泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定暫對小學(xué)入學(xué)影響不大
日前，廣州市天河區(qū)泛珠江新城學(xué)區(qū)成立大會在天河中學(xué)珠江新城校區(qū)舉行，這標(biāo)志著天河CBD泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定。根據(jù)2015年廣州市教育局年前發(fā)出的招生方案，廣州越秀、天河等五區(qū)將在全區(qū)范圍實(shí)現(xiàn)“學(xué)區(qū)化”辦學(xué)，“學(xué)區(qū)化”是否意味著學(xué)位房含金量下降？對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的學(xué)區(qū)化現(xiàn)階段對小學(xué)入學(xué)影響不大，目前更多的是考慮小升初。而已經(jīng)開始實(shí)行學(xué)區(qū)化的天河，學(xué)位房漲勢依然生猛，據(jù)悉，珠江新城有學(xué)位房去年四五月份的成交價(jià)在450萬元左右，到年底相似戶型面積的單位成交價(jià)已經(jīng)到550萬元了。中介置業(yè)專家認(rèn)為，天河實(shí)行學(xué)區(qū)化辦學(xué)，學(xué)位房價(jià)格或會更穩(wěn)定。
據(jù)了解，天河新整合的五大學(xué)區(qū)籌備工作基本完成，這些學(xué)區(qū)會更大限度地實(shí)現(xiàn)資源共享，而升學(xué)政策就保持不變，包括泛珠江新城學(xué)區(qū)：天河中學(xué)、天河外國語學(xué)校為龍頭，帶動(dòng)18所中小學(xué)；體育中心、天河北、五山學(xué)區(qū)：47中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)13所中小學(xué)；東圃學(xué)區(qū)：東圃中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)22所中小學(xué)；龍洞學(xué)區(qū)：89中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)11所中小學(xué)；沙河學(xué)區(qū)：75中為龍頭，帶動(dòng)6所中小學(xué)。據(jù)悉，天河早就實(shí)行學(xué)區(qū)化，現(xiàn)在來看，天河區(qū)的學(xué)區(qū)化，并不會打破地段，也不會按照同一學(xué)區(qū)內(nèi)搖珠升學(xué)。天河的每一個(gè)學(xué)區(qū)都會遵循小學(xué)按地段入學(xué)，小升初對口直升的升學(xué)方式。學(xué)區(qū)的劃分并不影響現(xiàn)行招生政策。也就是說，學(xué)位房還會是學(xué)位房。
實(shí)行學(xué)區(qū)化讓教育資源共享
珠江新城內(nèi)學(xué)校不多，學(xué)位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。
據(jù)介紹，學(xué)區(qū)化的意義是讓教育資源共享，比如即使原來學(xué)校資源不夠優(yōu)越，也可以通過學(xué)區(qū)化后獲得名校級的資源。學(xué)區(qū)化后，學(xué)生可以從小學(xué)開始了解初中，從初中了解高中，還可以提前接觸中學(xué)課程、中學(xué)老師的教育方法，接觸特色課程。據(jù)悉，天河還將引入智庫和第三方測評機(jī)構(gòu)，學(xué)區(qū)內(nèi)哪個(gè)學(xué)校發(fā)展得快哪個(gè)發(fā)展得慢，都由第三方來評價(jià)，追求各學(xué)校均衡發(fā)展。這樣一來，也更有利于控制學(xué)位房。
