26日晚間，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。該《公告》要求，在建在售商辦項目不得賣給個人;商業(yè)銀行暫停購房貸款。
2017年北京最新商住房限購政策
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進(jìn)行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。
全方位限制個人購商住房
“在北京，此前商住房一直是剛需住宅的替代型產(chǎn)品。
”在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，小戶型、低總價、基本不限購一直是這類房屋的獨有優(yōu)勢。
而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則直言，本次限購新政對于北京商住房最直接的影響就是將一塊市場上的“香餑餑”變成了“燙手山芋”。
根據(jù)《公告》，開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn);而且，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。
購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。
而對于個人購買商住房和已購房屋再銷售，《公告》雖然明確可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，但也同時規(guī)定了頗為嚴(yán)格的限制性政策，包括：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的，以及在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
而且《公告》規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
史上最嚴(yán)厲調(diào)控
幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策句句“一針見血”，直指商住房交易的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
“新政從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面精準(zhǔn)限制‘商改住’，措施強(qiáng)度不僅是北京史上最嚴(yán)格，就算放眼全國，也是針對商住房最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控。”郭毅直言。
部分專家將《公告》中對個人購買二手商住房的限購、信貸新政稱做本次新政中影響面最廣的內(nèi)容。
分析稱，如果符合連續(xù)五年繳納社保或者個稅的條件且名下無房，消費者基本上可以直接購買普通住宅了，再疊加個人購買不允許使用住房貸款的規(guī)定，這意味著，一段時間內(nèi)，北京的商住房基本上難以交易了。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，本次公布的二手商住房限購條件，已經(jīng)比購買住宅更加嚴(yán)格了，這樣的約束政策將直接導(dǎo)致個人購房者基本放棄購買商辦類產(chǎn)品。
郭毅也認(rèn)為，“商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規(guī)定，是北京樓市調(diào)控史上首次出現(xiàn)的“零杠桿”產(chǎn)品，若與該系列其他限購政策共同出臺，意味著商住房已基本沒有可能再面向個人銷售。
此外，郭毅還提出，在部分消費者看來，《公告》中不如限購、信貸政策搶眼的規(guī)劃政策，也蘊(yùn)藏著可觀的調(diào)控效力。
“去年，總面積在100平方米以下的小戶型商住產(chǎn)品占整體商住房供應(yīng)量的九成以上，不到200萬元/套的成交價僅相當(dāng)于同期住宅單套均價的35%左右，而500平方米以上的戶型此前只占商住產(chǎn)品的1%，此次‘新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米’的規(guī)定意味著大部分商住購房需求將被摒棄，商辦原本的職能將被充分還原�！惫惚硎尽�
成交量價大幅下跌幾成定局
北京的商住房“遭遇”重磅調(diào)控政策，未來市場走勢幾成定局。
張大偉預(yù)測稱，目前市場上商辦類項目約有50%-60%是直接銷售給個人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，在這種情況下，《公告》出臺可能會直接導(dǎo)致市場成交量出現(xiàn)50%以上的跌幅，而成交價格很可能出現(xiàn)30%以上的跌幅。
“預(yù)計未來一段時間，開發(fā)商和中介不會再主動參與商住房的開發(fā)和銷售，估計該類產(chǎn)品的流動性會變得非常差，使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價格較明顯的下滑�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。
郭毅則以通州區(qū)此前實行的商住房限購政策為例分析稱，《公告》中對于在建(含在售)商辦類項目銷售對象的限制基本與通州區(qū)現(xiàn)行政策力度相當(dāng)，“去年5月通州實施這一政策后，10個月的時間內(nèi)，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類項目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計北京商住房的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌”。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》
為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下
一、商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。
購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。
對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
2017年3月26日
