目前在全國(guó)各個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施城中村改造。每個(gè)城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨(dú)特的“政府決策，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向……
城中村，一個(gè)熟悉又值得探討的詞匯，在每個(gè)城市中都存在著這樣一個(gè)共同群體，他們生活在農(nóng)村卻與城市若即若離，但是又屬于城市的一部分；他們生活在城市但是與城市的繽紛世界卻無(wú)此交集。在城市不斷高速發(fā)展、快速前進(jìn)的今天，這個(gè)特殊的群體，如何與都市相融合；如何能夠與城市時(shí)代步伐一致；如何能夠不游離于城市的管理。于是乎就有了這一個(gè)詞語(yǔ)??城中村改造。
城中村改造不僅僅局限于讓“村民”變?yōu)椤笆忻瘛�，由“村”變�(yōu)椤俺恰保瑢?shí)現(xiàn)徹底地城市化。而是從根本上讓游離于城市之外的群體從產(chǎn)業(yè)技術(shù)、社會(huì)保障、居住環(huán)境、生活水平能夠與都市時(shí)代步伐一致，不再孤立于城市之外。
目前在全國(guó)各個(gè)城市已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施城中村改造。每個(gè)城市的城中村都因地制宜地制定自己的改造方式，其中珠海市以獨(dú)特的“政府決策，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作”的改造模式將為珠海打造成為一座幸福之城助推助力，本期文章將以城中村改造較為成功的珠海市改造模式為例,探討其可借鑒的方向。
一、珠海市城中村的基本情況介紹
珠海市建成區(qū)共有26個(gè)城中村需要改造，總占地面積約300萬(wàn)平方米，需動(dòng)遷人口近20萬(wàn)，其中常住人口近5萬(wàn)，暫住人口近15萬(wàn)。
二、從政府看珠海市城中村改造措施
珠海市政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，為城中村改造騰出市場(chǎng)空間。政府從1999年開(kāi)始就停止出讓土地，在3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)新開(kāi)工住宅項(xiàng)目,為城中村改造提供了富余的土地資源。對(duì)已出讓土地進(jìn)行清理改造，其中對(duì)未交齊土地使用權(quán)出讓金的50％的土地，有計(jì)劃逐宗收回為政府土地儲(chǔ)備；對(duì)已交齊土地使用權(quán)出讓金的土地進(jìn)行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重新編制修建性詳細(xì)規(guī)劃后方可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。上述措施使珠海市市區(qū)自1999年以來(lái)基本未有房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目推出市場(chǎng)。同時(shí)，珠海市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對(duì)商品房的有效需求。
三、從舊村居民看珠海市城中村改造措施
在珠海市城中村改造中有這樣一個(gè)法規(guī)：“舊村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償”，這意味著不僅舊村居民舊房變成新房，而且居住面積將普遍擴(kuò)大。珠海市城中村改造的拆遷推動(dòng)政策中，與村民利益息息相關(guān)的還包括以下幾條：
1)舊村居民無(wú)需支付額外的費(fèi)用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；
2)舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場(chǎng)自由交易；
3)拆遷期間舊村居民的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)償；
4)原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居民個(gè)人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時(shí)回遷等。
四、從開(kāi)發(fā)商看珠海市城中村改造措施
為了防止城中村改造過(guò)程中出現(xiàn)“爛尾房”的問(wèn)題。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)施最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開(kāi)發(fā)商每拆1平方米的房屋建筑面積，可免交2至3平方米建筑面積的地價(jià)，并減免相應(yīng)的附屬費(fèi)用。對(duì)區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開(kāi)發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營(yíng)收益。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，珠海市政府實(shí)施這一優(yōu)惠政策，土地收益方面將減少40至50億元，實(shí)質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村居民和開(kāi)發(fā)商來(lái)推動(dòng)舊村改造。
結(jié)束語(yǔ)：可以看到，珠海市將城市化進(jìn)程中多數(shù)城市重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)讓位于城中村改造，通過(guò)城中村改造調(diào)控土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，城中村改造中的舊村居民才是最大的受益者而并非是政府，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在城中村改造過(guò)程中尋求到了自身的最佳利益。政府-村民-開(kāi)發(fā)商三者相互促進(jìn)，共同推進(jìn)珠海市城中村改造的成功達(dá)成。
在如今提倡和諧社會(huì)發(fā)展的年代里，珠海市的城中村改造為我們帶來(lái)了很好的經(jīng)驗(yàn)，改造不僅僅是將集體土地的收回，土地所有權(quán)的改變，而是從本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)多方利益平衡，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