泛珠江新城學(xué)區(qū)正式劃定，學(xué)區(qū)由20間中小學(xué)構(gòu)成：以天河中學(xué)、天河外國語學(xué)校為龍頭，帶動(dòng)四十四中學(xué)初中部、天榮中學(xué)、華穎外國語學(xué)校、南國學(xué)校、獵德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、陶育實(shí)驗(yàn)學(xué)校、體育東小學(xué)、冼村小學(xué)、暨大附中、員村小學(xué)、昌樂小學(xué)、石東小學(xué)、華融小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、石牌小學(xué)、龍崗路小學(xué)、體育西小學(xué)、華成小學(xué)等18家義務(wù)階段學(xué)校共同發(fā)展。學(xué)區(qū)化具體的影響還看不出來，但珠江新城的學(xué)位房的價(jià)格卻表現(xiàn)出明顯的升幅。
中原地產(chǎn)盈嘉花園高級營業(yè)經(jīng)理陳學(xué)良表示，珠江新城內(nèi)學(xué)校不多，學(xué)位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。想今年9月入學(xué)的多在去年年底和今年年初就完成學(xué)位房的購置，去年三四月，珠江新城學(xué)位房價(jià)格基本在4.2萬~4.3萬元/m2，目前不少單位超過5萬元/m2。如保利心語108平方米左右的三房，去年四五月份成交價(jià)在450萬元左右，現(xiàn)在同樣的戶型單位則要550萬元了。陳學(xué)良表示，泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定，區(qū)域內(nèi)的教育資源更加優(yōu)越，學(xué)位房仍有升值空間。目前，天河區(qū)一手新房價(jià)格都不低，位于植物園板塊的寶翠園要3萬多元/m2，珠江新城的單位價(jià)格以4萬多元/m2為主，還是較有吸引力的，尤其目前相對年中放盤供應(yīng)量稍多一些，有不少買到筍盤的機(jī)會。
華成、體育西小學(xué)學(xué)位房看漲
合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理魏力有表示，現(xiàn)在華成小學(xué)是區(qū)一級小學(xué)，如果華成小學(xué)納入泛珠江新城學(xué)區(qū)，對周邊房源銷售有很大幫助。入讀華成小學(xué)的房源主要有中怡城市花園、天譽(yù)花園、薈雅苑等。其中，中怡城市花園二手均價(jià)約3.5萬元/m2，薈雅苑二手均價(jià)約2.6萬~2.7萬元/m2，天譽(yù)花園一期均價(jià)約2.5萬~2.6萬元/m2，二期均價(jià)約2.8萬~3萬元/m2。買華陽小學(xué)房源的買家都是沖著其學(xué)位而購買的，而買華成小學(xué)所處的體育西板塊房源的買家主要是求交通、生活等方面的方便，并且有部分買家已經(jīng)有華陽小學(xué)的房源，是為改善而購買，而并不追求名校學(xué)位。另外，如果是買樓梯樓的買家，是因?yàn)檫@里的價(jià)格便宜。
合富置業(yè)天河南二路分行主管韋茂永表示，體育東小學(xué)的學(xué)位房，目前供應(yīng)的房源比較多，如六運(yùn)小區(qū)等入讀體育東小學(xué)的學(xué)位房，二手均價(jià)約2.5萬~2.6萬元/m2。因?yàn)轶w育西小學(xué)是市一級小學(xué)，而體育東小學(xué)是省一級小學(xué)，所以體育西小學(xué)的學(xué)位房銷售行情沒有體育東小學(xué)的學(xué)位房旺。入讀體育西小學(xué)的樓梯樓二手均價(jià)約是2.4萬~2.5萬元/m2。
置業(yè)幫
買樓贖契做按揭中介角色不可或缺
房屋買賣“大喇喇”幾十萬上百萬甚至過千萬，買賣雙方各自有顧忌，處理按揭的房屋時(shí)尤為明顯??持證交易的業(yè)主覺得買方只付了首期，尾款如果撤銷貸款，自己就“沒了個(gè)房子”；業(yè)主的房屋仍在按揭中，買方先行支付首期墊資贖契，也擔(dān)心被業(yè)主騙去錢財(cái)。按揭中介人士表示，由于買賣雙方天然的不信任以及贖契或按揭過程中涉及已出新證的情況，更需要按揭中介的居間角色。
