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轉(zhuǎn)眼間，2015年進(jìn)入尾聲。在這一年里，我們?yōu)槌f(wàn)元的項(xiàng)目驚嘆過(guò)，為不斷攀高的低價(jià)迷茫過(guò)，為政策松綁歡喜過(guò)，為何時(shí)買(mǎi)房糾結(jié)過(guò)，同樣也為房?jī)r(jià)上漲而心疼過(guò)。馬上迎來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來(lái)怎樣的光景呢？
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，樓市在“去庫(kù)存”基調(diào)下，政策面將趨向?qū)捤�；化解產(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺(tái)將是大概率事件，而房?jī)r(jià)也可能再出現(xiàn)普漲局面。
2015年北京房?jī)r(jià)上漲了10% 去庫(kù)存仍是重中之重
作為一名房地產(chǎn)從業(yè)人員，陳曉（化名）切身體驗(yàn)了各個(gè)城市之間樓市的冷暖不一。作為一家總部在北京的全國(guó)性房企，陳曉從2013年開(kāi)始就被外派到湖北的三線(xiàn)城市負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。雖然陳曉對(duì)自己公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目非常自信，但由于當(dāng)?shù)貛?kù)存積壓嚴(yán)重，陳曉負(fù)責(zé)的項(xiàng)目銷(xiāo)售一直不好�！懊刻鞓I(yè)務(wù)員都要給客戶(hù)打電話(huà)，但得到的回應(yīng)多數(shù)都是對(duì)方立馬掛掉，甚至有時(shí)還會(huì)遭到責(zé)罵�！�
即便當(dāng)?shù)匾呀?jīng)出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼，但賣(mài)出去的房仍舊不多，一年下來(lái)只完成了原計(jì)劃的75%，這在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)算是很優(yōu)秀了。陳曉所描述的情形是他所在的三四線(xiàn)小城的普遍現(xiàn)象，也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的一個(gè)縮影。
但當(dāng)陳曉回到北京的家里，卻發(fā)現(xiàn)這里的情況與三線(xiàn)城市完全不同。就連他自己十年前以?xún)汕Ф嘣I(mǎi)的房子，如今也已經(jīng)升值到了35000元/平方米左右。
“北京的房子似乎根本不擔(dān)心買(mǎi)家�！标悤愿嬖V北京青年報(bào)記者，他并沒(méi)有將自己的這套房子掛牌，只是因?yàn)槌Ｄ暝谕獾兀瑳](méi)有按時(shí)交暖氣費(fèi)，中介就以為他不住了，并打聽(tīng)到了他的信息，每天至少兩三個(gè)電話(huà)，都是問(wèn)他是否賣(mài)房的，并且都號(hào)稱(chēng)已經(jīng)有客戶(hù)要買(mǎi)。
數(shù)據(jù)也證實(shí)了北京這樣的一線(xiàn)城市，交易是多么的火爆。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年（截至12月26日），北京全市住宅新房網(wǎng)簽量（不含保障房）為102581套，比同期大幅上漲36.7%。價(jià)格方面，2015年（截至12月26日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為27162元/平米，比同期上漲9.9%。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京樓市在2015年就開(kāi)始了量?jī)r(jià)齊升，但隨著的到來(lái)，在去庫(kù)存的要求下，更多樓市刺激政策有望出臺(tái)，北京這樣不愁買(mǎi)家的一線(xiàn)城市，房產(chǎn)交易有望進(jìn)一步升溫。
12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕，會(huì)議敲定了經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)成為政治任務(wù)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控仍以穩(wěn)市場(chǎng)為主，寬松的購(gòu)房政策有望持續(xù)“加碼”。
信貸 貨幣政策將更加靈活適度
2015年和以往趨嚴(yán)的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場(chǎng)大幅增溫。信貸市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多次降準(zhǔn)降息，已經(jīng)非常寬松了，不少購(gòu)房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在明年延續(xù)。
為此，個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”給出了自己的預(yù)測(cè)，“偉嘉安捷”指出，在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)大力加快消化庫(kù)存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺(tái)整體仍將以寬松態(tài)勢(shì)為主。
一是降息降準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)即便明年不降息，利率也將會(huì)繼續(xù)走低（利率打折）。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊不容樂(lè)觀，或有4-5次的降準(zhǔn)。
