zhí)行戶籍居民購房政策。相關(guān)文件另行制訂。
十六、加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險管控。建立聯(lián)席會議制度，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和監(jiān)管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。加強行政監(jiān)管與行業(yè)自律聯(lián)動，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地和違反本意見及有關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時向金融機構(gòu)進行風(fēng)險提示，情節(jié)嚴重的取消其參與土地市場拍賣資格。
十七、加強房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)市場相關(guān)信息公開，及時解答市民關(guān)心的政策問題;新聞媒體加強宣傳引導(dǎo)，深入報道和解讀有關(guān)政策措施，引導(dǎo)居民理性消費，防止虛假信息或不負責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期;對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，依法追究其責(zé)任，共同維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。
本意見自2017年9月29日起實施，有關(guān)政策與本意見不符的以本意見為準。政策執(zhí)行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房公積金貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時間為準。
昆政發(fā)〔2016〕73號
延伸閱讀：
9月28日，江蘇省昆山市政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)昆山市加強房地產(chǎn)市場管理實施意見的通知》(下稱《通知》)。《通知》共十七條內(nèi)容，其中明確自9月29日起，非蘇州戶籍的家庭在昆山購買二套房受限并且最多只能購買兩套，以及第二次使用公積金貸款的，首付款比例從20%調(diào)整至30%。
這與此前，蘇州市政府在8月11日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》中，對房貸、非蘇州戶籍居民購房做出的政策調(diào)整“步調(diào)一致”。
值得一提的是，9月26日蘇州市吳江區(qū)政府公布的限購政策，內(nèi)容也與蘇州市政府的一致。有分析認為，蘇州或?qū)⑦M入全面限購。
符合預(yù)期
《通知》對非戶籍居民購房政策調(diào)整為，家庭申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過兩套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。
這也意味著，非蘇州戶籍的家庭最多只能購買兩套住房。
在公積金貸款政策方面，《通知》規(guī)定，新申請住房公積金貸款的，調(diào)整個人可貸公積金額度計算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計算;對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調(diào)整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。
除了上述兩條內(nèi)容，昆山市政府也發(fā)布了關(guān)于土地市場的相關(guān)規(guī)定，包括加強土地市場供應(yīng)、提高土地出讓條件、引導(dǎo)土地出讓理性競價、強化土地批后監(jiān)管、加強住宅項目報建管理。
《通知》還指出要求增加商品住宅有效供給、規(guī)范購銷經(jīng)營行為、強化商品房價格管理、加大金融監(jiān)管力度、加快商業(yè)辦公用房去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展住房租賃市場、實施人才購房優(yōu)惠政策、加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險管控、加強房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，昆山此次出臺限購政策，符合預(yù)期，一些過熱的地方都會出臺限購政策。此前蘇州限購政策并不包括昆山等縣級市，所以昆山并沒有受到限購政策的干擾，政策環(huán)境總體寬松，購房者對昆山尤其是花橋的認可程度甚至要大于蘇州。
蘇州限購以后，給昆山房地產(chǎn)市場帶去兩個影響，第一是使得部分購房需求從蘇州市區(qū)轉(zhuǎn)移到了昆山市場，第二是使得昆山出臺限購政策的預(yù)期強化。
短期或加速釋放需求
按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，8月份，昆山的新建商品住宅價格為12731元/平方米，房價環(huán)比漲幅5.4%，排名全國第三。另外，2017年以來，昆山的房價已經(jīng)連漲了9個月，一度漲幅擠進全國第二。
根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，昆山今年新建商品住宅庫存去化周期在持續(xù)變小，從今年年初的10.8個月跌到了目前的5個月以下的水平。
值得指出的是，目前各地出臺的樓市新政中，除了抑制需求，對土地市場的調(diào)控也是今年調(diào)控的手段之一。
在昆山此次出臺的《通知》中，前三條，分別是加強土地市場供應(yīng)，提高土地出讓條件，以及引導(dǎo)土地出讓理性競價。
具體看，競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上。當(dāng)土地價格溢價率達到50%～60%(含)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;當(dāng)土地價格溢價率達到60%～80%(含)的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可;土地競價溢價率超過80%的，中止網(wǎng)上競價，轉(zhuǎn)為“一次報價出讓方式”進行競價。
中原市場研究部資深研究經(jīng)理龔敏表示，昆山此次調(diào)控較為全面，分別從土地方面、商品房銷售管理方面和購房政策方面全面調(diào)控。土地方面主要是調(diào)整供地計劃，加強普通住宅供應(yīng)比例，增加單批次土地供應(yīng)量;其次提高房企購地門檻，提高競買保證金、首付款比例;再其次限制地價，這將規(guī)避房企為獲取土地高價拿地的現(xiàn)象，只有理性報價方可能獲取土地。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著限購城市增多，資金可能會加快流入尚未實行限購的熱點城市;政策收緊預(yù)期短期內(nèi)或加速投資性購房需求釋放。