問題一：銀行已出同貸書，業(yè)主收了首付款并過戶，如何保證買家不去撤銷貸款？
記者解答：銀行已出同貸書，業(yè)主收首期款并過戶，這個(gè)過程在市房地產(chǎn)交易登記中心會進(jìn)行一個(gè)“閉環(huán)”操作，即過戶?入押?出新證都是在房地產(chǎn)交易登記中心內(nèi)進(jìn)行，不會經(jīng)買家的手，等入押放款后，買家可拿到備注了他項(xiàng)權(quán)利的房產(chǎn)證。如果買家在出同貸書和遞件之前撤銷貸款申請，這種行為等同違約，也要受到買賣合同的條款約束。在辦理銀行貸款申請過程中，業(yè)主需要簽署房屋作為抵押物的同意書，這個(gè)同意書僅是在按揭合同生效后才起作用，業(yè)主不必?fù)?dān)心簽署有關(guān)同意書就相當(dāng)于“沒了間屋”，但業(yè)主的房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)保管好，在遞件時(shí)才提交給交易登記中心。如業(yè)主擔(dān)心買家遞件前突然撤銷貸款，可在簽合同時(shí)要求高額的定金（不得超過樓款的10%），因買家如果稍后違約，需要賠償雙倍定金，但這需要買賣雙方協(xié)商，從買家角度看，他們也會盡可能在遞件前少付定金，因此雙方協(xié)商達(dá)成一致，合同方可成立。
問題二：賣方要求買方代贖契，且數(shù)額較大，如何做才能保障買方的資金安全？
記者解答：業(yè)主的房屋在按揭中，進(jìn)行交易的方式有轉(zhuǎn)按和贖契，轉(zhuǎn)按是“閉環(huán)操作”，銀行的他項(xiàng)權(quán)利人改變，對銀行來說是“左手交右手”的關(guān)系，這種交易方式最安全。據(jù)按揭中介人士透露，買家傾向的按揭銀行條件未必能在原貸款銀行得到滿足，且出于貸款業(yè)績的考慮，原按揭銀行必須要求轉(zhuǎn)按需在原按揭銀行辦理，就算是轉(zhuǎn)一個(gè)支行都不可以，因此實(shí)際上轉(zhuǎn)按宗數(shù)不多。
第二種方式是贖契，業(yè)主先提前還款再進(jìn)行持證交易。如果買家是一次性付款，業(yè)主要求買家提前支付部分首付來贖契的情況較常出現(xiàn)，因?yàn)橘I家也不需要做按揭。即使是買家需做按揭，業(yè)主也希望提前拿到首期來贖契。由于贖契是業(yè)主單方操作，不涉及交易環(huán)節(jié)，很容易出現(xiàn)買家“錢房”兩空的情形，墊資贖契的錢花去了，但業(yè)主拿到新證卻消失無蹤或者一房二賣。
買家應(yīng)盡可能爭取有利于自己的條款：一，要求業(yè)主自行墊資贖契，或者讓業(yè)主自行使用擔(dān)保贖契，這種操作完全不需要買家提前支付首期進(jìn)行贖契，對買家最有利；二，如業(yè)主必須要買家贖契，且買家又十分喜歡該盤源，那么在墊資贖契過程必須要由按揭中介進(jìn)行監(jiān)管，具體操作如下：買家和賣家與中介簽訂三方合同，約定由買方墊資贖契；業(yè)主向銀行提出申請?zhí)崆斑�款，在此過程中買家的身份證和銀行卡、存折需由中介保管，業(yè)主的網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行需取消，支付平臺解綁銀行卡和折，買家在得到銀行通知需要存入提前還款的金額才進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，按揭中介敦促銀行進(jìn)行扣款，以確保在此過程中有關(guān)資金不會被業(yè)主挪用。業(yè)主提前還款成功后，按揭中介憑業(yè)主委托書、身份證、房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易登記中心涂銷抵押登記，出新證后仍由按揭中介保管，并立即啟動(dòng)交易流程。（記者劉麗琴李鳳荷）