二是購(gòu)房首付比例下調(diào)。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用。目前大多數(shù)農(nóng)二代都計(jì)劃在所工作的城市安營(yíng)扎寨，手頭又不富余，在首付30%的基礎(chǔ)上再次下調(diào)，無(wú)疑能大大降低他們的買(mǎi)房門(mén)檻。房產(chǎn)專(zhuān)家丁祖昱認(rèn)為，一些庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市，首套房首付降至10%將是樓市去庫(kù)存的終極大招。而對(duì)于北京、深圳這樣的一線(xiàn)城市，也可能出現(xiàn)20%的最低首付。
同樣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然今年二套房首付降至4成，但對(duì)于部分剛改善客戶(hù)仍存在著一定的換房壓力。為了釋放部分剛改善客戶(hù)的需求，二套房首付同樣有望下調(diào)。像北京的二套房公積金貸款首付已經(jīng)降至20%，為了刺激樓市，商業(yè)貸款也不排除跟進(jìn)的可能。
稅費(fèi) 減輕購(gòu)房稅費(fèi)壓力 購(gòu)房?jī)?yōu)惠多多
可能進(jìn)一步放寬松的還有購(gòu)房稅費(fèi)的改革，有望通過(guò)降低稅費(fèi)，促進(jìn)二手房買(mǎi)賣(mài)更加活躍。
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，可能采取的刺激性政策，一是房貸利息抵扣個(gè)稅。稅改革新政策及新方案【全文】在財(cái)政部?jī)?nèi)部已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)最快上半年上報(bào)，下半年會(huì)選擇部分方案實(shí)施。上述方案中，住房按揭貸款利息納入個(gè)稅抵扣，可能會(huì)率先啟動(dòng)；該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線(xiàn)城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。
二是，二手房交易稅費(fèi)。今年?duì)I業(yè)稅“5改2”著實(shí)讓二手房市場(chǎng)火了一把，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、契稅等房屋交易稅費(fèi)都有所調(diào)整。
還有，其他的相關(guān)政策。如公積金貸款額度的提高、社會(huì)保障制度的完善、各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策、政府收購(gòu)商品房用作保障房等。
利好政策下
2016將成為買(mǎi)房機(jī)會(huì)年
無(wú)論是限購(gòu)有條件松綁，還是信貸與稅費(fèi)的降低，當(dāng)前業(yè)內(nèi)對(duì)于明年樓市政策走向的預(yù)測(cè)都是樂(lè)觀積極的。也有可能因?yàn)楦嗟拇碳ば哉叱雠_(tái)，成為新的購(gòu)房機(jī)會(huì)年。
民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)29日就發(fā)表文章稱(chēng)，如果能在住房金融、稅費(fèi)減免等方面構(gòu)建真正的制度體系，中國(guó)房地產(chǎn)有希望實(shí)現(xiàn)脫胎換骨的變化�！跋嘈琶髂隇榱送瓿扇�(kù)存的任務(wù)，信貸政策，稅收政策，財(cái)政補(bǔ)貼，住房金融等方面都會(huì)有一定的動(dòng)作，20%的首付肯定會(huì)推出，各種短期的措施都意味著買(mǎi)房可以享受刺激的紅利�！痹谒磥�(lái)，一線(xiàn)城市、重點(diǎn)城市以及未來(lái)人口流入的城市，肯定是買(mǎi)房的最佳時(shí)間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義不大。為了居住買(mǎi)房，明年肯定也是好的時(shí)機(jī)。
同時(shí)，雖然地價(jià)等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能仍會(huì)在高位，但決策部門(mén)仍在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。在21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上就明確提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。當(dāng)然，這個(gè)“降價(jià)”更多的是指向庫(kù)存嚴(yán)重的三四線(xiàn)城市。
而對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，可能仍會(huì)是量?jī)r(jià)齊漲的一年。
胡景暉認(rèn)為，金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交。另外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5年改2年”的要求，在直接利好二手房成交的同時(shí)，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量。再加上二套房首付比例由七成降為四成，公積金貸款門(mén)檻降低等，都是促進(jìn)明年樓市成交量持續(xù)上漲的原因。
與此同時(shí)，土地價(jià)格的不斷攀升和大量高價(jià)盤(pán)的入市，也將導(dǎo)致樓市“價(jià)漲”。不過(guò)即便如此，胡景暉仍認(rèn)為，與房?jī)r(jià)上漲相對(duì)應(yīng)的是樓市刺激政策大幅出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲的幅度，很可能被優(yōu)惠政策蓋過(guò)，整體看仍將是買(mǎi)房的機(jī)會(huì)年。
